به گزارش خبرنگار ایمنا، مسکن در سال‌های اخیر سهم زیادی از هزینه مصرفی خانوار را به خود اختصاص داده و امروز خرید مسکن برای بسیاری از افراد در دهک‌های پایین و متوسط به رؤیا تبدیل شده است. در حوزه مسکن و مدیریت آن دولت می‌تواند ایفای نقش کند و با در نظر گرفتن برنامه‌ها و طرح‌های مختلف شرایط را به نحوی مدیریت کند که تعداد بیشتری از افراد بتوانند صاحب خانه شوند.
در همین راستا در دولت‌های گذشته طرح‌های مختلفی در حوزه مسکن اجرایی شد که از جمله آن می‌توان به مسکن مهر همچنین نهضت ملی مسکن اشاره کرد.
در دولت نهم، ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر در دستور کار قرار گرفت که همین موضوع توانست عرضه مسکن را در اواخر دهه ۸۰ افزایش دهد و سهم قابل توجهی در جلوگیری از افزایش قیمت مسکن داشته باشد.
در پروژه مسکن مهر، دولت توانست با در نظر گرفتن شرایطی بخش زیادی از هزینه ساخت و ساز را به کمک تسهیلات برای افراد فراهم کند، همچنین هزینه تأمین زمین در بسیاری از این مسکن‌ها از طرف دولت تأمین و درواقع زمین برای مردم رایگان شد. البته این طرح نیز نقاط ضعفی داشت که از جمله آن می‌توان به محل قرارگیری آناشاره کرد. به نحوی که هنوز هم با گذشت سال‌ها از اجرایی شدن این پروژه، بسیاری از واحدهای مسکن مهر متقاضی ندارد و در مناطقی همچون فولادشهر اصفهان، این مسکن‌ها خالی از سکنه مانده است.
با این حال با وجود همه نقاط ضعفی که مسکن مهر داشت، تعداد زیادی از مردم را صاحب‌خانه کرد. در دولت یازدهم و دوازدهم ساخت مسکن در دستور کار نبود و همین موضوع موجب کاهش قابل توجه عرضه مسکن در دهه ۹۰ شد؛ موضوعی که سرآغاز افزایش قیمت زمین، مسکن و به دنبال آن رهن و اجاره بود و اکنون در دولت سیزدهم به یک مسئله جدی تبدیل شده است.
با در نظر گرفتن تجربه مسکن مهر و توجه به تأثیر کاهش عرضه در افزایش قیمت مسکن، دولت سیزدهم از ابتدای فعالیت خود با جدیت به حوزه مسکن ورود و وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال فعالیت خود را مطرح کرد؛ موضوعی که با گذشت ۲۰ ماه از فعالیت دولت، چندان طبق برنامه پیش نرفته است.
در نهضت ملی مسکن نیز سعی شد زمین به‌صورت رایگان در اختیار مردم قرار گیرد و ساخت این مسکن‌ها مشارکتی باشد. اما همین موضوع یکی از دلایل پیش نرفتن این طرح در بسیاری از شهرها است، چراکه بسیاری از دستگاه‌های دولتی از در اختیار دادن زمین‌های خود برای ساخت این مسکن‌ها خودداری کرده‌اند. همچنین همکاری نکردن بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن و افزایش هزینه‌های ساخت به نحوی که متقاضیان توانایی پرداخت آن را ندارند از جمله موضوعاتی است که مانع پیشرفت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در شهرها شده است. با اجرایی کردن این طرح دولت به دنبال افزایش عرضه مسکن است تا بتواند تعادل عرضه و تقاضا را در این حوزه برطرف کرده و منجر به کاهش قیمت‌ها شود.
دولت سیزدهم از سیاست‌های بازدارنده در حوزه مسکن نیز غافل نبوده و طرح‌هایی همچون مالیات بر معاملات مکرر مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار خود قرار داده است تا بتواند از سوداگری در این بازار جلوگیری کند.
