به گزارش خبرنگار ایمنا، تمرکز امکانات رفاهی و خدماتی در شهرها باعث شد تا روستانشینان و شهرنشینان شهرهای کوچک‌تر در سودای یافتن موقعیت اجتماعی بهتر، امکانات رفاهی بیشتر و درآمد اقتصادی بالاتر به کوچ خواسته یا ناخواسته به مقصد شهرهای بزرگ تن دهند. کلانشهرها و در مرحله بعد مراکز استان‌ها، مهم‌ترین مقاصد اینگونه مهاجرت‌ها بودند. ادامه این روند که در ایران از اواخر دهه ۴۰ آغاز و در دهه ۷۰ به اوج خود رسید معضلات و آسیب‌های زیادی به همراه داشته است؛ کاهش جمعیت فعال و نیرو کار در روستاها و شهرهای کوچک، کاهش ارزش اقتصادی اراضی روستایی و افزایش بی‌رویه بهای زمین و مسکن در شهرها و شیوع تکدیگری و ارتکاب خلاف و جرم از جمله این معضلات بوده است.
افزایش جمعیت شهرها باعث شد اراضی قابل برای احداث منازل مسکونی در این مناطق به مرور کم‌تر شود، این وضعیت سبب شد ساخت آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی افزایش یابد، اما این راهکار نیز در کوتاه مدت قابلیت خود را از دست داد و باز هم مشکل کمبود زمین برای ساخت مسکن شهری بیش از گذشته نمایان شد.
وجود نارسایی در قانون شهرداری‌ها به ویژه ماده ۱۰۰ این قانون و تبصره‌های ذیل آن که به ضعف نظارتی منجر می‌شد، سبب شد برخی از شهروندان، دلالان، انبوسازان و معماران اقدام به ساخت و ساز بر اراضی کشاورزی حریم شهر کنند. مالکان اینگونه اراضی پس از پایان مراحل ساخت و ساز و برای دریافت انشعاب خدمات عمومی مجبور به مراجعه به شهرداری و اخذ پایان ساخت می‌شدند، در اینگونه موارد شهرداری‌ها با طرح پرونده تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰، اقدام به اخذ جریمه از مالک متخلف می‌کردند. شیوع این رویه از آنجا که از سویی منویات مالکان را به همراه داشت و از سوی دیگر منبع درآمد قابل توجهی برای شهرداری‌ها ایجاد کرده بود، در ابتدا با مخالفت مواجه نشد؛ اما پس از حدود یک دهه آثار زیانبار آن هویدا شد. توسعه نامتوازن شهری، نبود امکان ارایه خدمات متوازن و عادلانه به همه مناطق، شیوع پدیده دلالی و بورس کاذب زمین و مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت خانه در اثر آن، حذف پوشش گیاهی و افزایش سیلاب و مخاطرات طبیعی از جمله این موارد بود؛ به همین دلیل قانون‌گذاران در سال ۱۳۷۴ قانونی با عنوان "قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها" به تصویب رساندند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کنند.
شمول این قانون بر اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها وجود دارد، مشهود است. لازم به ذکر است محدوده قانونی شهرها بر اساس "قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری" مصوب ۱۳۶۲ و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذی‌ربط تعیین می‌شود. موردی که هرچند دخیل در امور شهری نبود، اما به این مبحث مربوط می‌شود آن است که محدوده روستاها نیز بر اساس طرح‌های هادی یا بهسازی روستا و پس از تصویب مراجع قانونی ذی‌صلاح تعیین می‌شود و در روستاهای فاقد طرح هادی یا بهسازی، محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.
مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و سایر نصوص قانونی مرتبط یا مرجوع‌الیه، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی ممنوع است، مگر به حکم مرجع قانونی آن هم در موارد ضروری؛ در اینگونه موارد جلسه کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارت‌خانه‌های جهادکشاورزی، راه و شهرسازی، سازمان محیط زیست و وزارت کشور با دبیری وزارت جهادکشاورزی برگزار و در خصوص تعیین ضرورت یا امکان تغییر کاربری تصمیم‌گیری می‌کنند؛ شایان ذکر است تشخیص اینکه اراضی مورد تقاضا زراعی و باغی هست یا خیر، بر عهده وزارت جهاد کشاورزی است. اگر مجوز تغییر کاربری اراضی صادر شد ۸۰ درصد قیمت روز با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالک اخذ می‌شود. متقاضی تغییر کاربری یا ورثه یا وکیل وی باید درخواست کتبی خود دالّ بر تقاضای تغییر کاربری را به انضمام مدارک و اسناد مثبت سمت درخواست دهنده و اسناد هویتی وی، احراز مالکیت و بلامعارض بودن آن، نامه شهرداری، نظر کارشناس بازدیدکننده از ملک و برگ تعیین تکلیف عوارض و مالیات را به دبیرخانه کمیسیون که در سازمان کشاورزی مرکز هر استان مستقر است، تسلیم کند. این کمیسیون موظف است از تاریخ ثبت درخواست به مدت دو ماه در خصوص امکان تغییر کاربری اعلان نظر کند. در صورت اعلام موافقت کمیسیون که به رأی اکثریت اعضا مستند است، مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور مالیاتی استان اعلام می‌شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ۸۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
در صورت تغییر کاربری بدون مجوز پس از معرفی متخلف به مراجع قضایی و با احراز تخلف و اقدامات مغایر قانون ابتدا دستور موقت محکه مبنی بر توقف عملیات صادر و سپس برابر مقررات به اتهام رسیدگی و حسب مورد حکم محکومیت به پرداخت جریمه نقدی یا قمع بنا را صادر می‌شود. البته تغییر کاربری نیازمند احراز است و هر اقدامی تغییر کاربری محسوب نمی‌شود؛ به عنوان نمونه دادگاه تجدیدنظر ورامین در رآی شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۸۰۰۷۱۵ مورخ ۲۸ مردادماه ۱۳۹۲ ضمن ابرام رآی دادگاه بدوی مبنی بر وارد نبودن ادعای جهادکشاورزی مقرر داشته صِرف حصارکشی و محصور کردن اراضی و باغات تخلف و مصداق تغییر کاربری نیست.
یادداشت از:عباس صادقی، خبرنگار خبرگزاری ایمنا
بیشتر بخوانید در:
نظر شما