به گزارش سرویس ترجمه خبرگزاری ایمنا، تحولات جمعیتی، تغییر در سبک زندگی و سیاست‌های دولتی نقش بسیار مهمی در شکل‌دهی بازار مسکن در چند دهه اخیر ایفا کرده و منجر به افزایش تقاضا برای انواع خاصی از مسکن شده است. برای مثال افزایش جمعیت سالمند و رشد خانوارهای تک‌نفره موجب افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک و زندگی در مجتمع‌های بازنشستگی شده است، همچنین تمایل به زندگی در محله‌های متراکم مجهز به حمل‌ونقل و خدمات عمومی، تقاضا برای مسکن در این مناطق را با شدتی بیش‌ازپیش افزایش داده است.
پیوندهای اجتماعی قوی در محله‌ها یکی از عواملی است که می‌تواند بر جذابیت و ارزش املاک تأثیر بگذارد و در همین حال، سیاست‌های دولتی همچون محدودیت‌های ساخت‌وساز یا مشوق‌های مالیاتی برای خریداران، نقش کلیدی در نوسانات بازار مسکن ایفا می‌کند. ادغام جنبه‌های اجتماعی و اقتصادی در سیاست‌های مسکن برای پرورش محیط‌های شهری پایدار امری ضروری است. سیاست‌گذاران می‌توانند با مقابله با علل ریشه‌ای بحران مسکن ازجمله نابرابری، جابه‌جایی جوامع و موانع اقتصادی، شهرهایی فراگیرتری ایجاد کنند که به نیازهای متنوع جمعیت خود پاسخ می‌دهند. رویکردهای جامع که اصلاحات قانونی را با درگیری جامعه ترکیب می‌کنند، برای دستیابی به راهکارهای بلندمدت چالش‌های مسکن شهری ضروری است.
جنبه‌های اجتماعی بازار مسکن
نابرابری و قابلیت تأمین هزینه: امروزه تأمین مسکن در شهرها یک چالش بزرگ به‌شمار می‌آید که می‌تواند نابرابری مکانی و اقتصادی را بین گروه‌های مختلف تشدید کند. قیمت‌های روبه‌افزایش مسکن در مناطق شهری، مالکیت مسکن مناسب را برای بسیاری از گروه‌های درآمدی پایین و متوسط امری دشوار و فراتر از دسترس کرده است. این نابرابری در دسترسی به مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه می‌تواند انواع چالش‌های اجتماعی را تشدید کند و موجب تضعیف انسجام و همبستگی اجتماعی شود.
پویایی‌های جامعه: نوسازی محله‌ها یکی دیگر از مسائل اجتماعی مؤثر بر بازار مسکن است که طی آن افراد ثروتمندتر به محله‌های کم‌درآمد نقل مکان می‌کنند و این جابه‌جایی موجب افزایش ارزش املاک و اجاره‌ها در آن محله‌ها می‌شود. این فرایند اغلب موجب مهاجرت اجباری ساکنان قدیمی می‌شود، روابط اجتماعی و تنوع فرهنگی را تضعیف می‌کند و چالش‌های اجتماعی جدیدی را ایجاد می‌کند.
برچسب‌های اجتماعی: برچسب‌های منفی مربوط به بعضی انواع مسکن می‌تواند مانع توسعه راه‌حل‌های مسکونی فراگیر و پاسخگو به نیازهای همه گروه‌های جامعه شود. به‌عنوان مثال، مسکن سالمندان یا مسکن گروه‌های حاشیه‌ای جامعه (همچون افراد کم‌درآمد و بی‌خانمان‌ها) نوعی برچسب اجتماعی است و در بعضی مناطق بار منفی به‌همراه دارد که می‌تواند ناشی از تبعیض، بی‌اطلاعی یا نگرش‌های منفی عمومی نسبت به این گروه‌ها یا انواع مسکن باشد. این برچسب‌گذاری‌های اجتماعی مانع از آن می‌شود که مسکن مناسب و در دسترس برای همه گروه‌ها فراهم شود و به نیازهای متنوع ساکنان پاسخ داده شود.
پیوندهای اجتماعی: ویژگی‌های جامعه و شبکه‌های اجتماعی بر جذابیت و ارزش املاک در یک منطقه تأثیر می‌گذارد. به‌عنوان مثال، تقاضا برای خرید خانه در محله‌هایی با نرخ جرم و جنایت پایین بسیار بیشتر از سایر محله‌ها است و ارزش املاک در این محله‌ها با سرعت بیشتری افزایش پیدا می‌کند.