برای بررسی بهتر ابعاد مسئله مسکن و ارائه راهکار، میزگردی با حضور بابک حاجی‌احمدی و عبدالرسول جان‌نثاری، کارشناسان حوزه مسکن در خبرگزاری ایمنا برگزار شد که مشروح گفت‌وگوی آن را در ادامه می‌خوانید:
سکته ساخت مسکن در دولت گذشته
* وضعیت کنونی بازار ساخت و ساز مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
حاجی‌احمدی: به‌طور معمول به دلیل نوساناتی که در پایان سال و اوایل سال در اقتصاد کشور داریم، سازندگان کمتر اقدام به ساخت و ساز می‌کنند. براساس آمار سازمان نظام مهندسی، تعداد نقشه‌های معماری تأیید شده در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به سال گذشته در گروه‌های مختلف افزایش پیدا کرده است اما این موضوع دلیلی برای رونق ساخت و ساز نیست.
رصد عمومی سازندگان نشان می‌دهد با توجه به تورم موجود و نوسانات بازار از پیش از شروع سال جدید، سازندگان برای شروع پروژه‌ها بیشتر تأمل می‌کنند و شروع پروژه‌های خود را به تأخیر انداخته‌اند. بنابراین می‌توان گفت بازار مسکن اکنون در حالت رکود است. این روند تقریباً در همه سال‌ها اتفاق می‌افتد و ساخت و ساز مسکن در فروردین‌ماه و اردیبهشت‌ماه در حالت سکون قرار می‌گیرد.
جان‌نثاری: مسکن در حوزه ساخت و ساز اکنون راکد است و رونق چندانی ندارد. صدور پروانه یکی از معیارهایی است که برای سنجش رکود مسکن توسط نهادهای بالادستی در نظر گرفته می‌شود. این آمار نمی‌تواند ملاک دقیقی باشد، چراکه در بعضی مقاطع زمانی مردم پروانه ساختمانی می‌گیرند اما ممکن است ساخت و سازی اتفاق نیفتد.
مسکن در کشور ما با انواع مختلفی ساخته می‌شود. قسمتی از مسکن‌های کشور را بخش خصوصی در قالب مسکن خود مالک می‌سازد. علاوه بر این بخشی از مسکن در کشور ما توسط دولت ساخته می‌شود، اقدام ملی، نهضت ملی مسکن و جهش تولید طرح‌هایی است که دولت برای ساخت مسکن اجرایی می‌کند. تعاونی‌های مسکن نیز به نمایندگی از مردم مسکن سازی می‌کنند.
آمارها در سه بخش گفته شده یکسان نیست. در بخش دولتی ممکن است آمار قابل توجهی پروانه صادر شود اما این به معنای ساخت مسکن در همان زمان نیست. شاید پروانه‌ها صادر شده اما مراحلی همچون انتخاب پیمانکار، تحویل زمین و یا برگزار مناقصات اتفاق نیفتاده باشد.
بخش از آمار موجود نیز از رصد بازار به دست می‌آید که این آمار را می‌توان از تعداد بازدیدهای مهندسان ناظر سازمان نظام مهندسی و آزمایشگاه‌های مصالح ساختمانی به دست آورد. براساس این آمار مشخص است که در هر روز چند نفر در اصفهان اقدام به زدن سقف کرده‌اند، در مجموع آنچه از این آمار می‌توان برداشت کرد، این است که بازار مسکن راکد است.
با توجه به اینکه اوج ساخت و ساز معمولاً در فصل تابستان است؛ آمار ساخت و ساز در این فصل بررسی شده است که بر این اساس در تابستان سال ۹۳، برای ۱۷ میلیون متر مربع، مجوز برای ساخت و ساز صادر شده که این رقم در تابستان ۱۴۰۱ به حدود ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار متر مربع رسیده است. با توجه به رشد جمعیت و سیاست‌های دولت، این رقم باید بیش از این افزایش پیدا می‌کرد. اما در سال‌های اخیر اتفاق خاصی در حوزه ساخت مسکن نیفتاده است. از زمان دولت پیشین تاکنون، ساخت و ساز مسکن به ویژه در بخش دولتی و تعاونی‌ها سکته داشته است. زیرا نگاه دولت پیشین در ابتدا این بود که مسکن مهر را قبول نداشت. البته در سال‌های پایانی دولت دوازدهم اقداماتی با عنوان اقدام ملی شروع شد اما نمودار ساخت مسکن چندان افزایشی نشد.
