به گزارش سرویس ترجمه خبرگزاری ایمنا، افزایش نرخ خالی‌بودن دفاتر اداری در سال‌های اخیر، در بسیاری از شهرهای بزرگ جهان به چالشی جدی تبدیل شده است و از لحاظ اقتصادی و استفاده بهینه از فضاهای شهری، مشکلات قابل‌توجهی ایجاد کرده است. فضاهای اداری بدون استفاده، هزینه‌های نگهداری و مدیریتی زیادی را به مالکان و توسعه‌دهندگان شهری تحمیل می‌کنند، در حالی که هیچ بازدهی ندارند. از سوی دیگر در شرایطی که بسیاری از شهرها با کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه روبه‌رو هستند، وجود این فضاهای اداری خالی می‌تواند به‌عنوان منابعی بالقوه برای تأمین مسکن مورد استفاده قرار گیرد.
کار از راه دور اجباری که از سال ۲۰۲۰ به‌دلیل همه‌گیری کرونا رواج پیدا کرد، همچنان تأثیر ماندگاری بر فضاهای اداری داشته است و با وجود از سرگیری الگوهای کاری حضوری و ترکیبی، میزان اشغال دفاتر کار همچنان پایین است. پیش‌بینی می‌شود که دفاتر خالی همچنان به ضررهای اقتصادی چشمگیری برای شهرها منجر شوند و راه‌حل در بازتعریف و تبدیل این فضاها به کاربری‌های دیگر است.
هزینه‌های دفاتر خالی
مطالعات نشان می‌دهد در حال حاضر دفاتر خالی در ایالات متحده آمریکا ۱۹.۶ درصد از کل فضای اداری را به خود اختصاص داده‌اند. این روند، روبه‌رشد است و پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۲۶، یک‌چهارم از همه فضاهای اداری بدون استفاده باشند. نیویورک شهری با بزرگ‌ترین میزان فضای اداری خالی در ایالات متحده، با ۹.۷ میلیون متر مربع است که مساحت آن سه برابر اندازه پارک مرکزی این شهر است و ۷.۶ میلیارد دلار درآمد اجاره سالانه به‌دلیل فضاهای اداری خالی از دست می‌رود. شیکاگو به‌عنوان دومین شهر ایالات متحده با ۵.۳ میلیون متر مربع فضای اداری خالی شناخته می‌شود.
نرخ پایین استفاده از دفاتر کار، به کاهش ۱.۵ درصد در اجاره‌بها بین سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳ انجامیده است. همین روند در سواحل غربی ایالات متحده نیز مشاهده می‌شود. تخمین زده می‌شود در لس‌آنجلس ۲.۱ میلیارد دلار درآمد اجاره به‌دلیل فضاهای اداری خالی از دست رفته باشد؛ سن‌فرانسیسکو با تلفات تقریبی دو میلیارد دلاری و شهرهای دالاس و هیوستون با حدود ۱.۶ میلیارد دلار روبه‌رو شده باشند.
میزان فضاهای اداری خالی در لندن، از اواخر سال ۲۰۱۹ بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته و منجر به ۲۵ درصد کاهش در ارزش این فضاها شده است. این روند نه‌تنها بهبود نیافته است، بلکه همچنان با افزایش به پیش می‌رود. نرخ خالی بودن در سال جاری با ۱۰.۱ درصد رشد روبه‌رو شده که بالاترین رقم در بیش از ۲۰ سال گذشته است.
تعداد فضاهای اداری اجاره‌شده در دو شهر مادرید و بارسلونای اسپانیا در سال گذشته ۲۵ درصد کاهش یافته است. برآوردها نشان می‌دهد که مادرید در حال حاضر ۱.۴ میلیون متر مربع فضای اداری خالی و بارسلونا حدود ۹۰۰ هزار متر مربع فضای خالی در اختیار دارد.
تبدیل دفاتر خالی به مسکن
چالش کنونی، چگونگی بهره‌برداری از پتانسیل فضاهای اداری خالی برای توقف ضررهای اقتصادی جاری است. راه‌حل‌های ترکیبی همچون اجاره دادن بخشی از فضای اداری تحت قراردادهای معمول و بخش دیگر به‌عنوان فضاهای کار اشتراکی مطرح شده است. این رویکردها انعطاف‌پذیری بالایی را ارائه می‌دهد و امکان استفاده مؤثرتر از فضاهای خالی کنونی را فراهم می‌آورد. با این وجود، راه‌حلی که بیشتر شهرها در پی آن هستند، تبدیل فضاهای اداری به مسکن است.
