به گزارش خبرنگار ایمنا، آغاز تحریم‌ها در اوایل دهه گذشته فضایی را برای بازارهای کشور به وجود آورد که با گذر زمان، این فضا التهابی‌تر و بازارها تورمی‌تر شد، در این میان بازار مسکن ملتهب‌تر از همه حوزه‌ها، به شکلی محسوس ارتباط تنگاتنگ خود را با تحریم‌ها حفظ کرده است.
بنا به گفته فعالان این حوزه، مسکن چندان ارتباطی هم با شرایط تحریمی کشور ندارد و از شرایط داخلی تأثیر می‌پذیرد اما روند تغییرات قیمتی این بخش نشان می‌دهد که برجام، ایفاکننده نقش اصلی برای بازار مسکن بوده است.
اکنون با ورود به شش ماهه دوم ۱۴۰۱ پس از بالا و پایین‌های زیاد برجامی، هنوز فعالان این حوزه بر این باورند که مسکن در انتظار اخباری قانع کننده و قطعی از برجام است. از سویی توصیه به خرید خانه می‌شود و از طرف دیگر در زمان‌هایی با انتشار اخباری خوش‌بینانه از برجام، چنین تصور می‌شود که با احیای آن، کاهش قیمت قابل‌توجهی را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود. درحال‌حاضر با توجه به وضعیتی که در این بازار وجود دارد، عملاً خریدوفروشی انجام نمی‌شود و همه منتظر تعیین تکلیف برجام هستند.
سمت و سوی مسکن
اردیبهشت‌ماه سال ۹۷ بود که با خروج یک‌طرفه آمریکا و لغو برجام، تورم مسکن به‌شدت افزایش یافت و تا اواخر سال ۹۹ این روند تورمی همچنان افزایشی بود. واقعیت آن است که نه تنها لغو برجام، بلکه مجموعه‌ای از عوامل داخلی و خارجی موجب شرایط تورمی در این بازار را فراهم کرد و ظاهراً نبود برجام و ادامه تحریم‌ها مزید بر علت شده بود.
اما از نیمه دوم سال ۹۹، هم‌زمان با انتخابات ریاست‌جمهوری جدید در آمریکا، با این دیدگاه که قرار بر احیای برجام است، ترمز قیمت‌ها در این بخش کشیده شد و به دنبال آن، انتظاراتی هم در جامعه ایران مبنی بر آنکه برجام احیاشدنی است و با این اتفاق، قیمت مسکن هم کاهشی می‌شود، شکل گرفت و همین موضوع موجب کاهش شدت خریدوفروش مسکن شد.
براساس آمار موجود از آبان ۹۹ تا پایان همان سال، متوسط تورم ماهانه مسکن در تهران به‌واسطه «افت محسوس جریان خرید سرمایه‌ای ملک»، به دو درصد کاهش یافت. در سال ۱۴۰۰ هم این افت معاملات همچنان، تداوم داشت. به‌طوری‌که با کاهش خریدهای هیجانی، ثبات نسبی در قیمت‌ها به وجود آمد. امسال نیز علی‌رغم طولانی شدن روند مذاکرات برجامی و بی‌اعتنایی بازارها به این موضوع، این بازار کم و بیش با همان رکودی تورمی روبه‌رو است.
اما پرسشی که اکنون وجود دارد آن است که در صورت احیای برجام، مسکن به کدام سو خواهد رفت و اگر مذاکرات به نتیجه‌ای نرسد چه می‌شود؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در صورت احیای برجام، سرعت رشد قیمت مسکن به شکل چشمگیر کاهش پیدا می‌کند و با پایان خریدهای غیرمصرفی در بازار ملک همراه خواهیم بود. اما چنان‌چه توافقی حاصل نشود، مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، دشوار خواهد شد، به طوری که این بخش وابسته به متغیرهایی چون سیاست‌گذاری‌های مسئولان می‌شود.
مسکن به تحریم‌ها گره خورده است
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا درخصوص آینده مسکن ایران و رابطه آن با برجام، اظهار می‌کند: افزایش درآمدهای ارزی و چگونگی استراتژی‌های مدیریت موضوعات ارزی پس از تحقق برجام بر بازار مسکن تأثیرگذار است.
وی اضافه می‌کند: اگر رفع تحریم‌ها منجر به افزایش فروش نفت و درآمدهای ارزی به اندازه دهه ۸۰ شود و دولت اقدام به ارزپاشی در بازار کند، شاهد ثبات در بازار مسکن نیز خواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: با انجام این اقدام در بلندمدت شاهد بیماری هلندی و در پی آن افزایش قیمت در دارایی‌ها و بازارهای سرمایه‌ای همچون مسکن خواهیم بود.
بیضایی اضافه می‌کند: در صورتی که دولت از ارزپاشی در بازار جلوگیری کند و درآمدهای ارزی کنترل شود، می‌توان انتظار داشت که در کوتاه‌مدت یا بلندمدت، افزایش درآمدهای ارزی کشور اثر منفی بر بازار مسکن نداشته باشد.
