از ابطال پروانه‌ها تا ورود سرمایه‌گذاران خارجی

به گزارش خبرگزاری ایمنا، بازار مسکن همچنان یکی از موضوع‌های پرچالش و پیچیده کشور است، از مسائل مهم و بحث‌برانگیز این حوزه می‌توان به ابطال پروانه مشاوران املاک و کاهش صدور پروانه کسب اشاره کرد، این روند علاوه بر آنکه منجر به کاهش تعداد فعالان در بازار شده، می‌تواند موجب افزایش هزینه‌ها برای خریداران و فروشندگان شود، چرا که تعداد کمتری از مشاوران برای ارائه خدمات وجود دارد، این امر ممکن است به کاهش رقابت و افزایش قیمت‌ها بیانجامد و برخی معاملات به دلیل نبود مشاوران حرفه‌ای و با تجربه به تأخیر بیافتد.

از سوی دیگر، حذف مشاوران متخلف می‌تواند به افزایش اعتماد عمومی به بازار مسکن کمک کند، زمانی که خریداران و فروشندگان بدانند مشاوران املاک تحت نظارت دقیق قرار دارند و تخلفات به سرعت شناسایی و برخورد می‌شود، با اطمینان بیشتری معامله خواهند کرد، این امر می‌تواند به افزایش فعالیت‌های بازار و بهبود شرایط کلی آن کمک کند؛ برای بهبود بازار مسکن، دولت باید سیاست‌های جامعی همچون افزایش نظارت و بازرسی‌ها، آموزش و ارتقا مهارت‌ها، تسهیل فرآیند صدور پروانه، ایجاد انگیزه‌های مالی و جذب مشاوران حرفه‌ای و متعهد را در پیش بگیرد، با اجرای این سیاست‌ها، دولت می‌تواند به بهبود شرایط بازار مسکن کمک کرده و از تأثیرات منفی ابطال پروانه‌های مشاوران املاک جلوگیری کند.

در سال‌های اخیر، تعداد زیادی از مشاوران املاک به دلیل تخلفات مختلف، پروانه‌های خود را از دست داده‌اند. این روند ابطال پروانه‌ها، که نسبت به ثبت پروانه‌های جدید افزایش یافته است، پیامدهای متعددی برای بازار مسکن به همراه دارد. از یک سو، حذف مشاوران متخلف می‌تواند به شفافیت و سلامت بازار کمک کند و از سوی دیگر، ممکن است باعث کاهش تعداد مشاوران فعال و افزایش هزینه‌ها برای خریداران و فروشندگان شود.

سوال اصلی این است که آیا این ابطال پروانه‌ها به نفع بازار مسکن است یا خیر؟

برخی معتقدند که این اقدام می‌تواند به بهبود شرایط بازار کمک کند، چرا که مشاوران متخلف که باعث افزایش قیمت‌ها و ایجاد نوسانات غیرمنطقی در بازار می‌شوند، حذف خواهند شد. اما از سوی دیگر، کاهش تعداد مشاوران ممکن است به کاهش رقابت و افزایش هزینه‌ها منجر شود. برای بهبود بازار مسکن، دولت باید سیاست‌های مؤثری را در پیش بگیرد. از جمله این سیاست‌ها می‌توان به افزایش نظارت بر فعالیت مشاوران املاک، ارائه آموزش‌های لازم به مشاوران جدید، و ایجاد سیستم‌های شفاف و کارآمد برای ثبت و پیگیری تخلفات اشاره کرد، همچنین تسهیل فرآیند صدور پروانه‌های جدید و ایجاد انگیزه‌های مالی برای مشاوران حرفه‌ای و متعهد نیز ضروری است، از سوی دیگر سرمایه‌گذاران خارجی با توجه به درآمد دلاری خود، به خرید خانه‌های ایرانی روی آورده‌اند، که این امر باعث شده تا توان خرید برای ایرانیان با درآمد ریالی کاهش یابد.

ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار مسکن ایران، علاوه بر افزایش قیمت‌ها، می‌تواند منجر به کاهش دسترسی مردم عادی به مسکن مناسب شود، این مسئله به ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق پرجمعیت بیشتر به چشم می‌خورد. در این میان، سیاست‌های دولت برای مقابله با این چالش‌ها و تنظیم بازار مسکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های حمایتی، همچون ارائه تسهیلات مالی به خریداران داخلی، ایجاد محدودیت‌های قانونی برای خرید مسکن توسط خارجی‌ها و افزایش تولید مسکن، به بهبود وضعیت بازار کمک کند.

