به گزارش خبرگزاری ایمنا، تهیه و اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و مشکلات مردم به‌خصوص در چند سال اخیر بوده است که انتظار می‌رود دولت با ورود مؤثر خود به این حوزه و اجرا و طرح‌ریزی برنامه‌های منظم و کارشناسی شده مانند راه‌اندازی سامانه املاک و نظارت دقیق‌تر بر بحث مالیات خانه‌های خالی و لوکس بتواند کمی از دغدغه و فشار تهیه مسکن و اجاره آن را از دوش مردم کم کند، همچنین در صورت امکان بازار مسکن یک روند عادلانه و منطقی به‌خود بگیرد.
از آنجا که مسکن یک بازار سرمایه‌ای به‌شمار می‌رود، نوسانات بازار ارز و طلا تأثیر بسیاری بر این حوزه داشته‌اند به‌گونه‌ای که با افزایش دلار خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش پیدا کرد، اما با بازگشت قیمت دلار به محدود ۵۵ هزار تومانی تمایل خریدهای سوداگری در این بازار از بین رفت و در حال حاضر بازار مسکن به فاز رکود با یک ثبات قیمتی بازگشته است.
از سوی دیگر افزایش ساخت‌وساز به عنوان یکی از عوامل کنترل‌کننده مسکن تحت تأثیر دو عامل نوسانات قیمت ارز و مصالح ساختمانی است که در مورد اول خوشبختانه تلاطمی نداریم، اما در زمینه مصالح ساختمانی در حال حاضر تورم عمومی در محدوده ۴۳ درصدی قرار دارد که این موضوع خود تأثیر مستقیمی بر قیمت مسکن خواهد داشت.
دولت سیزدهم طی برنامه‌های که از حدود دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن آغاز کرده، توانسته است بیش از دو میلیون و ۳۰ هزار واحد مسکونی را به مرحله ساخت برساند که با این اقدام مقداری از انتظارات تورمی ناشی از کمبود مسکن در آینده کنترل خواهد شد، اما باز هم از دولت انتظار می‌رود که با نفوذ و دخالت‌های مؤثر در بازار مسکن بتواند آرامش و ثبات نسبی را به این حوزه بازگرداند و کمی از دغدغه‌های مردم را در زمینه تهیه مسکن کاهش دهد.
حال سوالاتی از قبیل گرانی مسکن به بازار شب عید هم خواهد رسید؟ تا چه زمانی باید مردم نگران گران شدن مسکن و زمین باشند؟ آیا دولت قصد انجام مصوبات و برنامه‌ریزی‌های برای بهبود این مسئله در دستور کار خود قرار داده است؟
جا ماندن بازار مسکن از تب‌وتاب و گرانی شب عید
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا اظهار می‌کند: به‌طور معمول شب عید بازار مسکن با یک تقاضای سنتی روبه‌رو است که تعدادی از خریداران خریدهای خود را در این بازه زمانی انجام می‌دهند، به همین دلیل در این محدوده زمانی یک درصد افزایش معاملات را خواهیم داشت، اما اگر بخواهیم به‌طور دقیق بگوییم، افزایش قیمتی نخواهیم داشت، از آنجا که بازار مسکن در حالت رکود به سر می‌برد، قدرت چانه‌زنی به دست خریداران است و این خود فرصت بسیار خوبی برای متقاضیان این حوزه و رفع نیازشان است.
وی اضافه می‌کند: اگر بخواهیم قیمت مسکن را مورد بررسی قرار دهیم، می‌توان گفت سال آینده بازار مسکن دچار جهش تولید خوبی خواهد شد و از این ناحیه به اعداد مطلوبی دست پیدا خواهیم کرد که حتی ممکن است سال آینده به رکوردهای نزدیک یک میلیون نیز دست پیدا کنیم، از این جهت در خصوص مسکن شرایط خیلی خوبی خواهیم داشت.
تکمیل و پیاده‌سازی سامانه املاک / راهکار کنترل تقاضا
کارشناس مسکن در ارتباط با کنترل تقاضا ادامه می‌دهد: با پیاده‌سازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان، همچنین اتصال این سامانه به تمام خدمات ارائه شده به یک واحد مسکونی مانند آب، برق و گاز نه‌تنها موجب تکمیل این سامانه خواهد شد، بلکه موجب اجرای سیاست‌های مالیاتی نیز می‌شود و تا زمانی که این سامانه وجود نداشته باشد، دولت در شناسایی خانه‌های خالی، اعمال مالیات بر املاک لوکس، سوداگری و معاملات مکرر مشکل خواهد داشت که حل این چالش بسته به تکمیل این سامانه است؛ از این جهت دولت باید طی یک اقدام و برنامه‌ریزی منظم این سامانه را تکمیل کند تا بتواند در کنار افزایش تولید مسکن، تقاضای بازار مسکن را نیز به‌خوبی کنترل کند.
