به گزارش خبرنگار ایمنا، تازه‌ترین گزارش های مرکز آمار از وضعیت تحولات بازار ساخت‌و ساز مسکن در ۳۱ استان کشور، نشان می‌دهد که هرکدام از استان‌ها به لحاظ میزان ساخت واحدهای مسکونی جدید در چه رده ای قرار دارند. این رتبه‌بندی بر اساس آمار صدور پروانه‌های ساختمانی مربوط به دوره زمانی زمستان سال ۱۳۹۷ است که مشخص می‌کند بعد از استان تهران دو استان اصفهان و فارس بیشترین میزان صدور پروانه ساختمانی به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی برنامه‌ریزی‌شده برای ساخت را به خود اختصاص داده‌اند.
به این ترتیب زمستان سال گذشته از مجموع بیش از ۱۲۰ هزار واحد مسکونی که مجوز ساخت دریافت کرده‌اند نزدیک به ۱۱ هزار واحد مسکونی مربوط به استان اصفهان بوده است.
به نظر می‌رسد چنین آماری از میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در اصفهان حاکی از شرایط مطلوب ساخت‌وساز در این استان باشد، اما از گفته‌های کارشناسان این بخش چنین برمی‌آید که اوضاع ساخت و ساز در اصفهان کساد است.
چه بسیار سازندگانی که پروانه ساختمانی دریافت می کنند اما در نهایت از انجام پروژه خود ناکام می مانند، چنانچه در حوزه مسکن و ساخت و ساز همچون سال‌های گذشته شاهد تعداد زیادی پروژه ناتمام هستیم، در شرایط حال حاضر تعداد افرادی که توان ساخت‌وساز به‌صورت کامل دارند، بسیار اندک است.
افزایش هزینه‌های ساخت وساز در شرایط فعلی آنچه دیده می‌شود کاهش رغبت سازنده‌ها به تولید مسکن است. کسانی هم که ریسک سرمایه‌گذاری را پذیرفته‌اند پروژه‌هایشان قبل از نوسانات نرخ ارز در اواخر سال ۱۳۹۶ تعریف‌شده است. عده‌ای هم که واحدهایشان آماده‌شده با وجود تجربه‌ای که داشتند متمایل به فروش نیستند؛ زیرا به‌طور روزانه با نوسان قیمت نهاده‌های ساختمانی روبرو هستند.
بنا به گفته کارشناسان مسکن هزینه ساخت پروژه‌های مسکونی، تجاری یا اماکن که بر اساس مترمربع است، معمولاً بر اساس دو پارامتر اصلی دستمزد (اعم از نیروی انسانی و کارگاهی) و هزینه مصالح محاسبه می‌شود. در برآورد قیمت ساخت خانه، دستمزد و هزینه مصالح با تورم و موقعیت پروژه رابطه مستقیم دارد. به‌عنوان‌مثال، دستمزد و هزینه مصالح در سال ۱۳۹۸ نسبت به سال ۱۳۹۶ حدود دو تا سه برابر شده است. به همین نسبت هزینه ساخت هر مترمربع بنای ساختمانی نیز حدود دو برابر شده است.
هزینه‌های دیگری نیز در قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنا دخیل است. این هزینه‌ها شامل مجوز ساخت و عوارض، هزینه خلافی، مفاد ماده ۱۰۰، هزینه‌های نظام‌مهندسی اعم از طراحی، نظارت، اجرا، نقشه‌برداری، عوارض مربوط به آموزش‌وپرورش، بیمه کارگران و حوادث، می شود. همچنین هزینه‌های ثبت اسناد و املاک، تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی، هزینه مالیات و دارایی و انتقال مالکیت، هزینه مجوز انشعابات و ایجاد آب، برق، گاز و تلفن، تدوین و ایجاد شناسنامه فنی ملک، بیمه تضمین کیفیت ساختمان و بیمه مسئولیت مدنی پیرامون ساختمان و هزینه آتش‌نشانی شهرداری در قبال خدمات و گواهی تأیید و ... وجود دارد.
آنچه در این میان بیش از هر مورد دیگر باعث گرانی هزینه‌های ساخت‌وساز شده، افزایش نرخ مصالح ساختمانی است که از ابتدای سال‌جاری به‌شدت رشد یافته است، براساس آمارهای مربوطه، قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های ابتدای سال‌جاری نسبت به سال‌های گذشته حدود ۶۰ درصد افزایش پیداکرده و این در حالی است که بخش بزرگی از مصالح مورد استفاده در صنعت ساختمان‌سازی، محصولات داخلی است.
شرکت‌های داخلی تولیدکننده مصالح ساختمانی علت افزایش قیمت محصولات را افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه‌ها ازجمله مالیات، حقوق کارگر و افزایش نرخ حامل‌های انرژی اعلام می‌کنند، اما در هر صورت میزان افزایش صورت گرفته باوجود تمام هزینه‌ها نیز منطقی نیست.
در همین ارتباط، احمد تولا دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان به خبرنگار ایمنا می گوید: هر چند اصفهان با آمار بالایی از پروانه ساخت مواجه است، اما موضوع مهم وجود اندک کسانی است که توان ساخت‌وساز به‌صورت کامل را دارند.