نقش مشاوران املاک در بازار مسکن کشور

مسعود فراهانی، کارشناس دفتر اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس در گفت‌وگو با ایمنا اظهار می‌کند: توجیه سیاستی حضور مشاوران املاک به عنوان تسهیلگر مبادلات مسکن این است که شکست‌های بازار همچون نبود تقارن اطلاعاتی بین خریداران و فروشندگان، همچنین مستأجر و موجر جبران نمایند، اما مشاوران املاک در ایران به نهاد بحران آفرین تبدیل شدند که به جای کاهش هزینه‌های مبادلاتی در بازار مسکن آنها را افزایش می‌دهند و خود عاملی برای تشدید عدم تقارن اطلاعاتی شده‌اند.

وی اضافه می‌کند: مشاورین املاک به‌عنوان واسطه، موفق شده‌اند فروشندگان و خریداران را از یکدیگر دور و شرایطی ایجاد کنند که بسیاری از خانوارها به بخشی از موجودی مسکن دسترسی نداشته باشند، این وضعیت به ویژه در اجاره مسکن به‌طور ملموس دیده می‌شود.

تبعیض در ارائه واحدهای مسکونی و نگاه سرمایه‌ای به آن

کارشناس دفتر اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس ادامه می‌دهد: در خصوص مستأجران، مشاوران املاک می‌توانند بر اساس صلاح‌دید شخصی خود برخی واحدها را به آن‌ها نشان ندهند، این نوع تبعیض در کشورهای دیگر همچون آمریکا تحت قوانین مسکن عادلانه، جرم‌انگاری شده است، اما در ایران مشاوران به‌راحتی می‌توانند این تبعیض را اعمال کنند، به همین خاطر، ساماندهی همه‌جانبه فعالیت‌های آن‌ها و تلاش برای کاهش تعداد مشاوران املاک ضرورتی مهم در بخش مسکن کشور است و دولت می‌تواند با ایجاد سازوکار غیرانتفاعی که از نظر اجرایی به‌طور کامل امکانپذیر است ارتباط بین خریداران، فروشندگان، مستأجر و موجر را ممکن سازد.

فراهانی می‌گوید: در شرایط فعلی مسکن به‌عنوان کالایی برای خرید و فروش و مشابه سایر کالاها در نظر گرفته می‌شود، این نگاه سرمایه‌ای به مسکن یکی از عوامل شکل‌گیری و تشدید بحران مسکن در کشور است, چرا که مسکن به عنوان یک کالا و بازار آن تحت عنوان یک بازار خاص ویژگی‌های دارد که از بقیه کالاها متمایز است.

ورود خریداران خارجی به بازار مسکن ایران

وی درباره ورود خریداران خارجی به بازار مسکن ایران عنوان می‌کند: ورود خریداران خارجی بدترین اتفاق برای بازار مسکن ایران است، چرا که تمام تلاش دولت و مسئولین این حوزه باید بر این اساس باشد که مسکن اولی‌ها بتوانند خانه بخرند، نه افرادی که قصد دارند از موجودی مسکن کشور برای سوداگری استفاده کنند که به اشتباه نام سرمایه‌گذاری بر روی آن گذاشته شده است.

سیاست‌های مالیاتی و کاهش سوداگری بازار مسکن

کارشناس دفتر اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به مخالف بودن خود در خصوص خرید مسکن‌های اضافی می‌گوید: دولت باید با اجرای سیاست‌های مالیاتی، خرید مسکن به عنوان اقدام سوداگرانه را تضعیف کند، همچنین برای حل بحران باید از کالا بودن آن بکاهد و اقدام‌های همچون مالیات بر ثروت مسکونی و عایدی سرمایه را اجرایی کند، چرا که تنها با این تمهیدات می‌توان سوداگران را از بازار مسکن دور کرد و به سمت تأمین نیازهای واقعی مسکن اولی‌ها و مستأجران گام برداشت.

