به گزارش خبرگزاری ایمنا، کمیسیون ماده ۱۰۰ در رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی صلاحیت ذاتی دارد و در جهت نظم بخشیدن به شهرسازی و ساخت‌وسازهای شهری تلاش می‌کند.
بر اساس قانون مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن قبل از هر اقدامی به تفکیک اراضی یا عملیات عمرانی و ساخت‌وساز باید از شهرداری پروانه (مجوز) دریافت کنند و شهرداری نیز مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی بدون مجوز و خلاف پروانه صادره در زمین‌های محصور و غیرمحصور است.
به‌منظور افزایش سطح آگاهی شهروندان از قوانین و ضوابط مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، پاسخ برخی از سوالات متداول که از سوی مردم درباره این کمیسیون مطرح شده را از زبان مهرداد محلوجی، مدیر کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری اصفهان می‌خوانید.
ایمنا: کمیسیون ماده ۱۰۰ چه ساختاری دارد؟
محلوجی: این کمیسیون یک مرجع شبه قضائی بوده و از سه عضو شامل نماینده دادگستری، نماینده شورای شهر و نماینده وزارت کشور تشکیل شده است، چنانچه برای رسیدگی به پرونده‌ای لازم باشد، از نماینده شهرداری دعوت می‌شود تا بر اساس تبصره‌های ذیل ماده ۱۰۰ رسیدگی به آن در دستور کار قرار گیرد.
ایمنا: این کمیسیون چه وظایفی بر عهده دارد؟
محلوجی: کمیسیون ماده ۱۰۰ در قانون برای تخلفات ساختمانی پیش‌بینی شده است، چنانچه شخصی با پروانه یا بدون پروانه ساخت، تخلفی انجام دهد، مرجع رسیدگی آن کمیسیون ماده ۱۰۰ است و به‌طور کلی اصل شاکله این کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی است.
ایمنا: جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ در چند دسته تقسیم و چگونه تعیین می‌شود؟
محلوجی: جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ بستگی به نوع تخلف دارد و بر اساس تبصره‌های ذیل ماده ۱۰۰ تعیین می‌شود، اما به‌طور مشخص در سه بخش شامل تبصره ۲ مربوط به کاربری‌های مسکونی تا دو برابر، تبصره ۳ مربوط به ساخت‌وسازهای تجاری تا چهار برابر و تبصره ۴ مربوط به پرونده‌هایی است که بدون پروانه اقدام به ساخت‌وساز کرده‌اند.
ایمنا: فراوانی تخلفات ساختمانی در اصفهان کدام است؟
محلوجی: اضافه ساخت مازاد بر پروانه، پیشروی ساختمان، اضافه کردن بالکن، اضافه کردن طبقه و نیم‌طبقه، تبدیل پارکینگ و انباری به تجاری، تبدیل مکمل به واحد مسکونی بیشترین فراوانی تخلف ساختمانی را در کلان‌شهر اصفهان دارد.
ایمنا: برای آگاه‌سازی شهروندان نسبت به تخلفات ساختمانی با هدف کاهش پرونده‌های این حوزه چه اقداماتی انجام شده است؟
محلوجی: در راستای آگاه‌سازی شهروندان نسبت به تخلفات ساختمانی، روابط‌عمومی شهرداری‌ها اقداماتی را انجام داده‌اند، اما از آن جایی که شهرداری اصفهان بیش از ۱۰۰ سال سابقه دارد، به‌صورت تقریبی این موضوع بین مردم جا افتاده و می‌دانند که مرجع تخلفات ساختمانی کجا مستقر است.
گاهی در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی صادر شده مبنی‌بر جریمه نیست، اغلب این موضوع بین مردم اشتباه برداشت شده که اگر کسی تخلفی انجام دهد، با پرداخت جریمه ماده ۱۰۰ مشکل آن مرتفع می‌شود، اما همیشه اینگونه نیست.
کمیسیون ماده ۱۰۰ بر اساس تبصره‌های ذیل خود رأی صادر می‌کند و رأی آن همیشه به جریمه ختم نمی‌شود؛ گاهی رأی کمیسیون در راستای برگشت به حالت اولیه، قلع‌و قمع، تخریب بنا و رفع تخلف صادر می‌شود، اما اگر تخلف شخصی منجر به جریمه شود، جریمه سنگینی برای آن در نظر گرفته شده است و بر اساس تبصره ۹ باید عوارض به‌روز آن را پرداخت کند، بنابراین تخلف به صرفه و صلاح شهروندان نیست.