فشار بر خدمات عمومی: کمبود مسکن ارزان‌قیمت فشار اضافی را بر خدمات عمومی از جمله بهداشت و سیستم‌های حمایت اجتماعی وارد می‌کند. بالارفتن آمار بی‌خانمانی، دولت‌ها را با افزایش تقاضا برای منابع روبه‌رو می‌کند که می‌تواند منجر به محدودیت‌های بودجه‌ای و کاهش کیفیت خدمات برای همه ساکنان شود.
جنبه‌های اقتصادی بازار مسکن
نامتناسب بودن عرضه و تقاضا: بسیاری از شهرها با تناسب نداشتن بین عرضه و تقاضای مسکن روبه‌رو هستند که به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، مقررات محدودکننده و کاهش سرمایه‌گذاری عمومی در ساخت مسکن جدید به وجود آمده است. افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار موجب شده است که ساخت واحدهای مسکونی در مناطق شهری با هزینه‌های بالایی همراه باشد. وجود قوانین و مقررات سختگیرانه در زمینه ساخت‌وساز نیز به محدود شدن عرضه مسکن منجر شده است.
کاهش سرمایه‌گذاری دولتی در ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت و اجتماعی نیز به شکاف بین عرضه و تقاضا دامن زده است. این موانع اقتصادی مانع توسعه گزینه‌های مسکن ارزان‌قیمت کافی می‌شود و دسترسی خانوارهایی با سطح درآمد پایین و متوسط را به مسکن مناسب محدود می‌کند.
رشد اقتصادی و سطح درآمد: شرایط اقتصادی به‌طور مستقیم بر تقاضای مسکن تأثیر می‌گذارد؛ زمانی که اقتصاد در حال شکوفایی باشد، سطوح درآمد بالاتر امکان خرید خانه را برای افراد بیشتری فراهم می‌کند و موجب افزایش تقاضا و افزایش قیمت‌ها می‌شود. در مقابل، در دوره‌های رکود اقتصادی، کاهش درآمد به کاهش قدرت خرید منجر می‌شود و در نتیجه بازار مسکن را با کاهش تقاضا روبه‌رو می‌کند.
نرخ اشتغال: میزان اشتغال در یک جامعه نسبت نزدیکی با پویایی بازار مسکن دارد؛ نرخ بالای اشتغال برای افراد امنیت مالی فراهم می‌کند و به آن‌ها اجازه می‌دهد که در مسکن سرمایه‌گذاری کنند. از سوی دیگر، افزایش بیکاری می‌تواند خریداران را به‌دلیل نداشتن توان مالی از ورود به بازار مسکن و خرید خانه منصرف کند. ترس از دست دادن شغل نیز می‌تواند تقاضا را سرکوب کند، زیرا افراد در برابر تعهدات مالی مهمی همچون وام مسکن تردید خواهند داشت.
تورم: افزایش تورم مساوی با کاهش قدرت خرید افراد است و به‌طور مستقیم بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد؛ خرید خانه در شرایط تورم بالا برای افراد دشوارتر است و در نتیجه موجب کاهش تقاضا می‌شود.
روش‌های سرمایه‌گذاری: سفته‌بازی در بازار املاک اغلب موجب افزایش غیرمتعارف قیمت‌های مسکن می‌شود و خرید خانه را برای ساکنان عادی به امری دشوار تبدیل می‌کند. این روند با اولویت دادن به سود در مقابل نیازهای جامعه تشدید می‌شود. هنگامی که مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود نه محلی برای سکونت، این موضوع می‌تواند به تنش‌های اقتصادی و اجتماعی در سطح محلی منجر شود.
بازی‌های سوداگرانه در بازار املاک در نهایت ضربه‌ای به خانوارهای معمولی است که قادر به تأمین هزینه‌های سرسام‌آور مسکن نیستند. این وضعیت می‌تواند به تشدید نابرابری‌های اجتماعی و مکانی در شهرها بینجامد و دسترسی عادلانه به مسکن مناسب را با چالش روبه‌رو کند.
راهکارهای اقتصادی برای غلبه بر بحران مسکن
شهرها می‌توانند برای مقابله با چالش‌های گفته‌شده استراتژی‌های اقتصادی مختلفی را اجرا کنند که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌شود.
برنامه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه: برنامه‌هایی که به توسعه‌دهندگان برای ایجاد واحدهای مقرون‌به‌صرفه یارانه یا مشوق مالی ارائه می‌دهند، می‌توانند در افزایش دسترسی قشر بیشتری به مسکن مؤثر باشند.
