به گزارش خبرنگار ایمنا، تفکیک و افراز در ارضی شهری از اعمال حقوقی اثرگذاری است که منشأ اعمال و وقایع حقوقی دیگری نظیر انحصار وراثت، توقیف موال ناشی از واخواست اسناد تجاری، تعیین مهریه، تعیین قدرالسهم شرکا، اصدار اسناد مالکیت، توقیف اموال ناشی از قرارهای تامین دلیل و تامین خواسته و اعمال حق شفعه می‌شود. نظر به اهمیت این افعال، مقنن ضوابط خاص و مراجع ذیصلاح ویژه برای اعمال این حقوق و بررسی شکایات راجع به آن را در نظر گرفته و در قالب مواد قانونی و دستورالعمل‌های اجرایی ابلاغ کرده است. علی‌ایُّ‌حال باوجود تلاش مقنن به تصریح بروکراسی حاکم بر فرایند افراز و تفکیک باز هم ابهاماتی در نصوص قانونی وجود دارد که ممکن است منشأ طرح عاوی در محاکم عمومی و دیوان عدالت اداری شود، به‌ویژه آنکه گاه تحلیل‌هایی که مستمسک وکلای متداعین یا قضات در پرونده‌هایی از این نوع می‌شود خود منشأ نقدها و تحلیل‌های بعدی را فراهم می‌کند. برای آگاهی بیشتر از جزئیات قانونی مترتب بر فرایند تفکیک و افراز قوانین و ابهامات قانونی ممکن‌الحصول در اینباره با "محمدرضا فاتحی" وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی گفت‌وگویی را انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید:
منظور از حدنصاب مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها به عنوان ملاک اظهارنظر در مورد نقشه‌های تفکیکی چیست؟
منظور، حد نصاب مقرر در نقشه ابرازی متقاضی تفکیک منطبق با نقشه‌های جامع و تفصیلی است، زیرا بر اساس مواد ۱ و ۲ "آیین‌نامه نحوه بررسی طرح‌های توسعه و عمران محلی، منطقه‌ای و ملی" مصوب ۱۲ دی‌ماه ۱۳۷۸ هیئت وزیران و "دستورالعمل تشخیص اساس طرح جامع شهر" مصوب دوم اسفند ۱۳۵۱، طرح‌های جامع و تفصیلی شهری باید ضوابطی چون حداقل متراژ قطعه تفکیکی، جهت تفکیک و عرض قطعه تفکیکی را مشخص کنند. در عرف شهرسازی به این موارد، "حدنصاب تفکیک" اطلاق می‌شود؛ لذا مستنبط از فحوای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و ضوابط مرجوع‌الیه، شهرداری نمی‌تواند نقشه تفکیکی که فاقد این حدود نصاب باشد را تایید کند.
مناط اظهارنظر شهرداری‌ها کدام مرحله از مراحل تصویب نقشه‌های جامع و تفصیلی است؟
از آنجایی که نقشه‌های جامع، تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده ۵ قانون شهرداری‌ها مدام در حال تغییر و اصلاح است، کارشناس ذیصلاح شهرداری باید بر اساس آخرین اصلاحات اظهارنظر کند، زیرا مستنبط از "قانون جامع خدمات کشوری" کلیه مراحل طراحی، تدوین، تنظیم و ابلاغ نقشه‌های شهری جزو مراحل اداری و مربوط به امور داخلی شهرداری‌ها است و تا زمانی که شهردار، مدیر منطقه یا عالی‌ترین مقامی که رسمیت یافتن انطباق طرح‌ها و نقشه‌ها با نقشه مرجع، قائم به امضای اوست در مقام ابلاغ و ارجاع، ذیل آن را امضا نکرده باشد، هرگونه اقدامی که برای متقاضی تفکیک حقوق مکتسبه ایجاد کند، خلاف قانون است و نه‌تنها اثر قانونی بر چنین اقدامی بار نمی‌شود، بلکه متخلف طبق قانون‌های "مجازات اسلامی" و "جامع خدمات کشوری" محکوم به جبران خسارات وارده به اشخاص حقیقی و حقوقی و تحمل مجازات مقرر قانونی می‌شود. اما اگر پس از ابلاغ شهردار یا هر مقام ذیصلاح، نقشه تفکیکی متقاضی تایید، اصلاح و یا به هر طریقی به مرحله بعد واصل شود، دیگر امکان نسخ مرحله قبل و تحکُّم به متقاضی جهت رجوع پرونده وجود ندارد.
