به گزارش خبرنگار ایمنا و براساس یادداشتی که ایمان کرمی، کارشناس اقتصادی در اختیار این رسانه قرار داده است، اقدام به بررسی تحولات بازار مسکن در تهران خواهیم کرد که نمونه خوبی برای تحلیل وضعیت کلی مسکن کشور است. به همین منظور نگاهی خواهیم داشت به گزارش آذرماه تحولات بازار مسکن تهران که توسط بانک مرکزی منتشر شده است. داده‌های این گزارش براساس اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تهیه شده است.
به‌طور خلاصه این گزارش مطرح می‌کند که حجم معاملات نسبت به ماه گذشته رشد ۳۳.۸ درصد داشته و به ۹ هزار ۸۰۰ واحد مسکونی رسیده است و نسبت به سال گذشته ۲۸۲.۵ درصد افزایش داشته است. متوسط قیمت معاملات املاک براساس هر مترمربع که از طریق بنگاه‌های معاملات املاک معامله شده، برابر با ۳۲ میلیون ۵۹۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه قبل خود رشد ۱.۸ درصد داشته است. همچنین میانگین قیمت املاک نسبت به میانگین سال قبل رشد ۲۱ درصدی داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه آذرماه سال ۱۳۹۹ که آهنگ رشد برابر با ۹۸ درصد بوده است، شاهد کاهش چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن هستیم.
توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی
تغیرات خرید آپارتمان (آذر ۱۴۰۰ نسبت به آذر ۱۳۹۹)
· خرید آپارتمان با عمر پنج سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۲۲۴ درصدی داشته است.
· خرید آپارتمان با عمر ۶-۱۰ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۲۸۵ درصدی داشته است.
· خرید آپارتمان با عمر ۱۱-۱۵ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۳۳۹ درصدی داشته است.
· خرید آپارتمان با عمر ۱۶-۲۰ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۳۰۱ درصدی داشته است.
· خرید آپارتمان با عمر بیش از ۲۰ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ کاهش ۴۶.۵ درصدی داشته است.
سهم آپارتمان‌ها (میزان توزیع خرید براساس عمر بنا، آذر ۱۴۰۰ و مقایسه با آذر ۱۳۹۹)
· سهم آپارتمان‌های تا پنج سال عمر بنا ساخت از ۳۹.۱ به ۳۳.۲ کاهش یافته است.
· سهم آپارتمان‌های ۶-۱۰ سال عمر بنا ساخت از ۲۰.۷ به ۲۰.۹ افزایش یافته است.
· سهم آپارتمان‌های ۱۱-۱۵ سال عمر بنا ساخت از ۱۲.۳ به ۱۴.۲ افزایش یافته است.
· سهم آپارتمان‌های تا ۱۶-۲۰ سال عمر بنا ساخت از ۱۵.۲ به ۱۸.۵ افزایش یافته است.
· سهم آپارتمان‌های بیش از ۲۰ سال عمر بنا ساخت از ۱۲.۶ به ۱۳.۲ افزایش یافته است.
نتیجه: نسبت به گزارش آبان ماه توزیع خرید واحدهای مسکونی به سمت آپارتمان‌هایی با عمر کمتر حرکت کرده است؛ اما نسبت به سال گذشته توزیع خرید به سمت خرید آپارتمان‌هایی با سن سال ساخت بالاتر حرکت کرده است.
قیمت واحدهای مسکونی
· تغییر تعداد معاملات واحدهای مسکونی آذر ۱۴۰۰ نسبت به آذر ۱۳۹۹= رشد ۲۸۲.۵ درصد
· تغییر تعداد معاملات واحدهای مسکونی آذر ۱۴۰۰ نسبت به آبان ۱۴۰۰= رشد ۳۳.۸ درصد
· تغییر قیمت واحدهای مسکونی آذر ۱۴۰۰ نسبت به آذر ۱۳۹۹= ر شد ۲۱.۱ درصد
· تغییر قیمت آذر ۱۴۰۰ به آبان ۱۴۰۰= رشد ۱.۸ درصد
· میانگین قیمت در آذر ۱۴۰۰ برابر با ۳۲ میلیون ۵۹۰ هزار تومان
· میانگین قیمت در آذر ۱۳۹۹ برابر با ۲۶ میلیون ۹۰۰ هزار تومان
· میانگین قیمت در آبان ۱۴۰۰ برابر با ۳۲ میلیون تومان
· تعداد معاملات انجام شده در آذر ۱۴۰۰ برابر با ۹ هزار ۷۷۲
· تعداد معاملات انجام شده در آبان ۱۴۰۰ برابر با هفت هزار ۳۰۴
· تعداد معاملات انجام شده در آذر ۱۳۹۹ برابر با دو هزار ۵۵۵
نتیجه: قیمت مسکن براساس آمار بانک مرکزی نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد ۳۳ درصدی داشته و حجم معاملات نیز رشد ۲۸۲ درصدی داشته است که نشانه خروج از دوران رکود مسکن در سال گذشته است. رشد ۲۸۲ درصدی حجم معاملات نسبت به سال گذشته کمی جای تعجب دارد که چگونه با این میانگین قیمت ۳۲ میلیون تومانی، رشد ۲۸۲ درصدی تعداد معاملات اتفاق افتاده و آیا استانداردهای گزارش‌گیری و گزارش‌دهی درخصوص آمارهای بانک مرکزی رعایت شده است یا خیر؟
میانگین قیمت مناطق تهران در آذر ۱۴۰۰
میانگین قیمت مناطق تهران در آذر ۱۴۰۰( جدول)
در میان مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران، بیشترین میانگین قیمت هر متر خانه ۶۹ میلیون تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۵ میلیون تومان در منطقه ۱۸ بوده است.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت (آذر ۱۴۰۰)
عمده معاملات مسکن در بازه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل یک ستون جلوتر آمده است. در ماه گذشته توزیع خرید واحدهای مسکونی بخش بزرگ‌تر در محدوده ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بوده است.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنا (آذر ۱۴۰۰)
عمده معاملات انجام شد روی واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری بوده که نسبت به ماه قبل تغییری نکرده است. زمانی می‌توانیم بگوییم رفاه ایرانیان در بخش ملک بهبود پیدا کرده است که توزیع خرید آن‌ها از متراژ ۵۰ تا ۶۰ به ستون‌های بعدی منتقل شود؛ یعنی املاکی با متراژ بالاتر خرید کرده باشند.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش بنا (آذر ۱۴۰۰)
در بین محدوده یک میلیارد تا یک میلیارد ۵۰۰ عمده ارزش معاملات با سهم ۱۹.۲۵ قرار می‌گیرد که در محدوده واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۶۰ متر است.
روند اجاره‌بها آذر ۱۴۰۰
بررسی شاخص مسکن استیجاری در شهر تهران در آذر ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد به ترتیب ۵۱.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این تغییرات شدید قیمت در حالی اتفاق افتاده که میانگین قیمت‌ها این مقدار رشد نکرده است و نشان دهنده وضعیت وخیم اجاره‌نشینان است که نسبت به سال گذشته به صورت میانگین باید ۵۰ درصد بیشتر اجاره بها پرداخت کنند. این موضوع، نتایجی مانند حاشیه‌نشینی، تغییر سبد مصرفی خانوار و استفاده از واحدهایی با متراژهایی پایین‌تر را به همراه خواهد داشت.
نظر شما