افزایش عرضه مسکن لزوماً موجب کاهش قیمت مسکن نمی‌شود
* افزایش عرضه مسکن را تا چه میزان در قیمت خرید مسکن و رهن و اجاره مؤثر می‌دانید؟
حاجی‌احمدی: عرضه مسکن ممکن است در گروه‌های مختلف ساخت مسکن اتفاق افتد بنابراین نمی‌توان گفت افزایش عرضه مسکن رابطه مستقیم و خطی با کاهش رهن و اجاره دارد. در بسیاری از مواقع، عرضه مسکن در سمت صحیحی اتفاق نمی‌افتد و ساخت و ساز شامل ویلاهای لاکچری و تقاضاهای سرمایه‌گذاری مسکن می‌شود. این نوع از عرضه مسکن نمی‌تواند تقاضای گروه‌های متوسط و پایین جامعه را پوشش دهد.
مشکل ما در رهن و اجاره، مستاجرانی هستند که قشر متوسط رو به پایین جامعه را تشکیل می‌دهند. اگر عرضه در قسمت صحیح اتفاق افتاده و با نیاز این بخش از بازار رهن و اجاره تناسب داشته باشد، اثرگذاری قابل توجهی در کاهش رهن و اجاره خواهد داشت اما در صورتی که عرضه، تقاضای واقعی مسکن را پوشش ندهد، افزایش عرضه نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر رهن و اجاره داشته باشد.
جان‌نثاری: قیمت رهن و اجاره تابعی از قیمت کل ساختمان است به نحوی که کارشناسان دادگستری در زمان تعیین ارزش رهن و اجاره، قیمت پایه ساختمان را در نظر می‌گیرند. بنابراین اگر قیمت رهن و اجاره به هر دلیلی افزایش پیدا کند، قیمت ساختمان نیز افزایش پیدا می‌کند. اکنون قیمت اصل ساختمان افزایش پیدا کرده که موجب افزایش قیمت رهن و اجاره شده است. بسیاری از مردم زمانی که یک ساختمان را خریداری می‌کنند در همان زمان خرید قسمتی از خانه را به عنوان رهن در نظر می‌گیرند. بنابراین زمانی که قیمت یک آپارتمان از دو به چهار میلیارد تومان می‌رسد، قیمت رهن نیز به همین نسبت افزایش می‌یابد.
بنابراین عامل اصلی افزایش قیمت رهن و اجاره، افزایش قیمت مسکن است. افزایش عرضه نمی‌تواند حتماً موجب کاهش قیمت مسکن منجر شود چراکه امروز مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. بسیاری از خانه‌هایی که توسط مردم خرید و فروش می‌شود برای مصرف نبوده و اقدامی برای سرمایه‌گذاری است، بنابراین تقاضای واقعی را پوشش نمی‌دهد.
پدیده خانه‌های خالی نشان‌دهنده آن است که تاکنون بسیاری از مسکن‌های تولید شده به مصرف منجر نشده است و در واقع دارندگان این مسکن‌ها برای حفظ قیمت مسکن خود ترجیح داده‌اند آن را به بازار رهن و اجاره نیز وارد نکنند. بنابراین الزاماً هرگونه تولید منجر به کاهش قیمت نخواهد شد. امروز متأسفانه قیمت مسکن‌های شهری به دلیل قیمت زمین و هزینه ساخت، بسیار بالا است، بنابراین حتی تولید مسکن ممکن است نتواند منجر به کاهش قیمت رهن و اجاره شود. حتی بسیاری از منازل معمولی در سطح شهر نیز امروز برای مستأجران لاکچری به حساب می‌آید و این افراد ناچار شده‌اند به حاشیه شهرها و مناطق کم‌برخوردارتر نقل مکان کنند تا بتوانند خانه‌ای با امکانات مشابه آنچه تاکنون در مرکز شهر اجاره کرده بودند، بیابند.