بیشتر بخوانید در :
آیا قدرالسهم مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها، مشمول اراضی دولتی هم می‌شود؟
استناد تبصره ۲ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها به ماده ۱۱ "قانون زمین شهری" و اطلاق آن حاکی از تسری حق دریافت قدرالسهم تفکیک اراضی اشخاص به اراضی دولتی است و بر این اساس در تفکیک اراضی دولتی نیز باید این قدرالسهم به شهرداری تعلق بگیرد؛ به‌ویژه آنکه طبق ماده ۱۱ قانون زمین شهری، ورزات مسکن و شهرسازی موظف به لحاظ قانون شهرداری‌ها در تفکیک اراضی دولتی شده است؛ اما مستثنی از این تبصره آن است که چون وزارت مسکن و شهرسازی اراضی دولتی را منطبق با قانون مرجع این وزارتخانه تفکیک، آماده‌سازی و به اشخاص واگذار می‌کند و در زمان واگذاری فضاهای سبز و معابر شهری که مستفاد از قانون مدنی و قانون شهرداری‌ها از طرف حاکمیت متعلق به شهرداری است را نیز مشخص می‌کند، اگر این وزارتخانه در زمان تفکیک اراضی دولتی حقوق شهرداری در این زمینه را لحاظ کرده باشد در آن صورت شهرداری حق مطالبه ۲۵ درصد مذکور در تبصره ۲ ماده ۱۰۱ را ندارد، اما در سایر موارد حق شهرداری در این خصوص محفوظ است.
آیا ماده ۱۰۱ در خصوص تکلیف متقاضیان افزار و تفکیک در اراضی با متراژ کمتر از ۵۰۰ مترمربع قائل به تفکیک شده است؟
متاسفانه نگترش ظاهر ماده ۱۰۱ به گونه‌ای است که بین صدر ماده و ذیل آن در تبصره ۳ تعارض به چشم می‌خورد. صدر ماده بدون قائل شدن به افتراق مساحت اراضی، اشخاص را برای انجام تفکیک ملزم به مراجعه به شهرداری و طی مراحل تطبیق با نقشه‌های جامع و تفصیلی و تادیه قدرالسهم کرده، اما در تبصره سه گویا قائل به تفکیک شده و این حکم را برای اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع مجری می‌داند. برای تحلیل این مطلب باید به اصول کلی حقوقی قائل شویم و بدانیم که ماده واحده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها پس از چند مرحله ردّ و بدل شدن بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان قانون اساسی به شکل کنونی تصویب و ابلاغ شده است. در متون اولیه ارجاعی از مجلس و به شورای نگهبان که با ایراد این شورا همراه بود، اصل بر تعمیم حکم و اجزای آن به کلیه اراضی بوده، اما گویا در تصویب نهایی در خصوص کسر قدرالسهم شهرداری، بین اراضی کمتر و بیشتر از ۵۰۰ مترمربع تفاوت قائل شده و کسر ۲۵ سهم شهرداری را از اراضی کمتر از ۵۰۰ مترمربع تخصیص زده است.
نکته دیگر آنکه طبق "قانون ثبت" اصدار اسناد مالکیت برای اراضی فاقد مسیر دسترسی امکان‌پذیر نیست و اگر مالک اینگونه اراضی قائل به تفکیک ملک به اراضی کوچکتر و دریافت سند مالکیت باشد، لاجرم باید مساحت معبر به عنوان قدرالسهم شهرداری لحاظ شود. البته حکم کلی ماده درخصوص الزام به رجوع به شهرداری و تطبیق نقشه متقاضی با نقشه جامع و تفصیلی در مورد کلیه اراضی و دادخوست‌های تفکیک و افراز مرجوع‌الهیم مجری است.
ملاک در تعیین قدرالسهم شهرداری‌ها چیست؟
اگرچه تبصره ۳ ماده ۱۰۱ مقرر می‌دارد که شهرداری حداکثر می‌تواند تا ۲۵ درصد اراضی را بابت قدرالسهم تفکیکی تملک کند، اما به طور دقیق مشخص نشده بین صفر تا ۲۵ درصد چه مقدار می‌تواند اخذ شود. ثمره نزاع آن است که در این اینگونه موارد باید از اعمال سلیقه شهرداری‌ها جلوگیری شود و ثانیا اینکه بهتر بود مقنن اراضی از ۵۰۰ متر به بالا را مشمول تادیه قدرالسهم می‌کرد، زیرا فی‌الواقع در حال حاضر اراضی از ۵۰۱ متر به بالا مشمول حکم است و حتی ۵۰۰ متر نیز مشمول قاعده نیست که در این موارد به مالکان اراضی با مساحتی نزدیک به ۵۰۰ مترمربع، فشار وراد می‌شود.
نظر شما