ایمنا: مبنای محاسبه مبلغ جریمه تخلف ساخت‌وساز بر چه اساسی است؟
محلوجی: بر اساس تبصره ۱۱ ذیل ماده ۱۰۰، آئین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری، باید به تصویب شورای اسلامی شهر برسد؛ مبنای محاسبه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها آئین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان است که توسط شهرداری تهیه شده و شورای اسلامی شهر آن را مصوب می‌کند و درنهایت مبنای دریافت جرایم می‌شود.
تبصره ۱۱ به‌صورت سالانه تعیین و ارزش معاملاتی آن بر اساس موقعیت ملک از نظر وقوع آن در خیابان اصلی، فرعی یا کوچه، نوع استفاده از فضای ایجاد شده تجاری یا مسکونی و مصالح مصرفی در آن مشخص می‌شود.
ایمنا: درآمد حاصل از کمیسیون ماده ۱۰۰ کجا خرج می‌شود؟
محلوجی: یکی از درآمدهای شهرداری اصفهان حاصل از کمیسیون ماده ۱۰۰ است که صرف هزینه خدمات مورد نیاز شهرداری همچون تملک، حفظ و نگهداری فضای سبز، آزادسازی معابر و احداث پارکینگ می‌شود؛ در تبصره‌های ماده ۱۰۱ که مربوط به تفکیک پلاک‌ها است مشخص شده که شهرداری درآمد حاصل از آن را صرف آزادسازی معابر کند، اما کمیسیون ماده ۱۰۰ عام‌تر است و درآمد آن را می‌توان در همه خدمات مورد نیاز شهرداری استفاده کرد.
ایمنا: آیا مالک می‌تواند در جلسات بررسی پرونده تخلف ساخت‌وساز خود در کمیسیون ماده ۱۰۰ حضور داشته باشد؟
محلوجی: بله با توجه به هماهنگی‌های صورت گرفته با اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک می‌تواند در جلسات کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌ویژه کمیسیون تجدید نظر حضور داشته پیدا کند، چرا که بر اساس قانون، مالک می‌تواند لایحه دفاعیه یا اعتراضی داشته باشد.
ایمنا: مهلت اعتراض به رأی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ چقدر است؟
محلوجی: مهلت اعتراض به رأی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ حداکثر ۱۰ روز است، ابتدا تخلف ساختمانی مشخص شده و به مالک ابلاغ می‌شود، بنابراین مالک ظرف ۱۰ روز فرصت دارد دفاعیه خود را ارائه دهد و پس از ابلاغ رأی بدوی، مالک مجدد می‌تواند ظرف ۱۰ روز نسبت به آن اعتراض کند که پس از آن پرونده به تجدید نظر منتقل خواهد شد.
چنانچه مالک به رأی تجدیدنظر اعتراضی داشته باشد، می‌تواند حداکثر تا سه ماه در دیوان عدالت اداری اعتراض خود را ثبت و پیگیری کند.
ایمنا: برای شکایت از آرای ماده ۱۰۰ به کجا می‌توان شکایت کرد؛ مراحل آن چیست؟
محلوجی: برای شکایت از آرای ماده ۱۰۰ فقط می‌توان از طریق دیوان عدالت اداری اقدام کرد.
ایمنا: وضعیت تخلفات ساخت‌وساز در اصفهان نسبت به سایر کلان‌شهرهای کشور چگونه است؟
محلوجی: پژوهشی در این راستا انجام نشده است، بنابراین آمار دقیقی پیرو این موضوع نداریم، اما به‌نظر می‌رسد تخلفات ساختمانی در شمال کشور و تهران بیشتر باشد، زیرا در شمال کشور اغلب مردم در اراضی کشاورزی اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند؛ همچنین تهران به‌دلیل وسعت بیشتری که نسبت به سایر شهرها دارد، می‌تواند بیشترین تخلفات ساختمانی را داشته باشد.
ضوابط شهرسازی در اصفهان نسبت به سایر شهرها سخت‌گیرانه است
البته آمار تخلف ساختمانی در کلان‌شهر اصفهان نیز می‌تواند زیاد باشد، چرا که ضوابط شهرسازی در این شهر نسبت به سایر شهرها سخت‌گیرانه‌تر است.
ایمنا: راه ارتباطی شهروندان با کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟
محلوجی: شهروندان می‌توانند به‌صورت حضوری با مراجعه به کمیسیون ماده ۱۰۰، اجراییات منطقه و شهرسازی مناطق و به‌صورت غیرحضوری از طریق سامانه «اصفهان من» با کمیسیون ماده ۱۰۰ ارتباط برقرار کنند.