وی اضافه می کند: احتمال می رود تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد پروانه‌های ساخت‌وساز افرادی که به صورت واقعی وارد این بازار شده اند به نتیجه برسد، اما معمولا افرادی که به طور اتفاقی و برای منفعت و سودآوری وارد بازار مسکن می‌شوند، ناموفق می‌مانند و با وجود دریافت پروانه ساخت، قادر به تکمیل ساختمان خود نخواهند بود.
به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان اصفهان، تورم و افزایش قیمت‌ها به صعود پنج تا ۱۲ برابری قیمت تمام‌شده ساختمان منتهی شده است به‌طوری‌که در حال حاضر هزینه یک مترمربع ساختمان بین دو تا ۲.۵ میلیون تومان است. در صورتی‌که سال گذشته هزینه ساخت یک مترمربع ساختمان در اصفهان بین ۸۰۰ هزار تا یک‌میلیون تومان بود.
تولا می افزاید: البته به‌غیر از افزایش هزینه‌های تولید، قیمت زمین نیز در برخی نقاط حتی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ درصد افزایش‌یافته است. به‌طوری که اکنون یک واحد ساختمانی با حداقل متراژ ۱۰۰ متر، کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان نخواهد بود.
وی در پاسخ به اینکه افزایش هزینه‌های ساخت تا چه میزان بر قیمت فروش تأثیر داشته است، می‌گوید: میزان فروش مسکن در اصفهان متفاوت است و برخی نواحی نرخ مسکن تا چهار برابر و در تعدادی نواحی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد گران شده است.
به عقیده دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان اصفهان لازمه تحرک ساخت‌وساز بازار مسکن، تخصیص تسهیلات ویژه بانکی به این بخش است تا جایی که حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد هزینه‌های مسکن را بانک پرداخت کند و رقم وام بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد.
رفع موانع تولید مسکن برای ایجاد بازاری پایدار
طبق طرح جامع مسکن، سالانه به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز است که با اعداد و ارقام فعلی، فاصله بسیار زیادی دارد. دستیابی به اهداف آن طرح، نیازمند رفع موانع و مشکلات کلیدی و ساختاری اقتصاد کشور است که عزم ملی را می‌طلبد و از عهده وزارت راه و شهرسازی به‌تنهایی نیز خارج است.
وزارت راه و شهرسازی نیز هرچند این روزها تلاش زیادی برای افزایش تولید و عرضه مسکن داشاه و طرح‌های تولید مسکن متعددی را آغاز کرده است یا به‌زودی آغاز خواهد کرد، اما همچنان با آنچه موردنیاز است، فاصله زیادی دارد.
سامان ناظم که از کارشناسان بازار مسکن است با اشاره به چالش های فعلی بازار مسکن به خبرنگار ایمنا می گوید: در شرایط فعلی با دو چالش در این بازار روبه‌رو هستیم نخست بالا بودن تعداد واحدهای خالی عمدتاً لوکس و گران‌قیمت که خریداران زیادی ندارند و دیگری، کمبود واحد مسکونی مصرفی و میان قیمت که مورد تقاضای بسیاری از مشتریان است.
به اعتقاد این کارشناس قبل از هر اقدامی در حوزه مسکن لازم است، مشکلات و موانعی که بر سر راه تولید مسکن وجود دارد، برطرف شود و سپس درصدد راه اندازی نهضت ساخت وساز برآئیم.
وی می افزاید: موانعی همچون تورم، کاهش ارزش پول ملی که در بخش ساخت وساز سرمایه گذاری می شود، سودهای بالای تسهیلات بانکی، قوانین دست و پاگیر مانند قانون اجباری بودن بیمه کارگران ساختمانی از مشکلاتی است که بر سر راه تولید کننده مسکن قرار دارد و با رفع آنها، فعال رغبت بیشتری برای ساخت وساز پیدا خواهد کرد.
ناظم اضافه می‌کند: تا زمانی هم که این موانع از سر راه تولید مسکن برداشته نشود، عملاً این بازار همچنان در دوره‌های رکود طولانی‌مدت تورمی و بعضاً دوره‌های رونق کوتاه‌مدت تورمی به سر خواهد برد و نمی‌توان یک بازار پایدار و جاری در بخش مسکن را انتظار داشت.
این کارشناس اقتصادی می‌گوید: به غیر از این معضلات، افزایش روز به روز نرخ مصالح ساختمانی هم خود مشکل بزرگی است که باعث بالا رفتن نرخ نهایی مسکن و اجتناب مشتری از خرید می شود و با این اوصاف این شخص سازنده است که ترجیح می دهد به جای تولید مسکن، سرمایه خود را در بازاری دیگر وارد کند.
به گفته او برای رفع موانع پیش روی رونق تولید مسکن، سازمان‌های مربوطه با تسهیل قوانین و کاهش هزینه‌های مؤثر در قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز مانند هزینه انشعابات (آب، برق، گاز، فاضلاب)، صدور پروانه ساختمانی، هزینه‌های نظارت نظام‌مهندسی و… می توانند گام‌هایی مثبت در راستای ورود دوباره ساخت و ساز به فاز رونق داشته همچنین بانک‌ها با ارائه تسهیلات بیشتر و با بازپرداخت‌های کم بهره و البته رفع موانع دریافت این تسهیلات، تاثیر فراوانی در خروج بازار مسکن از رکود خواهد داشت. شاید با چنین راهکارهایی بتوان گره چند ساله ای که بر این بازار خورده است را، گشود.
گزارش از: نفیسه زمانی نژاد- خبرنگار سرویس اقتصادی ایمنا
نظر شما