حدود ۷۲ درصد هزینه ساخت را قیمت مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد
*سهم قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌ها در قیمت مسکن چقدر است؟
حاجی احمدی: قیمت زمین با توجه به موقعیت جغرافیایی متفاوت است، همچنین نسبت قیمت مصالح به دستمزد نیروی انسانی در فصول مختلف، متفاوت است و به ۴۵ تا ۵۵ درصد هم می‌رسد. حتی با وجود آن که تغییر اعمال شده در حداقل حقوق کارگران با چندماه تأخیر به دستمزد کارگران ساختمانی می‌رسد؛ حدود ۷۲ درصد هزینه ساخت را قیمت مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد. ۲۴ درصد این هزینه در بخش سفت‌کاری، ۲۶ درصد نازک‌کاری و ۲۶ درصد هزینه تأسیسات است. مابقی هزینه ساخت را نیز دستمزدها و مالیات تشکیل می‌دهد.
جان‌نثاری: هزینه تمام شده یک مسکن متأثر از عواملی همچون زمین، ساخت، مجوزها و انشعابات است. قیمت زمین به علت نوسانات بازار و حفظ ارزش دارایی‌ها در مقایسه با ارزش سایر دارایی‌ها همچون طلا، ارز و خودرو امروز افزایش قابل توجهی داشته است.
پیش از این اختلاف فاز قیمت‌ها در بازار مسکن زیاد بود به نحوی که افزایش قیمت و تورم در سایر بازارها با یک فاصله زمانی به بازار مسکن تسری پیدا می‌کرد. اما امروز مردم قیمت‌ها را همگام با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری اصلاح می‌کنند و همانطور که قیمت دلار افزایش پیدا می‌کند، مردم قیمت زمین و ملک خود را مجدد برآورد می‌کنند.
دولت در طرح‌های ساخت مسکن همچون نهضت ملی و جهش تولید به دنبال آن است که قیمت زمین را به حداقل برساند و فقط هزینه آماده‌سازی زمین بر عهده مردم باشد. اما حتی قیمت آماده‌سازی زمین نیز افزایش یافته است. آماده‌سازی زمین شامل هزینه‌های اجرایی است. البته معتقدم تخلفاتی نیز توسط دولت و زیرمجموعه‌های آن، این زمینه در حال انجام است. ارزش قیمت زمین در بهای تمام شده در فولادشهر و سایر محل‌هایی که برای طرح‌های مسکن‌های دولتی در نظر گرفته شده است، با آنچه باید باشد، تناسبی ندارد.
به دلیل تورم کلی موجود در کشور، قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته است. یک کیلوگرم میلگرد از سال گذشته تاکنون صددرصد افزایش قیمت داشته است. انواع مصالح مصرفی شامل سیمان و بتن نیز افزایش یافته است که منجر می‌شود قیمت تمام شده مسکن به همان نسبت افزایش پیدا کند.
ممکن است برخی مردم تصور کنند ساختمان‌هایی که در نهضت ملی و جهش تولید ساخته می‌شود ارزان‌تر از ساختمان‌هایی است که در شهر ساخته می‌شود. این تفکر صحیح نیست زیرا به ویژه در بخش سفت‌کاری ساختمان مقادیر اولیه هزینه ساخت و ساز براساس استانداردهای موجود در همه جا یکسان است. هیچ مقام دولتی نمی‌تواند با دادن یک دستور میزان میلگرد مصرفی در ساخت را کاهش دهد تا هزینه‌ها کاهش یابد.
همچنین هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی به شدت افزایش یافته و در شهرداری اصفهان، در برخی از مناطق، هزینه صدور پروانه ساختمانی بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. به رغم ادعاهای مسئولان مبنی بر اینکه معدل افزایش هزینه‌ها بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است اما در واقعیت این طور نیست. افزایش دوبرابری هزینه صدور پروانه ساختمانی در یک منطقه اثرات تورمی غیرقابل انکاری دارد. هزینه انشعابات نیز افزایش یافته که در مجموع همه این عوامل منجر به قیمت تمام شده ساخت مسکن شده است.