ایمنا: آیا وکیل می‌تواند به جای مالک یا ذی‌نفع در کمیسیون ماده ۱۰۰ جهت پیگیری پرونده حضور پیدا کند؟
محلوجی: خیر، زیرا در صدر تبصره یک ماده ۱۰۰ اشاره شده است که مالک یا ذی‌نفع باید به کمیسیون ماده ۱۰۰ لایحه دفاعی ارائه دهد و جایی در قانون جایی برای حضور مالک یا نماینده آن اشاره نشده است، اما در جایی دیگر از آن اشاره شده که نماینده شهرداری مکلف است در کمیسیون حضور پیدا کند و بدون حق رأی توضیحات درخواستی کمیسیون را ارائه دهد.
گاهی در کمیسیون ممکن است سوالی برای اعضا پیش آید و از مالک برای ارائه پاره‌ای توضیحات دعوت کنند که با هماهنگی در کمیسیون حضور پیدا می‌کند.
ایمنا: آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند نسبت به تجاری‌کردن محلی که دارای کاربری مسکونی است، رأی صادر کند؟ در صورت صدور رأی جریمه و پرداخت آن، مالک دارای حق و حقوق تجاری می‌شود؟
محلوجی: با توجه به بند ۲۴ ماده ۵۵ در صورتی‌که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد.
در رابطه با تخلفات، کمیسیون ماده ۱۰۰ بر اساس تبصره‌های ذیل این ماده می‌تواند رأی صادر کند، همچنین طبق رأی شماره ۴۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ دوم شهریور، تغییر کاربری جز در موارد مستثنی شده در مقررات، جواز قانونی تغییر کاربری مسکونی یا تجاری بر اساس کمیسیون ماده ۵ را ندارد.
در صورت رأی جدید تا زمانی که مالک از محل استفاده می‌کند، این حق برای او محفوظ است و در صورت تخریب یا بازسازی، بر اساس ضوابط روز باید اقدام کند.
ایمنا: با توجه به اینکه بعضی از تخلفات همچون تعبیر کاربری بناهای ایجاد شده به تجاری، مغایر طرح‌های مصوب شهری است و در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی‌بر دریافت جریمه صادر و منجر به ۱۰۰ و صدور گواهی پایان‌کار ساختمان شده است و نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌شود. اگر پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان‌کار را داشته باشد، اگر چه این بناها مغایر طرح‌های مصوب شهری باشد، آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، مالک رأی، دارای حقوق مکتسبه است و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟
محلوجی: طبق نظریه حقوقی ۷۱۹۲/۱۶۳۲ مورخ بیست‌وپنجم آبان ۱۳۹۲، در حالتی که ساختمان دارای کاربری مسکونی باشد و تغییر کاربری آن انجام شده، با توجه به اینکه موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به ساختمان بوده و ساختمان تخریب شده است، رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌شود و حق مکتسبه صدق نمی‌کند.
به عبارت دیگر جریمه کردن متخلف موجب ایجاد حق مکتسبه در تغییر کاربری برای وی نمی‌شود و تا زمانی که ساختمان پابرجا است رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی می‌ماند و ذی‌نفع می‌تواند از آن استفاده کند و پس از تخریب ساختمان، چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی دریافت کند.
شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح‌های مصوب شهری (طرح تفصیلی) تطابق می‌دهد و بر اساس آن پروانه صادر می‌کند؛ پس از تخریب ساختمان، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح‌های مصوب شهری تطابق می‌دهد.
با توجه به اینکه رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به تخلف ساختمانی است، شهرداری نباید برای استعلام مبنی بر تجاری بودن محل اقدامی کند، زیرا کاربری محل مسکونی است؛ با توجه به رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۱۲۱ مورخ سیزدهم دی ۱۳۹۴، رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۳۵۰ مورخ بیست‌وپنجم خرداد ۱۳۹۴، رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۲۵ مورخ نوزدهم اردیبهشت ۱۳۹۶ و رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۵۶۴ مورخ چهاردهم شهریور ۱۳۹۶، دریافت عوارض تغییر کاربری در موارد اعلام شده توسط شهرداری تخلف است.
در صورتی‌که محل مورد تخلف دارای شاکی خصوصی باشد، شاکی می‌تواند از طریق شکایت در دیوان عدالت اداری نسبت به نقض اینگونه آرا اقدام کند و شهرداری موظف است طبق رأی جدید کمیسیون ماده ۱۰۰ که پس از نقض در دیوان عدالت صادر می‌شود و قطعی شده باشد، اقدام کند.
اگر مالک یا ذی‌نفع اینگونه املاک دارای حق و حقوقی نباشد، دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق مکتسبه نیستند، مگر اینکه در اجرای نوسازی و بازسازی محل، با توجه به دستور کمیسیون ماده ۵ یا طرح تفضیلی جدید به‌صورت کاربری تجاری دیده شده باشد.
نظر شما