ایلاتی با اشاره به اینکه بازار مسکن یک بازار سرمایه‌ای است می‌گوید: بازار مسکن علاوه بر آنکه ارتباط تنگاتنگی با دلار و ارز دارد، تحت تأثیر سایر بازارهای سرمایه‌ای مانند سهام است و تا زمانی که بحث سرمایه‌ای بودن مسکن مطرح است، نمی‌توانیم قیمت آن را به سرعت در یک شرایط نزولی قرار دهیم.
وی اظهار می‌کند: بازار مسکن نیازمند سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال سود منطقی هستند، اما تقاضاهای سوداگرانه که به‌دنبال خرید، فروش، دلالی و افزایش قیمت مسکن است باید با سیاست‌های مالیاتی از بازار خارج شوند، به همین خاطر علاوه بر خارج کردن تقاضاهای سرمایه‌ای باید تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن خارج و تفکیک شود، زیرا تا زمانی که این اتفاق رخ ندهد، نوسانات قیمت مسکن ادامه‌دار خواهد بود، اما با فراهم شدن مقدمات آن می‌توان گفت حداقل دیگر با جهش‌های نجومی مسکن روبه‌رو نخواهیم شد و حداقل طی یک مسیر منطقی و زیر نرخ تورم عمومی نه مانند حال حاضر که بالای نرخ تورم عمومی کشور مسکن در حال نوسان است، می‌توانیم شرایط بهتری را در قیمت مسکن داشته باشیم.
تأثیرات نوسانات ارز و طلا بر بازار مسکن
کارشناس مسکن عنوان می‌کند: از آنجا که پیش‌تر هم به این موضوع اشاره کردیم به دلیل آنکه بازار مسکن یک بازار سرمایه‌ای است، پس زمانی که مسکن گران می‌شود، خدمات هم متقابل گران خواهد شد، اما تفاوتی که فضای مسکن با دیگر بازارهای سرمایه‌ای مانند سکه دارد، این است که در صورت گرانی سکه تنها خود سکه گران می‌شود، اما با گران شدن مسکن اجاره‌بها گران خواهد شد که به دنبال آن گرانی خدمات نیز رخ می‌دهد، از این‌رو تأثیر بیشتری بر تورم خواهد داشت، در نتیجه کنترل قیمت مسکن می‌تواند کنترل تورم عمومی کشور را به دنبال داشته باشد و تأثیر مثبتی بر آن بگذارد.
ایلاتی اضافه می‌کند: در حال حاضر مسکن به‌طور کامل یک کالای سرمایه‌ای است؛ حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد تقاضای موجود در بازار، تقاضای سرمایه‌ای است و از این جهت یک چسبندگی سریع بین قیمت دلار، طلا و مسکن به وجود آمده است، چرا که در گذشته با تأخیر زمانی این واکنش‌ها اتفاق می‌افتاد و بازار مسکن به‌طور معمول آخرین بازاری بود که به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان می‌داد، اما در حال حاضر این فاصله زمانی بسیار کم شده است و قیمت‌ها خیلی سریع با قیمت ارز اصلاح می‌شوند و این نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن به‌طور کامل به یک بازار سرمایه‌ای تبدیل شده است، از این‌رو لازمه پیاده‌سازی سیاست‌های مالیاتی بر بازار مسکن به‌شدت حس می‌شود، همچنین با ادامه‌دار بودن این شرایط همبستگی و تأثیرپذیری قیمت مسکن از سایر کالاها هم تداوم خواهد داشت.
وی در پایان می‌گوید: اینکه سازندگان مسکن با هر قیمتی که مایل هستند قیمت‌گذاری خانه‌ها را انجام می‌دهند، نشان‌دهنده رها شدن قیمت‌گذاری بازار مسکن است و دولت هیچ‌گونه دخالت یا ورودی در این حوزه ندارد، در واقع این مردم هستند که به دلیل شرایط حاکم بر بازار تحت فشار هستند، پس لازم دولت همچون حوزه‌های مختلف به این موضوع هم باید بپردازد و تقاضاها را مدیریت کند و از تقاضاهایی که به دنبال افزایش قیمت مسکن هستند، با جریمه و مجازات جلوگیری کند.