فراهانی می‌گوید: اگر دولت بتواند اقداماتی در راستای افزایش توانایی در ساخت بخشی از موجودی مسکن به ویژه برای سکونت استیجاری انجام دهد، می‌توان انتظار داشت که تورم کاهش یابد، چرا که یکی از عوامل اصلی درون‌زا تورم مسکن این است که کل موجودی مسکن کشور با قیمت بازار عرضه می‌شود، که با توان مالی خانوارهای کم درآمد تناسب ندارد، بنابراین باید اقداماتی صورت گیرد تا دسترسی خانوارها به مسکن به‌عنوان کالایی اساسی برای خانوارها تضمین شود، افزون بر این، دولت باید هر گونه اختلال در این بازار از طریق احتکار یا پدیدهایی نظیر قیمت‌پرانی که در پلتفرم‌های درج آگهی مسکن شایع شده است، جرم‌انگاری کند.

دلایل ابطال پروانه کسب مشاورین املاک

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ایمنا اظهار می‌کند: ابطال پروانه کسب مشاورین املاک ممکن است به دو علت صورت می‌گیرد اولین مورد توسط مراجع، به دلیل رعایت نکردن حد نصاب تعیین‌شده در بحث افزایش اجاره‌بها است، که برای بار اول، دوم و سوم تذکر و جریمه در نظر گرفته شده، اما اگر یک مشاور چهار قرارداد اجاره را بالاتر از سقف اعلام‌شده برای آن شهر و استان تنظیم کند، پروانه‌اش ابطال می‌شود و ممکن است تخلف‌های دیگری از سوی مشاوران املاک صورت گیرد که تشخیص کناره‌گیری و ابطال پروانه آنها با مراجع قانونی است.

وی اضافه می‌کند: به دلیل شرایط رکودی بازار، بسیاری از دفاتر املاک به مدت طولانی نتوانسته‌اند قراردادی منعقد کنند و از محل هزینه‌های جاری دیگر هم نمی‌توانند ادامه دهند، بنابراین تصمیم به ابطال پروانه‌های کسب خود می‌کنند، ابطال پروانه به هر دو صورت می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر بگذارد.

کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: از محاسبه نسبت املاک به افراد می‌توان گفت که تجمع صنف مشاوران املاک در کلان‌شهرهایی همچون اصفهان، تهران و مشهد بسیار بالا است، درواقع به ازای حدود ۴۰۰ ملک، یک دفتر املاک وجود دارد، ممکن است این آمار برای برخی از شهرها همچون اصفهان به نسبت ۲۰۰ تا ۳۰۰ ملک برسد، اما به طور کلی این آمارها در مقایسه با کشورهای دیگر نشان‌دهنده تعداد بالای املاک در ایران است.

ایلاتی با اشاره به تعداد بالای دفاتر املاک در کشور می‌گوید: چنانچه پروانه نصف مشاوران املاک مجوز دار به هر دو صورت گفته شده ابطال شود، به نظر می‌رسد از نظر کارکرد بازار مشکلی در فرایند معامله‌ها ایجاد نخواهد شد.

نقش سرمایه‌گذاران خارجی بر بازار مسکن

وی درباره تأثیر سرمایه گذاران خارجی بر بازار مسکن ایران عنوان می‌کند: یکی از مسیرهای ورود سرمایه به هر کشور، سرمایه‌گذاری در املاک و مستقلات آن است. کشورهای مختلف سیاست‌های خاصی همچون اختصاص دادن محدوده و مناطق خاص برای سرمایه‌گذاران خارجی در نظر گرفته‌اند،که در این مناطق، به اصطلاح «Freehold»(حق مالکیت) به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که مالکیت را به دست آورند.

کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: این موضوع ممکن است در صورت مختلط شدن با کل سرزمین، مشکلات اقتصادی و فرهنگی به وجود آورد بنابراین، می‌توان مناطقی با شرایط خاص را به سرمایه‌گذاران خارجی اختصاص داد تا آن‌ها بتوانند مطابق سلیقه خود، اقدام به ساخت و ساز کنند، که این کار در ایران نیز قابل اجراست.

تجربه‌های جهانی در جذب سرمایه‌گذاران خارجی

ایلاتی اظهار می‌کند: مشاوران املاک در دنیا، پیش‌قراول جذب سرمایه‌گذاران خارجی هستند و این موضوع را تبلیغ می‌کنند، حال در ایران به‌دلیل محدودیت‌های قانونی سرمایه‌گذارها می‌توانند در قالب ثبت شرکت، ملک خریداری کنند، چرا که در حال حاضر، سیاست خاصی برای سرمایه‌گذاری خارجی وجود ندارد و فقط شرکت‌ها می‌توانند در هر نقطه از شهر تملک داشته باشند.

