بنابراین برای ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک موقوفه، باید اجازه مستقیم اوقاف را کسب کنید. خرید و فروش و اجاره ملک اوقافی قوانین، شرایط و هزینه های خاصی دارد که در این مطلب به آن می پردازیم.
ملک اوقافی چه ویژگی هایی دارد؟
ملک اوقافی دارای زمینی با مالکیت سازمان دولتی یا اداره اوقاف است که خریدار باید به صورت سالانه اجاره زمین را به اداره اوقاف پرداخت کند. در واقع خریدار ملک، فقط مالک اعیان ملک است و زمین را از اداره اوقاف اجاره کرده است. به همین دلیل قیمت املاک اوقافی نسبت به املاک شش دانگ پایین تر بوده و باید در هنگام خرید این نوع ملک دقت کرد.
سایت آقای املاک با مدیریت "مهندس ایمان خدابخش"، متخصص حوزه املاک و آپارتمان در همه شهرهای ایران است. بهترین فایل های خرید آپارتمان در ایران را می توانید در سایت آقای املاک پیدا کنید. یکی از خدمات جدید و جذاب آقای املاک کارشناسی آنلاین آپارتمان است که به چندین روش مختلف انجام می شود.
مزایای سند اوقافی
از مزیت های ملک اوقافی قیمت مناسب و پایین تر نسبت به املاک شش دانگ است. همچنین به دلیل اینکه این املاک باید با تایید اداره اوقاف فروخته شود، از اعتبار بیشتری نسبت به املاک شورایی برخوردار است.
معایب سند اوقافی
از مهمترین معایب ملک و سند اوقافی، عدم مالکیت بر زمین و عرصه ملک است. به همین دلیل مالک نمی تواند بدون اجازه و تایید اداره اوقاف دخل و تصرف در ملک انجام دهد یا آن را بفروشد. پرداخت اجاره سالانه بابت زمین ملک اوقافی به اداره اوقاف هم از معایب دیگر سند اوقافی است. زمانی که تصمیم به فروش ملک می گیرید باید کل مبلغ اجاره زمین طی سال های مالکیت را به اداره اوقاف پرداخت کنید.
تفاوت سند اوقافی با سند شش دانگ
سند ملک اوقافی به مالک اجازه خرید و فروش و ساخت مستقل نمی دهد مگر اینکه با تایید اداره اوقاف اقدام کند. مالک باید سالانه تا 99 سال اجاره زمین اوقافی را پرداخت کرده و بعد از 99 سال اداره اوقاف در مورد ملک تصمیم گیری می کند. در واقع خریدار این املاک، هیچ زمانی مالک زمین آن نمی شوند.
املاک اوقافی دارای اجاره نامه عرصه و سند اعیان هستند که در زمان خرید و فروش باید تایید اداره اوقاف را ضمیمه کنند. علاوه بر این، مالکی که سند اوقافی دارد بدون اجازه اداره اوقاف حق تغییر و ساخت و ساز اعیان را نداشته و باید با پیگیری و مجوز اداره اوقاف برای این کار اقدام کند.
در اسناد ملکی شش دانگ که به صورت دفترچه ای و تک برگی هستند، مالکیت عرصه و اعیان تماماً به خریدار منتقل می شود. مالک یک ملک شش دانگ اجازه تغییرات، ساخت و فروش کامل ملک را دارد. قیمت املاک با سند شش دانگ معمولاً حدود 20 تا 30 درصد بیشتر از املاک اوقافی است.
نحوه خرید و فروش ملک اوقافی
برای خرید ملک اوقافی ابتدا باید اسناد مالک را بررسی کنید. سپس فروشنده باید مبلغ اجاره عرصه تا آن تاریخ را پرداخت کند. مرحله بعدی تنظیم یک اجاره نامه جدید بین خریدار و اداره اوقاف است. برای این کار نماینده اداره اوقاف در روز معینی برای تنظیم اجاره نامه در دفترخانه حاضر می شود.
در هنگام تنظیم قرارداد اجاره جدید، باید مسئولیت پرداخت اجاره عرصه را تعیین کنید. معمولاً مسئولیت پرداخت اجاره با مالک یا فروشنده ملک اوقافی است. ولی می توان این هزینه را به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم کرد.