تا پایان ۱۴۰۲ با افزایش قیمت مسکن مواجه نخواهیم بود
مجید گودرزی، کارشناس مسکن نیز در ارتباط با بازار مسکن در شب عید به خبرنگار ایمنا می‌گوید: با توجه به اینکه تقاضای مصرفی به حد صفر رسیده است و از سوی دیگر انتظارات تورمی بخش سرمایه‌گذاری در مسکن سرمایه‌ای منفی شده است، به‌طور معمول تا قبل از عید افزایش قیمت نخواهیم داشت، بلکه مسکن دچار کاهش قیمت نیز خواهد شد، چراکه خط معاملات در تهران به رقم بسیار نادری رسیده است و بیشتر معاملات از طریق اشخاص حقوقی یا در اجرای احکام محاکم خرید و فروش یا تغییر مالکیت‌ها صورت می‌گیرد.
وی اضافه می‌کند: وجود بازارهای موازی مانند بورس که به‌تازگی در آستانه یک جهش قرار گرفته است، دارای جذابیت‌های بیشتری نسبت به مسکن است، با تجدید ارزیابی‌ها کمک خوبی به بازار بورس خواهد شد و در صورت قانونی شدن آن می‌توان گفت تحولات بهتری در راه خواهد بود.
ورود چینی‌ها به بازار مسکن باعث حل مشکلات این حوزه خواهد شد؟
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: با ورود شرکت‌های چینی به حوزه ساخت‌وساز می‌توان گفت رقابت خوبی بین سازندگان ایرانی و خارجی شکل خواهد گرفت و قدرت چانه‌زنی دولت برای قیمت‌گذاری و واگذاری پروژه‌های ملی مسکن افزایش پیدا خواهد کرد، چینی‌ها مهارت‌های خاصی در زمینه کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز دارند، همچنین در سطح دنیا حرف‌های بسیاری برای گفتن دارند، از این‌رو می‌توانند کمک بسیاری به بخش ساخت‌وساز در ایران کنند.
گودرزی اضافه می‌کند: از آنجا که دولت قصد ندارد بازار مسکن را به صورت رها شده در اختیار شرکت‌های چینی قرار دهد، پس ملزم خواهد بود که به حوزه قیمت‌گذاری ورود کند تا بتواند بهای تمام‌شده را از شرکت‌های چینی خریداری و به مردم واگذار کند.
وی با اشاره به عملکرد دولت در این زمینه می‌گوید: ۵۷ شهر جدید که ۲۷ شهر آن در نوار ساحلی دریای عمان و خلیج‌فارس هستند، به ثبت رسیده است، همچنین دولت با در دستور کار خود قرار دادن، اجراسازی و واگذاری ۵۰۰ هزار قطعه زمین رایگان، ساخت یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی و تأمین مالی به ارزش دو میلیارد دلار که از سوی صندوق توسعه ملی به این طرح اختصاص داده شده است، موجب افزایش عرضه مسکن و زمین شده است که این خود موجب شکل‌گیری یک تحول خوب در این حوزه است.
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: از سوی دیگر مردم و مسئولان ما آگاه شدند که رسوب ۴۰ درصدی سرمایه‌های کشور با ارزش افزوده صفر در بخش مسکن سرمایه‌ای یک چالش بزرگ ملی است و می‌توان گفت که مسئولان تلاش می‌کنند که این نواقص و بحران‌های سرمایه‌گذاری رفع شود، امیدواریم دولت و مجلس در آینده بتوانند در بخش قانون‌گذاری اقدامات خوبی انجام دهند؛ یکی از قانون‌های لازم در این حوزه قانون بهای تمام‌شده است که ما خواستار تصویب آن هستیم و امید داریم در مجلس آینده تصویب شود و این بخش که یکی از ضروری‌ترین نیازهای جامعه است قانون‌مند و ساماندهی شود.
تأثیرات ارز، دلار و تقاضا بر قیمت مسکن
گودرزی عنوان می‌کند: با توجه به اینکه بازار مسکن به‌طور کامل از دو نظر تقاضای واقعی و مصرفی صفر شده و با کاهش شدید انتظارات تورمی قفل شده است، می‌توان گفت این بخش از اقتصاد بیش از این امکان افزایش ندارد و رابطه بسیار کمی بین دلار و ارز و بازار مسکن ایران وجود دارد، چرا که ظرفیت‌های موجود در مسکن و زمین عظیم است و این کمبودها که به مردم و کشور تحمیل می‌شود سوری است.
