به گزارش سرویس ترجمه خبرگزاری ایمنا، شهرها در چند دهه اخیر با افزایش جمعیت چشمگیری روبه‌رو شده‌اند؛ بر اساس آمار بیش از نیمی از جمعیت جهان در شهرها زندگی می‌کنند و این رقم همچنان رو به افزایش است. این روند رشد شتابان جمعیت شهری، موجب افزایش تراکم ساخت‌وساز در مناطق شهری و درنتیجه محدودیت منابع زمینی شده است. گسترش افقی شهرها دیگر پاسخگوی نیازهای روبه‌رشد جمعیت نیست و توسعه ساختمان‌ها به‌صورت عمودی ضرورت پیدا کرده است.
در این شرایط مفهوم «حقوق هوا» به ابزاری برای گسترش ساختمان‌ها و افزایش سودآوری توسعه‌دهندگان تبدیل شده است که نوآوری در معماری و بهره‌وری اقتصادی را تقویت می‌کند. این حقوق به مالکان اجازه می‌دهد تا از ظرفیت ساخت بیشتری در بالای زمین خود استفاده کنند یا آن را به دیگران بفروشند. این ابزار می‌تواند موجب توسعه ساختمان‌های بلندمرتبه و طراحی‌های بدیع شهری شود.
حقوق هوا چیست؟
منظور از حقوق هوا(Air Rights) در حوزه املاک و مستغلات، منافع مالکیت در «فضای» بالای سطح زمین است، به این ترتیب که مالکیت یا اجاره زمین یا ساختمان شامل حق استفاده و ساخت‌وساز در فضای بالای زمین بدون دخالت دیگران می‌شود. معاملات حقوق هوا به حق استفاده یا فروش فضای بالای یک ملک اشاره دارد که به مالکان ملک اجازه می‌دهد فضای قابل ساخت استفاده‌نشده را به مالک زمین همسایه انتقال دهند. این امر به افزایش تراکم ساختمانی و همچنین کسب سود مالی برای مالکان منجر می‌شود. واقعیت این است که معاملات حقوق هوا به شهرها این امکان را می‌دهد که با حفظ محدودیت منابع زمینی، به‌صورت عمودی گسترش پیدا کنند.
استفاده از حقوق هوا برای منافع متقابل
معاملات حقوق هوا در شهرهای بزرگ موفقیت‌های بسیاری به‌همراه داشته است که پتانسیل آن در ایجاد نتایج برد-برد را نشان می‌دهد. به‌عنوان مثال، باشگاه کانسای در ژاپن که در سال ۱۹۴۸ با هدف ترویج روابط اجتماعی تأسیس شده بود، برای نوسازی، نگهداری و سرمایه‌گذاری در محوطه تاریخی خود به منابع مالی نیاز داشت. این باشگاه توانست با فروش حقوق هوا به توسعه‌دهنده همسایه، سرمایه لازم برای بقای ساختمان را به دست بیاورد و در مقابل توسعه‌دهنده همسایه توانایی ساخت بنای بلندتر در زمین مجاور را به دست آورد. این معامله نشان می‌دهد چگونه حقوق هوا سناریوی برد-برد را حداقل از نظر اقتصادی، برای هر دو طرف رقم می‌زند.
به همین ترتیب، مرکز پرودنشال (۱۹۶۵) و کاپلی پلیس (۱۹۸۳) در بوستون از حقوق هوا برای ساخت بنا در بالای بزرگراه‌های فعال استفاده کردند و موانع مهندسی، مالی و لجستیکی قابل‌توجهی را پشت سر گذاشتند تا به بازتعریف بافت شهری بپردازند. چنین توسعه‌هایی نشان‌دهنده این است که معاملات حقوق هوا چگونه می‌تواند استفاده از زمین را به‌حداکثر برساند، مناظر فرهنگی را حفظ و راهکارهای معماری نوآورانه را امکان‌پذیر کند، به همین دلیل است که این معاملات به‌عنوان راهبرد ارزشمندی برای توسعه شهری در سراسر جهان مطرح شده‌اند.
تأثیر حقوق هوا بر تراکم شهری و زیرساخت‌ها
با وجود مزایای فراوانی که برای معاملات حقوق هوا وجود دارد، این راهکار با چالش‌هایی نیز روبه‌رو است. یکی از نگرانی‌های اصلی، خطر افزایش بیش از حد تراکم در مناطق شهری است. محدودیت‌های مالی و فیزیکی مالکان مستقل در سناریوهای توسعه سنتی، به‌طور طبیعی میزان استفاده از ضریب سطح اشغال را محدود می‌کند، به‌طوری که بیشتر مالکان قادر به توسعه صددرصد ظرفیت زمین خود نیستند، اما انتقال حقوق هوا این محدودیت را مختل می‌کند و به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد که از آستانه‌های تراکم قبلی فراتر روند. افزایش تراکم می‌تواند به فشار بر زیرساخت‌ها، کاهش دسترسی به نور طبیعی و تغییر ماهیت محله‌ها منجر شود.