اصلاحات مقررات کاربری زمین: به‌روزرسانی مقررات کاربری زمین و صدور مجوز برای توسعه‌های با تراکم بالاتر می‌تواند به ایجاد محله‌های چندمنظوره کمک کند که به نیاز مسکن گروه‌های اجتماعی‌اقتصادی گوناگون پاسخ می‌دهند.
تدابیر کنترل اجاره‌بها: اعمال سیاست‌های ثبات اجاره‌بها می‌تواند از مستأجران در برابر افزایش ناگهانی هزینه‌های مسکن محافظت کند و به آن‌ها کمک کند تا در جوامع خود امنیت داشته باشند.
رویکردهای نوآورانه شهرها در سیاست مسکن
در این بخش نمونه‌هایی از رویکردهای نوآورانه شهرها در سیاست‌های مسکن بیان می‌شود که بر تأمین هزینه، قابلیت دسترسی و توسعه اجتماعی تمرکز دارند.
سنگاپور
سنگاپور به یکی از بهترین سیاست‌های مسکن در جهان شهرت دارد و این شهرت به‌طور عمده از طریق انجمن توسعه و مسکن آن به دست آمده است. این سازمان با ترکیب ابتکارات مسکن عمومی و یارانه‌ها، مسکن ارزان‌قیمت را برای حدود ۸۰ درصد از جمعیت فراهم می‌کند و اطمینان حاصل می‌کند که شهروندان به فضاهای زندگی با کیفیت استاندارد دسترسی دارند. تعهد سنگاپور به برنامه‌ریزی شهری و توسعه اجتماعی، آن را به‌عنوان الگویی برای سایر کشورها در جست‌وجوی راه‌حل‌های مؤثر مسکن تبدیل کرده است.
وین، اتریش
وین، پایتخت اتریش، به‌دلیل سیستم مسکن عمومی قوی خود شناخته شده است که حدود ۶۰ درصد از جمعیت آن در مسکن اجتماعی زندگی می‌کنند. این شهر با همکاری نزدیک توسعه‌دهندگان خصوصی توانسته است ذخیره قابل‌توجهی از مسکن مقرون‌به‌صرفه را حفظ کند و به دولت وین این امکان را داده است تا از دسترسی ساکنان کم‌درآمد و متوسط به خانه‌های با کیفیت و در دسترس اطمینان حاصل کند. سیاست‌های مسکن اجتماعی قدرتمند وین، به‌طور مؤثری از پراکنده شدن جمعیت و افزایش نابرابری‌های مکانی در این شهر جلوگیری می‌کند.
هلسینکی، فنلاند
فنلاند با اجرای طرح «اول مسکن» که اولویت را به مسکن پایدار برای افراد بی‌خانمان قبل از پرداختن به سایر مسائل اجتماعی می‌دهد، توانسته است با موفقیت نرخ بی‌خانمانی را کاهش دهد. هلسینکی یکی از موفق‌ترین شهرها است که با به‌کارگیری این رویکرد جامع و هدفمند توانسته است به کاهش قابل‌توجهی در نرخ بی‌خانمانی دست پیدا کند. این موضوع نشان می‌دهد که تمرکز بر تأمین مسکن پایدار می‌تواند راهکار مؤثری برای مقابله با معضل بی‌خانمانی باشد.
شارلوت، ایالات متحده آمریکا
شهر شارلوت سیاست‌های مؤثری را در جهت تسهیل ساخت‌وساز جدید و ارتقای گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه اجرا کرده است و با سرمایه‌گذاری قابل‌توجه در حمل‌ونقل و تعداد رو به افزایش واحدهای مسکونی در دست ساخت، در حال مقابله با بحران مسکن خود است. این شهر میزان پایینی را در افزایش نرخ اجاره‌ها نسبت به سایر شهرهای بزرگ دارد.
سوئد
سیاست‌های پیشرفته سوئد برای کنترل اجاره‌بها در جهان مشهور است؛ سیاستی که بر اساس آن از مستأجران در برابر افزایش بیش از حد اجاره مسکن محافظت می‌کند و در نتیجه، قابلیت تأمین هزینه مسکن را در بازار املاک حفظ می‌کند. سوئد با اجرای این سیاست حمایتی، توانسته است از تشدید نابرابری‌ها و انحصاری شدن دسترسی به مسکن مناسب جلوگیری کند و می‌تواند مدلی موفق در این زمینه برای سایر کشورها باشد.
نظر شما