به گزارش خبرنگار ایمنا، در چند روز گذشته اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی درخصوص لزوم کنترل بازار، ساماندهی مشاوران املاک و خروج مصالح سیمان و فولاد از بورس کالا برای کاهش قیمت مسکن خبرساز شد به طوری که به دنبال این اظهارنظر وزیر راه و شهرسازی حرف‌های ضد و نقیضی درباره اینکه عرضه سیمان در بورس کالا علت افزایش قیمت مسکن شده است یا خیر مطرح شد، به طوری که حتی جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه نهضت ملی مسکن را گروگان قیمت‌سازی سیمان و فولاد در بورس خواند و ورود جدی دولت به این حوزه برای مهار قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی را ضروری دانسته است.
این صحبت‌ها در حالی مطرح شد که دبیر کانون انبوه‌سازان کشور سهم سیمان را در قیمت مسکن ۵ تا ۷ درصد تخمین زد و گفت: بر اساس آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی در تهران بزرگ با سهم کارفرما (پیمانکار) قیمت ساخت مسکن متری ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده که ۳۰ درصد آن مربوط به ارزش افزوده و هزینه‌های بالاسری و تأمین اجتماعی و مالیات است.
با توجه به اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، بانک مرکزی، بورس کالا و همچنین قیمت فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران که در سایت دیوار و روزنامه دنیای اقتصاد منتشر شده است؛ تأثیر نهاده‌های اصلی در ساخت یک متر مربع از یک آپارتمان سه تا چهار طبقه توسط صندوق سرمایه‌گذاری مشترک توسعه بازار سرمایه محاسبه شده است که بر اساس آن هزینه اخذ جواز ساخت یکی از طولانی‌ترین بهای تمام شده ساختمان است، اعتبار این جوازها دو سال است و هر ساله بین ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت در آن توسط شهرداری‌ها اعمال می‌شود.
علاوه بر این اگر اسکلت ساختمان از نوع بتنی باشد به میزان ۴۰ تا ۵۵ کیلوگرم در هر مترمربع و اسکلت‌های فلزی به ۴۵ تا ۶۵ کیلوگرم به ازای هر مترمربع مصرف آهن و میلگرد دارند.
همچنین هزینه سفت‌کاری شامل مراحل خاک برداری، فونداسیون، اسکلت‌بندی و مواردی دیگر است که به طور تقریبی بین ۳۰ الی ۳۵ درصد هزینه‌های ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. هزینه‌های نیروی انسانی و دستمزد نیروی کار نیز از مهم‌ترین هزینه‌های ساخت مسکن محسوب می‌شود و به طور کلی در شرایط ساخت معمولی، هزینه نیروی کار حدود ۴۰ درصد هزینه‌های ساخت مسکن (بدون هزینه جواز ساخت و زمین) را تشکیل می‌دهد.
این نمودار بر اساس تأثیرنهاده‌های اصلی در ساخت مسکن با مقیاس یک مترمربع در آپارتمان سه الی چهار طبقه‌ای بررسی شده است.
نمودار بالا نشان می‌دهد که در یک آپارتمان سه تا چهار طبقه بیش از ۸۵ درصد کل هزینه ساخت در هر متر مربع مربوط به هزینه زمین، اخذ مجوزهای لازم، دستمزد، نازک کاری و سایر هزینه‌های مرتبط به تأسیسات برقی و مکانی است، همچنین براساس نمودار زیر برای یک واحد آپارتمان با اسکلت فلزی بخش آهن و فولاد، ۳.۱۵ درصد و سیمان ۰.۴ درصد و برای یک واحد آپارتمان اسکلت بتنی بخش آهن و فولاد ۲.۷۶ درصد و سیمان ۰.۷۹ درصد هزینه‌ها را در بر می‌گیرد.
روند افزایش قیمت هر متر مسکن در شهر تهران طی دو سال اخیر نشان دهنده رشد بیش از ۶۰ درصدی بوده و این در حالی است که نهاده‌های تولید چنین رشد قیمتی را تجربه نکرده است، بنابراین نمی‌توان لزوم افزایش قیمت مسکن را متأثر از افزایش نرخ نهاده‌ها دانست.
علاوه بر این، افزایش قیمت رخ داده در نهاده سیمان در برخی مقاطع از سال ناشی از قطعی برق در تابستان و قطعی گاز در زمستان بوده که با کاهش تولید سیمان، منجر به برهم خوردن نظام عرضه و تقاضا و افزایش قیمت شده است. بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت در سال‌های اخیر دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و همچنین انتظارات تورمی ناشی از تغییرات نرخ ارز بوده است.
عرضه کننده عمده محصولات تیر آهن و میلگرد در بورس کالا، شرکت ذوب آهن اصفهان است که ۷۳ درصد سهام آن متعلق به سازمان تأمین اجتماعی است، همچنین عمدتاً شرکت‌های زیر مجموعه هلدینگ سیمان تأمین و سیمان فارس و خوزستان در بورس کالا سیمان عرضه می‌کنند که به ترتیب ۹۰ و ۵۲ درصد این هلدینگ ها نیز متعلق به سازمان تأمین اجتماعی است. بخش دیگری از شرکت‌های عرضه کننده سیمان در بورس کالا نیز شرکت‌های فرعی بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی هستند.
محاسبه نرخ سیمان در کشور بر حسب دلار و مقایسه آن با قیمت سیمان در سایر کشورها نشان می‌دهد که قیمت دلاری سیمان در ایران اختلاف قابل توجهی با سایر کشورها دارد، بنابراین سیمان در ایران بسیار ارزان‌تر از سایر کشورهاست.