براساس آخرین محاسبات انجام شده، هزینه ساخت هر متر ساختمان اکنون ۱۰ میلیون تومان بوده و یک آپارتمان ۱۰۰ متری (۷۵ متر ساخت و ۲۵ متر مشاعات) حدود یک میلیارد تومان هزینه خواهد داشت. با توجه به مبلغ وام مسکن که اکنون به ۵۵۰ میلیون تومان رسیده است، مردم توانایی پرداخت مابقی هزینه مسکن ملی را ندارند که همین موضوع منجر به پیشرفت کند این طرح شده است.
نمی‌توان گفت نرخ ارز در هزینه ساخت مسکن بی تأثیر است
* نرخ ارز تا چه میزان در قیمت‌های بازار مسکن تأثیر می‌گذارد؟
حاجی‌احمدی: سیمان، فولاد مصالح پلیمری و کاشی و سرامیک مهم‌ترین بخش‌های مصالح ساختمانی است. بخشی از این مصالح بازار جهانی و قابلیت صادرات دارد که منجر شده قیمت آن با توجه به قیمت ارز محاسبه شود. برخی از این اقلام در دو هفته اخیر ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. بنابراین نمی‌توان گفت نرخ ارز در هزینه ساخت مسکن بی تأثیر است.
از طرف دیگر نگاه سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول به مسکن وجود دارد و در شرایط تلاطم‌های ارزی، تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش یافته و منجر به افزایش قیمت می‌شود. مقام معظم رهبری نیز در صحبت‌های خود به این موضوع اشاره داشته‌اند که ارتباط ارز با تولیدات داخلی باید به نوعی قطع شود که اثر آن در سفره مردم دیده نشود. بنابراین نیازمند بازنگری در تعیین قیمت مصالح ساختمانی هستیم.
در حالی که بسیاری از زیرساخت‌ها از جمله مواد اولیه معدنی، گاز، برق و حتی سرمایه اولیه کارخانه‌ها، همه از بودجه عمومی تأمین شده است، محصولات این کارخانه‌ها نباید همگام با قیمت ارز به مردم عرضه شود تا فشار کمتری به سفر مردم وارد شود.
جان‌نثاری: قیمت برخی از مصالح ساختمانی ریشه در نرخ ارز دارد و نمی‌توان از تأثیر آن در قیمت مسکن غافل بود. اما موضوع مهم‌تر آن که، مسکن امروز یک کالای سرمایه‌ای است و مردم برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود، با تغییر نرخ ارز، قیمت مسکن را تغییر می‌دهند. پیش از این بازار مسکن براساس یک روند کلی حرکت می‌کرد به نحوی که در سه یا چهار ماه ابتدای سال، بازار راکد بود؛ در تابستان شاهد رونق معاملات به ویژه در رهن و اجاره بودیم که در اواخر تابستان به ثبات می‌رسید و این روند تا شروع سال بعد ثابت می‌ماند. در سال ۱۴۰۱، قیمت مسکن در بهمن‌ماه افزایش یافت که دلیل اصلی آن افزایش نرخ دلار بود. در واقع معادلات اصلی بازار مسکن شامل عرضه، تقاضا و فصل خرید و فروش مسکن بر هم خورده و بازار دلار در افزایش قیمت مسکن، تأثیر گذاشته است، اکنون تغییرات قیمت مسکن هم فاز با قیمت دلار شده است.
تغییر قیمت مصالح ساختمانی نیز با اختلاف فاز در قیمت تمام شده مسکن تأثیر می‌گذارد اما اثرات روانی تغییر قیمت دلار به سرعت در قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.
اکنون هزینه تمام شده ساخت مسکن حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان است
* موانع اداری در افزایش ساخت و ساز مسکن چیست؟
حاجی احمدی: فرایند اخذ پروانه ساختمانی بسیار زمان‌بر بوده که این موضوع استهلاک انگیزشی و هزینه‌ای برای فرد به دنبال دارد. از چهار مؤلفه اصلی مؤثر در ساخت و ساز شامل زمین، مجوزات، نقدینگی و نحوه ساخت؛ یکی از موانع بزرگ ساخت مسکن مجوزات است که گاهی صدور یک پروانه ساختمانی بیش از ۱۴ ماه طول می‌کشد. همچنین فرایند تأمین نقدینگی برای تولید مسکن باید مورد توجه قرار گیرد. اینکه تسهیلات به موقع پرداخت شده و به ساخت مسکن اختصاص یابد. همچنین تغییر ناگهانی سود بانکی تسهیلات از ۱۸ به ۲۳ درصد نیز مزید بر علت شده است زیرا پرداخت چنین سودی ممکن است برای بسیاری از افراد غیر ممکن باشد.