هرچند معاملات حقوق هوا اغلب منافع دوطرفه دارند، اما مالک‌های کوچک‌تر ظرفیت توسعه استفاده‌نشده خود را به‌صورت مالی نقد می‌کنند، در حالی که طرف‌های معامله قدرتمند ضریب سطح اشغال را برای گسترش به دست می‌آورند؛ این تفاوت در نحوه کسب سود می‌تواند نابرابری‌های شهری را تشدید کند. توسعه‌دهندگان بزرگ با منابع گسترده خود، بر بازار حقوق هوا مسلط می‌شوند و با استفاده از این معاملات کنترل بر مناظر شهری را به دست می‌آورند.
یکی دیگر از نگرانی‌های مربوط به معاملات حقوق هوا به موضوع زیست‌پذیری مربوط می‌شود و اینکه آیا ساخت‌وساز تا حداکثر مجاز، ساختمان‌های زیست‌پذیر را در سطح شهرها افزایش می‌دهد یا آنها را کاهش می‌دهد؟ همان‌گونه که در بخش‌هایی از توکیو و نیویورک دیده می‌شود، ساختمان‌های بلندمرتبه می‌توانند درگیری سطح خیابان را کاهش دهند و محیط‌هایی بسیار بلند در مقایسه با مقیاس انسانی ایجاد کنند.
چارچوب‌های قانونی نیز اغلب بر تأثیر فوری انتقال‌های حقوق هوا بر قطعات مجاور تمرکز دارد و تبعات گسترده‌تر برای سلامت محیطی، قابلیت پیاده‌رو بودن، انسجام، زیبایی‌شناختی و تأثیر بر چشم‌انداز محله‌ها را نادیده می‌گیرد.
بهره‌برداری از مزایای حقوق هوا
اگر معاملات حقوق هوا به‌درستی مدیریت شوند، می‌توانند پتانسیل فراوانی را به‌عنوان ابزار مالی و محرک توسعه آرمان‌گرایانه ارائه دهند. این معاملات با آزادسازی ضریب سطح اشغال استفاده‌نشده، موجب اجرای پروژه‌هایی می‌شوند که از محدودیت‌های متعارف فراتر می‌روند و امکان دستاوردهای معماری منحصربه‌فرد و عملکرد شهری بهبودیافته را فراهم می‌کنند.
نمونه‌های شاخص شامل پروژه‌های شهر نیویورک همچون هادسون یاردز و وان ۵۷ است که تأثیر معاملات حقوق هوا بر توسعه‌های عمودی و بازآفرینی منظره شهری را نشان می‌دهد. کریدور غربی کولون در هنگ‌کنگ، جایی که بزرگراهی به‌طور روان با ساختمان یک پارکینگ تلاقی می‌کند، نمونه‌ای دیگر از پتانسیل حقوق هوا در ارائه نوآوری معماری است.
افزون‌بر این، حقوق هوا تجربه بازآفرینی‌های معماری را تشویق می‌کند و طراحی‌های دیدنی را ترویج می‌دهد. پروژه آسمان‌خراش ۵۶ خیابان لئونارد در نیویورک که با خرید ۱۵۰ میلیون دلاری حقوق هوا از دانشکده حقوق نیویورک امکان‌پذیر شد، نمونه‌ای بارز از نقش حقوق هوا در ارتقای خلاقیت‌های معماری و طراحی‌های دیدنی است که در عین حال توانسته است بازدهی مالی نیز داشته باشد.
مسئولیت عمومی و توازن مالکیت خصوصی
در مفهوم حقوق هوا، «هوا» به‌عنوان یک کالا توصیف شده است که می‌تواند به‌صورت خصوصی در تملک و فروش باشد و پیامدهای گسترده‌تر آن برای بخش عمومی نادیده گرفته شده است. این رویکرد خطر اولویت بخشیدن به سودهای مالی کوتاه‌مدت را بر پایداری شهری بلندمدت در پی دارد. برای ایجاد تعادل بین این دو موضوع، شفافیت و مشارکت بیشتر در فرایند تصویب و معامله حقوق هوا گامی مفید و مهم است.
ادغام گفت‌وگوهای عمومی و در نظر گرفتن نظرات جامعه می‌تواند تضمین کند که معاملات حقوق هوا به نیازهای جمعی شهری و نه منافع خصوصی خدمت کنند. شهرها می‌توانند با ادغام اصول مسئولیت اجتماعی و مشارکت شهری در توافقنامه‌های حقوق هوا، ریسک‌های مرتبط با این مکانیسم را کاهش دهند و از مزایای آن بهره‌مند شوند.
چشم‌اندازی برای توسعه مشارکتی حقوق هوا
برای محقق ساختن کامل منافع و پتانسیل معاملات و توسعه‌های حقوق هوا، شهرها باید مسئولیت اجتماعی و شهری را در چارچوب‌های برنامه‌ریزی خود ادغام کنند. یک استراتژی مؤثر، اعمال شروط توسعه با اولویت بخشیدن به مشارکت جامعه و تأکید بر اتصال به سطح خیابان است. برای مثال در طرح توسعه محله گوانوس نیویورک، هر مالک ملزم به اجرای یک تفرجگاه ساحلی است که شهر را از خطر موسوم به «سندروم شبیه مرکز خرید» نجات می‌دهد. این سندروم به شرایطی گفته می‌شود که در آن توسعه‌های گسترده به جای ایجاد فضاهای عمومی پویا و جذاب، اولویت را به خودروها و طراحی‌های متمرکز بر فضای داخلی می‌دهند.
نظر شما