مقایسه وضعیت روند قیمت، عرضه و تقاضای سیمان در بورس کالا نیز نشان می‌دهد هر زمان عرضه کاهش یافته، قیمت سیمان افزایش یافته است که این موضوع نیز با توجه به محدودیت‌های انرژی که به تولیدکنندگان سیمان در کشور تحمیل می‌شود دور از انتظار نیست.
بررسی قیمت دلاری میلگرد و مقایسه آن با سایر کشورها نیز نشان دهنده اختلاف معنادار قیمت این محصول در ایران و سایر کشورها دارد، همین موضوع منجر به تقاضای مازاد بر عرضه در بورس کالا شده چراکه خرید این محصول حاشیه سود دلاری چشم‌گیری نصیب افراد کرده و پتانسیل صادرات این محصول به صورت قاچاق فراهم شده است.
عرضه سیمان در بورس کالا اثری نداشت
اما رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان معتقد است که عرضه سیمان در بورس کالا تأثیر چندانی بر قیمت آن نداشته است و مهم‌ترین عامل مؤثر بر قیمت سیمان، عرضه و تقاضا نیست چراکه در زمان افزایش عرضه قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد.
فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا، اظهار می‌کند: تفاوت قیمت چندانی میان زمانی که سیمان در بورس عرضه نمی‌شد و عرضه فعلی آن در بورس، وجود ندارد. زیرا قیمت سیمان تابع عرضه و تقاضا نیست.
وی اضافه می‌کند: زمانی که عرضه سیمان کاهش پیدا می‌کند، قیمت آن بالا می‌رود در صورتی که هنگام مازاد عرضه قیمت سیمان کاهش نمی‌یابد. درواقع باید گفت چرا فقط در زمان کاهش تولید، افزایش قیمت خودش را در بورس نشان می‌دهد.
رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان بابیان اینکه عرضه سیمان در بورس کالا تفاوت چندانی با زمانی که در بورس عرضه نمی‌شد، ندارد، می‌گوید: این سوال باید از سوی مسئولان پاسخ داده شود که آیا تولید کنندگان و بنگاه‌های اقتصادی تولید واقعی خود را در بورس عرضه می‌کنند یا متناسب با اطلاعات و داده‌های خود میزانی مشخص را در بورس عرضه می‌کنند.
پور حاجت تاکید می‌کند: این مشکل فقط برای عرضه سیمان و فولاد در بورس کالا نیست و برای سایر محصولات نیز چنین سازوکاری وجود دارد، برای مثال استان خوزستان بیش از سه برابر نیاز بازار شن و ماسه تولید می‌کند، اما این مازاد عرضه تأثیر چندانی در کاهش قیمت ندارد.
وی با بیان اینکه بورس ابزاری مدرن و تسهیلگر در حوزه تأمین نقدینگی است، می‌گوید: امکان توزیع تمام کالاها در بورس وجود دارد و در مرحله اجرا نیز بورس باید تأثیر بیشتری را در اقتصاد بازار داشته باشد، زیرا عرضه و تقاضا دو مؤلفه اصلی در حوزه اقتصاد کلان به شمار می‌آیند و اگر عرضه در بورس به درستی انجام شود، بورس کالا می‌تواند کمک شایانی در تأمین منابع مالی و مصالح ساختمانی داشته باشد.
سهم سیمان در قیمت مسکن حدود دو درصد است
علی محمد بُد، کارشناس و فعال صنعت سیمان نیز در گفتگو با خبرنگار ایمنا، در خصوص سازوکار عرضه سیمان در بورس کالا اظهار می‌کند: عرضه سیمان در بورس کالا باعث شد سه مؤلفه قیمت، انتخاب محل احداث کارخانه و همچنین کیفیت مشخص باشد.
وی بابیان اینکه توزیع سیمان در بورس از سازوکاری درست پیروی می‌کند، اضافه می‌کند: مشخص بودن قیمت سیمان در بورس کالا به سرمایه‌گذاران کمک کرد تا هرکجا که نیاز است کارخانه سیمان راه اندازی کنند، بنابراین دیگر پرداخت هزینه‌های گزاف برای حمل‌ونقل معنایی ندارد.
این کارشناس صنعت سیمان ادامه می‌دهد: همچنین تغییر قیمت آن در بورس نشان دهنده این است که آیا در این صنعت امکان سرمایه‌گذاری وجود دارد و یا خیر؟ همچنین عرضه سیمان در بورس کیفیت آن را بالا برد، بنابراین می‌توان گفت زمانی که سیمان در بورس کالا عرضه شد به واسطه قیمت‌های مختلفی که برای آن وجود دارد، محصولی با کیفیت بیشتر خریداری می‌شود.
باید گفت عرضه سیمان در بورس کالا علاوه بر اینکه از رانت خرید آن جلوگیری کرده منجر به افزایش کیفیت تولید نیز شده است، از طرفی با توجه به موارد گفته شده، سیمان و میلگرد به اندازه عواملی همچون انتظارات تورمی، افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، افزایش تقاضای سرمایه گذاری در بازار مسکن و افزایش قیمت در بازارهای موازی در قیمت مسکن مؤثر نبوده است که با تغییر قیمت آن بتوان ترمز قیمت مسکن را کشید. علاوه بر این، مقصر افزایش قیمت سیمان و سایر مصالح ساختمانی در مقاطع مختلف نیز بورس کالا نبوده و کاهش عرضه در این زمینه نقش مؤثر تری دارد.
آنطور که شب گذشته رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار اعلام کرد، خروج عرضه سیمان از بورس کالا منتفی است، اما آنچه در این بین به آن توجه نشده بررسی دقیق عوامل مؤثر افزایش قیمت مسکن و ارائه راهکاری صحیح برای کاهش قیمت آن است.
نظر شما