باید بازار تقاضا را شناسایی کنیم. بخش عمده‌ای از قیمت تمام شده مسکن شامل سود سازندگان و یا سرمایه‌گذاران است. در مسکن‌های دولتی، دولت هزینه زمین را تقریباً به صفر رسانده و تخفیفاتی در اعطای مجوزات ساخت در نظر گرفته است. همچنین تسهیلاتی به افراد داده شده تا بخشی از نقدینگی مورد نیازشان تأمین شود اما هنوز در بخش نحوه ساخت، ساز و کار صحیح و سیاست روشنی برای تقاضاهای مختلف مردم در نظر گرفته نشده است.
در ساخت خودمالکی، مالک در سرمایه‌گذاری و ساخت می‌تواند کسب سود کند اما در مسکن‌های دولتی، پیمانکاران مسئول ساخت و سازند و به‌طور طبیعی هزینه‌ای برای سود خود در نظر می‌گیرند. اگر قیمت در نظر گرفته شده برای ساخت، با واقعیت‌ها تناسبی نداشته باشد سازندگان به ناچار کیفیت ساخت را کاهش می‌دهند. اگر این ساختمان‌ها با کیفیت ساخته نشود، عمر مفید آن کاهش می‌یابد و در واقع سرمایه ملی کشور از بین رفته است.
هرگاه دولت بخواهد برای قشر آسیب‌پذیر جامعه ساختمان‌سازی کند، باید پیمانکارانی را انتخاب کند که می‌توانند با استفاده از خدمات دولتی، هزینه‌های ساخت را کاهش و با حداقل سود این کار را انجام دهند. حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد هزینه نهایی تمام شده ساخت مربوط به سازنده است که می‌توان با چنین عملکردی بخش قابل توجهی از این هزینه را کاهش داد.
امروز بدون در نظر گرفتن هزینه‌های مالیاتی و بیمه، برای هر متر از ساختمان حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه ساخت لازم است. با در نظر گرفتن متراژ مفید ساختمان‌ها، اکنون هزینه تمام شده ساخت مسکن حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان است که تأمین آن برای عموم جامعه کار مشکلی است. شناسایی بازار هدف با استفاده از بانک‌های اطلاعاتی موجود کار چندان مشکلی نیست و پس از آن می‌توان مدل‌های ساخت متفاوتی را در نظر گرفت تا هزینه ساخت و ساز کاهش یابد.
اکنون هیچ تفکیکی برای انواع ساخت و ساز وجود ندارد. ممکن است ساخت و ساز به قصد سرمایه‌گذاری انجام شود یا برای اقشار حمایتی باشد. اگر بین انواع ساخت و ساز با توجه به بازار هدف آن تفکیک انجام شود، فرآیند صدور مجوز نیز سرعت بیشتری خواهد داشت. اکنون فرایند صدور مجوز بسیار طولانی است و در این مدت زمان، سازنده متضرر می‌شود.
همچنین دولت می‌تواند شهرک‌هایی برای سرمایه‌گذاری افراد در بخش مسکن ایجاد کند تا افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این بخش دارند بتواند با فعالیت در این بخش بازار واقعی عرضه و تقاضای مسکن را به تعادل نسبی برسانند.
جان‌نثاری: تورم و گرانی کلی کشور، بوروکراسی اداری، کمبود زمین (زمینی که در بافت شهر بوده و زیرساخت‌های آن فراهم باشد)، مشکلات مربوط به احیای بافت‌های فرسوده، استفاده نکردن از فناوری‌های نوین، نبود منابع بانکی کافی، ناهماهنگی بین ارکان مختلف ساخت ساز از جمله شهرداری‌ها، راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندس، سازمان ثبت اسناد، موانع اداری از جمله تغییر کاربری، الحاق، تصویب طرح‌های بالادستی، طولانی بودن فرایند صدور پروانه و خدمات مهندسی از جمله مواردی است که در فرایند ساخت‌وساز مشکل آفرین شده است.