اجاره نامه عرصه ملک، طبق قانون جدید به صورت 5 ساله تنظیم می شود و مبلغی به عنوان اجاره زمین مقرر می شود. اگر خریدار فعلی در آینده تصمیم به فروش ملک گرفت باید کل مبلغ اجاره را به اداره اوقاف پرداخت کند.
قیمت زمین اوقافی
به دلیل کاهش اختیارات مالک در سند اوقافی، طبیعتاً قیمت املاک اوقافی هم کمتر است. املاک اوقافی برای فروش و ساخت اعیان نیاز به اجازه اداره اوقاف دارند و این باعث کاهش متقاضیان این املاک می شود. قیمت یک ملک اوقافی تقریباً بین 20 تا 30 درصد ارزانتر از املاک شش دانگ مشابه است. شما می توانید برای برآورد قیمت ملک مورد نظرتان، با کارشناسی آنلاین آپارتمان توسط آقای املاک، خریدی مطمئن داشته باشید.
نکته ای که در زمان خرید املاک مختلف باید توجه کرد، بررسی دقیق نوع سند ملک است. به دلیل اینکه بعضی از فروشنده ها ممکن است ملک اوقافی را به اسم ملک شش دانگ و با قیمت بالاتر به شما بفروشند. بنابراین حتماً باید قبل از خرید استعلام های مختلف از اداره ثبت و شهرداری اخذ شود.
نحوه تنظیم سند ملک اوقافی
در خرید و فروش ملک اوقافی به غیر از خریدار و فروشنده، مالک زمین وقفی هم نقش مهمی دارد. عرصه یا زمین ملک اوقافی ممکن است به نام مسجد، امامزاده، یک اداره دولتی یا اداره اوقاف باشد. برای فروش زمین اوقافی باید با اطلاع مالک زمین که فرضا اداره اوقاف است اقدام کرد. فروشنده باید در ابتدا اجاره زمین را برای سال های گذشته به اداره اوقاف پرداخت و تسویه کند.
در ادامه خریدار با هماهنگی نماینده اداره اوقاف، اجاره نامه ای را با اداره اوقاف مبنی بر اجاره زمین ملک اوقافی تنظیم می کند. در این اجاره نامه، خریدار مکلف به پرداخت مبلغی مشخص جهت استفاده از زمین ملک اوقافی می کند. در نهایت سند اعیان طبق قیمت توافق شده بین طرفین، از فروشنده به خریدار منتقل می شود.
پرداخت اجاره ملک اوقافی به اداره اوقاف (مالک)
همانطور که می دانید فروشنده ملک اوقافی قبل از فروش ملک و تنظیم سند باید اجاره ای به اداره اوقاف پرداخت کند که اصطلاحا به آن پذیره گفته می‌شود.
مبلغ اجاره یا پذیره، عدد مشخصی و به صورت درصدی از قیمت ملک است. مبلغ اجاره معمولاً 10 درصد سود فروشنده از فروش ملک نسبت به قیمت خرید خود است. به عنوان مثال اگر فروشنده ملک اوقافی را متری 20 میلیون در سال 90 خریده باشد و بخواهد متری 100 میلیون بفروشد، سود او متری 80 میلیون تومان می‌شود. در این حالت فروشنده باید10 درصد آن را به عنوان اجاره یا پذیره به اداره اوقاف پرداخت کند. قانون اداره اوقاف برای محاسبه اجاره مقدار 10 درصد سود است ولی ممکن است مالک موقوفه دیگری قانون متفاوتی داشته باشد.
هزینه انتقال سند اوقافی در سال 1402
محاسبه هزینه انتقال سند اوقافی مانند اسناد شش دانگ، بر اساس ارزش معاملاتی ملک و هزینه های دیگر انجام می شود. هزینه انتقال سند اوقافی طبق قانون به میزان 15 درصد ارزش کارشناسی اداره اوقاف برای ملک می باشد. این هزینه با هزینه 9 درصد مالیات و حق التحریر که مبلغی جزئی هست جمع می شود و هزینه کلی انتقال سند مشخص می شود.
اگر مالکی بخواهد ملک اوقافی خود را بفروشد باید هم هزینه اجاره یا پذیره ملک را به اداره اوقاف پرداخت کند. علاوه بر آن، هزینه انتقال سند که به میزان 15 درصد ارزش ملک است را باید زمان تنظیم سند پرداخت کند.
نظر شما