وی ادامه می‌دهد: اگر بخواهیم این سرمایه‌گذاری را به صورت فراگیر انجام دهیم، باید ملاحظات اجرایی را مد نظر داشته باشیم، چرا که توجه نداشتن به این ملاحظات ممکن است به افزایش جذب سرمایه‌گذاری منجر شود و بازار مسکن داخلی را تحت تأثیر قرار دهد؛ بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا همچون لندن، به دلیل نبود تفکیک در مناطق، با مشکلاتی همچون ناتوانی خرید مسکن بومیان لندنی مواجه شده است، در حالی است که سرمایه‌گذاران خارجی به دنبال خرید واحدهای مسکونی در این مناطق هستند.

کارشناس مسکن اضافه می‌کند: به منظور جلوگیری از تکرار چنین مشکلاتی، باید از تجربه‌های دیگر کشورها درس بگیریم و سیاست‌های مناسبی را در این زمینه طراحی کنیم، بازار املاک در ایران برای سرمایه‌گذاران در مقایسه با دیگر کشورها به دلیل سودآوری جذاب است، حال برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی به شیوه صحیح، می‌توان مناطقی همچون سواحل خلیج فارس و یا دیگر مناطقی را مشخص کنیم، تا سرمایه‌گذار خارجی متناسب با فرهنگ خود بتواند در آن مناطق سرمایه‌گذاری کند.

به گزارش ایمنا، ابطال پروانه مشاوران املاک می‌تواند دو روی سکه داشته باشد، از یک سو حذف مشاوران متخلف به افزایش شفافیت و اعتماد عمومی کمک می‌کند و از سوی دیگر، کاهش تعداد مشاوران فعال ممکن است به افزایش هزینه‌ها و کاهش رقابت منجر شود. برای بهبود بازار مسکن، دولت باید سیاست‌های جامعی را در پیش بگیرد که شامل افزایش نظارت، آموزش مشاوران جدید، تسهیل فرآیند صدور پروانه و ایجاد انگیزه‌های مالی برای مشاوران حرفه‌ای و متعهد است. همچنین، مقابله با چالش‌های ناشی از ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار مسکن نیازمند سیاست‌های حمایتی و تنظیمی دقیق است تا دسترسی مردم عادی به مسکن مناسب حفظ شود.

موضوع چالش برانگیز دیگر، فروش مسکن به سرمایه‌گذاران خارجی است، که نظرهای متفاوتی در میان کارشناسان اقتصادی به همراه داشته است، برخی معتقدند که ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار مسکن می‌تواند به رونق اقتصادی و جذب سرمایه‌های جدید کمک کند، اما در مقابل، برخی دیگر بر این باورند که این روند می‌تواند به افزایش قیمت‌ها و سرکوب خریداران و سرمایه‌گذاران داخلی منجر شود. حال با توجه به نظر کارشناسان برای مدیریت بهتر این روند، ایجاد مناطق مشخص برای سرمایه‌گذاری خارجی است، که این مناطق می‌توانند با زیرساخت‌های مناسب و امکانات ویژه، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران خارجی داشته باشند و در عین حال، از تأثیرهای منفی بر بازار مسکن داخلی جلوگیری کنند، همچنین استفاده از سایت‌های دولتی برای مدیریت و نظارت بر فرآیند فروش مسکن به خارجی‌ها می‌تواند به شفافیت و کارآمدی این فرآیند کمک کند، حال دولت باید سیاست‌هایی را در پیش بگیرد که از سرکوب خریداران و سرمایه‌گذاران داخلی جلوگیری کند.

این سیاست‌ها می‌توانند شامل ارائه تسهیلات مالی و اعتباری به خریداران داخلی، افزایش نظارت بر قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش بی‌رویه آن‌ها و ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری جذاب برای سرمایه‌گذاران داخلی باشد. در نهایت، مدیریت هوشمندانه و برنامه‌ریزی دقیق می‌تواند به بهره‌برداری بهینه از سرمایه‌گذاری‌های خارجی در بازار مسکن کمک کند و در عین حال، از تأثیرهای منفی آن بر بازار داخلی جلوگیری کند.