وی با بیان اینکه دولت در حوزه زمین اقدامات خوبی انجام داده و حدود ۶۰ درصد بهای تمام‌شده را به خود اختصاص داده است و تحولات خوبی در حال انجام است که امیدواریم این تحولات تا جایی ادامه‌دار باشد که به تعادل برسیم، می‌گوید: در حال حاضر بین هزینه ساخت که حدود هشت تا ۱۲ میلیون تومان در صنعت نسبت به ملی مسکن است، همچنین هزینه فروش که به‌طور میانگین در تهران حدودی ۷۷ میلیون تومان است، اختلاف بسیار زیادی وجود دارد که این موضوع موجب شده است بخش‌های بزرگی از اقتصاد ایران در رقابت با بخش رها شده و بی‌قانون مسکن غیراقتصادی شود؛ بازار سرمایه ما توان رقابت با جهش‌های ۸۶ درصدی مسکن را ندارد و این به بازار سرمایه ما آسیب می‌زنه و سرمایه‌های ما را در بخش اقتصادی تبدیل به سنگ و گچ با ارزش افزوده صفر می‌کند.
مصوبات مجلس دچار ضعف کارشناسی و نبود ضمانت‌های اجرایی است
کارشناس مسکن اظهار می‌کند: مسکن به دلیل جذابیت‌های کاذب و سودهای سمی که در آن وجود دارد، به یک چالش ملی تبدیل شده است و از طرفی در تمام مجالس گذشته یک بند قانونی برای ساماندهی مسکن به تصویب نرسیده است و قوانینی که به‌تازگی در غالب مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس تصویب شده است به دلیل کارشناسانه نبودن و نداشتن ضمانت اجرایی مانند قانون مالیات خانه‌های خالی به اندازه یک واحد مسکونی برای دولت دستاوردی نداشته است؛ پس در واقع می‌توان گفت که این مصوب یک نمایش قانون‌گذاری بود و در واقع ضمانت و قابلیت اجرایی شدن نداشته است که این خود جزئی از نقاط ضعف اساسی مجلس یازدهم بود، چرا که مجلس بعضی قوانین خود را تنها به صورت نمایشی تصویب کرده بود که در عمل قابلیت اجرای شدن نداشت.
گودرزی می‌گوید: امیدواریم مجلس آینده، مجلسی باشد که بازار مهم، حساس و با اهمیت مسکن را از جهات اقتصادی و اجتماعی مانند تمام کشورهای دنیا ساماندهی کند، چرا که مقابله با این سودهای سمی در بازار باعث رونق بخش‌های مولد بازار کشور شود.
به گزارش ایمنا، با توجه به اهمیت مسکن که علاوه بر اینکه از دغدغه‌های مردم است یکی از موضوعات چالش‌برانگیز صنعت و اقتصاد کشور نیز به‌شمار می‌رود، پس لازم است مجلس به غیر از تصویب مصوبات از کارشناسی و اجرایی بودن آن مطمئن شود؛ چرا که تنها تصویب یک طرح راه‌حل مناسبی نخواهد بود و مهم‌تر از آن امکان اجرایی شدن آن طرح و مصوبه است، همچنین با اشاره به گفته کارشناسان این حوزه، دولت همچون دیگر زمینه‌های که به آن ورود کرده است، باید به حوزه مسکن و زمین نیز ورود مؤثری داشته باشد و با تصویب و اجرایی‌سازی قوانین سخت‌گیرانه جلوی تورم، افزایش قیمت و جولان سوداگران این بازار را بگیرد.
با آنکه دولت طرح‌های در غالب نهضت ملی مسکن و پروژه‌های مشابه آن اقداماتی را انجام داده است، اما شواهد نشان‌دهنده آن است که تا زمانی که قیمت‌گذاری‌ها به دست سازندگان است، بازار مسکن به ثبات نسبی نخواهد رسید و تنها مردم هستند که در این میان به‌دلیل نبود قوانین مشخص تحت فشار و مشکلات تهیه مسکن و زمین خواهند بود.
گزارش از: سمانه رمضانی، خبرنگار اقتصادی ایمنا
نظر شما