نیویورک، ایالات متحده آمریکا
شورای شهر نیویورک طرحی را تصویب کرده است تا ساختمان‌های اداری خالی را به ۲۰ هزار واحد مسکونی جدید تبدیل کند. این طرح با هدف جبران کمبود مسکن در نیویورک و استفاده بهینه از فضاهای اداری بدون استفاده پیشنهاد شده است. مقامات شهری امیدوارند با اجرای این طرح بتوانند تا حدی مشکل کمبود مسکن را در نیویورک کاهش دهند.
شیکاگو، ایالات متحده آمریکا
پروژه بازآفرینی خیابان لاسال در شیکاگو ساختمان‌های اداری خالی در مرکز شهر را به واحدهای مسکونی و فضاهای خدمات عمومی تبدیل می‌کند. این پروژه شامل بازطراحی حدود ۱۵۰ هزار متر مربع فضا است و علاوه‌بر واحدهای مسکونی، قرار است حدود ۴۳۰ واحد مسکونی ارزان‌قیمت نیز در این خیابان ساخته شود. هدف این طرح، فعال‌سازی مجدد فضاهای اداری خالی و تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه برای شهروندان است.
لندن، انگلستان
پیشنهادهایی در لندن برای تبدیل فضاهای اداری خالی منطقه مالی کنری وارف به هتل‌ها، واحدهای خرده‌فروشی و مراکز فرهنگی ارائه شده است. این منطقه که یکی از مراکز اصلی تجاری و اداری لندن است، در سال‌های اخیر با افزایش فضاهای اداری خالی روبه‌رو بوده است و تبدیل این فضاها به کاربری‌های جدید همچون هتل و مراکز فرهنگی می‌تواند به احیای این منطقه کمک کند و از هزینه‌های ناشی از فضاهای خالی بکاهد.
اسپانیا
مطالعه‌ای از یک شرکت مشاوره نشان می‌دهد که در ۱۰ سال گذشته، ۱۵۶ ساختمان به‌طور عمده در مادرید و بارسلونای اسپانیا کاربری خود را تغییر داده‌اند. حدود ۲۲۴ هزار متر مربع به دفاتر اداری و ۱۶۴ هزار متر مربع به هتل تبدیل شده‌اند، اما این تحول همچنان ادامه دارد. تبدیل دفاتر خالی به واحدهای مسکونی راه‌حلی کلیدی برای استفاده بهینه از این فضاهای بدون استفاده، همچنین کاهش کمبود مسکن در شهرهای بزرگ اسپانیا به‌شمار می‌رود. اما این روند با موانع و پیچیدگی‌های خاص خود همراه است که باید توسط مقامات شهری مدیریت شود.
مطالعات برآورد می‌کند که مادرید و بارسلونا ۲.۵ میلیون متر مربع فضای اداری دارند که می‌توانند در ۲۰ سال آینده به ۲۸ هزار واحد مسکونی؛ ۲۰ هزار واحد در مادرید و هشت هزار واحد در بارسلونا تبدیل شوند. پیش از این، مادرید طرحی را برای تبدیل ۱.۸ میلیون متر مربع فضای اداری به ۲۰ هزار واحد مسکونی ارزان‌قیمت اجاره‌ای تصویب کرده است.
تبدیل ساختمان‌های اداری به آپارتمان‌ها فرایندی پیچیده است که ریشه در تفاوت‌های اساسی میان شرایط ساختمانی مورد نیاز برای دفاتر اداری و واحدهای مسکونی دارد. دفاتر اداری به‌گونه‌ای طراحی و ساخته شده‌اند تا فضاهایی بزرگ و باز را برای کارمندان فراهم کنند. این ساختار، متفاوت از الزامات فنی و طراحی مسکن است که نیازمند تقسیم‌بندی فضا به واحدهای کوچک‌تر و تأمین امکانات رفاهی همچون آشپزخانه و سرویس بهداشتی برای هر واحد است. به همین دلیل، تبدیل این ساختمان‌های اداری به آپارتمان‌های مسکونی، مستلزم تغییرات و بازسازی‌های گسترده خواهد بود. این امر نیازمند سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی است که می‌تواند چالش‌هایی را از جنبه‌های مالی و فنی به همراه داشته باشد.
نظر شما