وی تصریح می‌کند: مسکن در کشور ما به تحریم‌ها گره خورده است که در قیمت مصالح و زمین تأثیرگذار است. در زمان تحریم‌ها عده‌ای برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود با سرمایه‌گذاری در بازارهایی همچون مسکن، منجر به افزایش قمیت‌ها می‌شوند؛ از طرفی کاهش ارزش پول ملی یا افزایش نرخ ارز منجر به افزایش مصالح ساختمانی همچون سیمان، آهن و میلگرد می‌شود و با افزایش دستمزدها، قیمت ساخت افزایش می‌یابد.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: موضوع افزایش درآمدهای ارزی و رشد اقتصادی که به دنبال دارد، ظرفیت اقتصادی کشور را به سمتی می‌برد که شاید ساخت یک میلیون مسکن در سال نیز وجود داشته باشد، اما اکنون با وجود شرایط توقف رشد اقتصادی ناشی از تحریم‌ها، تحقق این امر دور از انتظار است. با کاهش تحریم‌ها می‌توان انتظار داشت مجدد به سمت ساخت یک میلیون واحد مسکونی همچون دهه ۸۰ حرکت کنیم.
سرنوشت بازار مسکن چه می‌شود؟
شهرام معینی، اقتصاددان در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: برخلاف اجاره و تورم که روند یکنواختی را طی می‌کند و هر سال افزایش دارد، اما مسکن این‌گونه نیست و به طور پله‌ای قیمت آن افزایش می‌یابد.
وی تصریح می‌کند: در زمان‌هایی قیمت مسکن نسبت به اجاره‌ها افزایشی و در مواقعی هم این نسبت برعکس می‌شود و اکنون دورانی است که نسبت قیمت مسکن به اجاره بالا رفته است. به این ترتیب، قیمت مسکن می‌تواند تا مدتی دیگر، در صورت وارد نشدنِ شوکی خاص، به همین حالت یکنواخت پیش رود.
این اقتصاددان می‌گوید: اگر برجام رخ ندهد و دلار افزایشی شود، تورم هم بالاتر می‌رود و با فشار تحریمی بیشتر، قیمت مسکن گران‌تر می‌شود، زیرا در این شرایط متقاضیان بیشتری به بخش مسکن ورود می‌کنند و سپرده‌های خود را از بخش‌هایی مانند بانک به بازارهایی چون مسکن وارد می‌سازند. درواقع مسکن به حالت کالایی سرمایه‌ای درآمده که افراد با تقاضای زیاد بر این بازار فشار آورد و شرایط گرانی آن فراهم می‌شود.
معینی ادامه می‌دهد: در چنین وضعیتی دلار هم گران‌تر و نرخ تورم افزایشی‌تر می‌شود که با این شرایط، هزینه‌های ساخت و ساز بالاتر می‌رود و قیمت نهایی مسکن را افزایش می‌دهد.
وی تصریح می‌کند: اگر برجام احیا شود و به دنبال آن فروش نفت زیاد و منابع ارزی بیشتر وارد کشور شود، نرخ ارز ثبات پیدا می‌کند و تورم هم کاهشی می‌شود که در این حالت، بازار مسکن وارد یک دوره رکود و سکون خواهد شد. در این زمان برای مردم هم این امکان به وجود می‌آید که مسکن را با نرخ کمتری خریداری کنند.
این اقتصاددان می‌کند: درحال‌حاضر بازار، گاه امیدوار به برجام می‌شود و با اخبار مثبت، قیمت‌ها فروکش می‌کند و گاه از احتمال احیای برجام کاسته و قیمت‌ها گران می‌شود.
گره خوردن همه بازارها با برجام
احمد تولا، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا، با بیان اینکه سهم قابل‌توجهی از اقتصاد کشور ما به مسکن تعلق گرفته است، می‌گوید: بخش عمده‌ای از اتفاقات اقتصادی کشور ناشی از عوامل روانی است و عوامل مؤثر در اقتصاد در بخش دوم قرار دارد.
وی با بیان اینکه در بازار مسکن به دلیل آنکه همه بلاتکلیف هستند و منتظر برجام نشسته‌اند، در رکود تورمی به سر می‌برد، تصریح می‌کند: مهم آن است که این شرایط انتظاری تا چه زمان به طول انجامد.
به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان، با انعقاد برجام احتمالاً تا شش ماه دیگر روند فعلی تداوم یابد و پس‌ازآن بازارها سر و سامان می‌گیرد و خود را با شرایط وفق می‌دهد. البته اینکه احتمال انعقاد برجام چقدر باشد نامعلوم بوده و بیشتر تحلیل‌های سیاسی را می‌طلبد، در این حال احتمال به نتیجه رسیدن آن اندک به نظر می‌آید.
تولا اضافه می‌کند: اگر برجامی هم در کار نباشد، گرانی‌های بیشتر در راه است، زیرا متقاضیان، نقدینگی خود را وارد بازارهای سرمایه‌ای چون مسکن می‌کنند. واضح است که هجوم خرید، مسکن را گران‌تر خواهد کرد.
وی خاطرنشان می‌کند: اکنون بهترین زمان برای خرید مسکن است که متأسفانه به دلیل گره خوردن برجام با همه بازارها، مردم تصمیمات خود را وابسته به این اتفاق کرده‌اند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان تصریح می‌کند: در مجموع با به نتیجه نرسیدن برجام، با افزایش قیمت‌ها روبه‌رو خواهیم بود. اگر بحث شرطی شدن جامعه و خروج واسطه‌ها از بخش مسکن رفع شود، به‌تدریج بازار هم مسیر خود را پیدا خواهد کرد و مردم می‌توانند دراین‌باره تصمیم‌گیری صحیحی داشته باشند.
گزارش از: نفیسه زمانی‌نژاد، خبرنگار اقتصادی ایمنا
نظر شما