شهرداری اصفهان، شاهین‌شهر و بهارستان از جمله شهرداری‌هایی است که نقش ویژه‌ای در اقدام ملی مسکن دارند اما موضوعاتی همچون طولانی بودن فرایند صدور پروانه در این نهاد، منجر به کند شدن پروژه مسکن ملی شده است. در استان اصفهان قوانین با ضرایب سختگیرانه اجرا می‌شود. حتی گفته می‌شود قانون در اصفهان ۱۲۰ درصد عمل می‌شود. این مسئله از جمله موانع تولید است و اگر به دنبال افزایش تولید مسکن هستیم باید فرایند صدور پروانه را تسهیل کنیم.
فعالان حوزه ساخت و ساز مسکن از نحوه محاسبات مالی و بیمه ساختمان شاکی هستند. در یک اقدام ناشیانه قانونی برای بیمه ساختمانی تصویب شد که به ضرر سازندگان است.
قانون نظام مهندسی در استان‌های مختلف به صورت یکسان اجرا نمی‌شود، مشکلاتی در حوزه آتش نشانی و ادارات مختلف از جمله آب و برق نیز وجود دارد که مانع فرایند ساخت و ساز شده است. بسیاری از ارگان‌های کشور درگیر ساخت و ساز است و ناهماهنگی بین این بخش‌ها، مانع رشد ساخت و ساز شده است.
اعمال تخفیف در صدور پروانه ساختمانی توسط شورای شهر اصفهان
* دولت برای افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن چه کمکی به فعالان این بخش کرده است؟
حاجی‌احمدی: دولت سه نوع تسهیلات در بخش‌های مختلف مسکن (خودمالکی، انبوه‌سازی و بازآفرینی شهری) تعریف کرده است اما تعداد، حجم و تنوع این تسهیلات پاسخگوی نیاز بازار نیست. نیازمند بسته‌های متنوع برای نیازهای متنوع هستیم. تغییر نرخ سود بانکی موضوع تسهیلات را با چالش مواجه کرده است.
از طرفی اعطای تسهیلات به کندی انجام می‌شود. در سایر کشورها، در مدت زمان محدودی دولت درصد زیادی از مسکن‌های خود را در قالب حمایتی ایجاد کرده و مشکل مسکن را حل کرده است. دولت باید بسترهای متنوعی ایجاد کند که از جمله آن می‌تواند به ایجاد فضاهایی برای سرمایه‌گذاری و جذب سرمایه‌های سرگردان به بخش مسکن اشاره کرد.
جان‌نثاری: اقدامات دولت را می‌توان در دو بخش ایجابی و حمایتی بررسی کرد، دولت می‌تواند اقداماتی انجام دهد تا مشکلات حوزه مسکن از جمله طولانی بودن فرایندهای صدور مجوز و بوروکراسی اداری را تسهیل کند. همچنین می‌توان با در نظر گرفتن راهکارهایی، سازندگان را تشویق کرد که به بازار مسکن ورود کنند. از طرفی می‌توان با نگاه‌های حمایتی، پروژه‌هایی همچون مسکن ملی را اجرایی کرد. هر دو این اقدامات باید همزمان انجام شود. دولت اکنون در بخش مسکن فقط نگاه حمایتی دارد.
اقدامات سلبی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر عایدی سرمایه از جمله عوامل بازدارنده در قیمت مسکن است که نقش سوداگران را کاهش می‌دهد. این قوانین باعث می‌شود سوداگران از بازار خارج شده و سازندگان واقعی به ساخت و ساز مسکن ورود کنند.
همچنین دولت می‌تواند برای فناوری‌های نوین بسته تشویقی تعریف کند. اقدامی که در مسکن مهر انجام شد. اکنون نیز این اقدام انجام می‌شود اما چندان پررنگ نیست. در فناوری‌های جدید سرعت بالاتر، مصالح مصرفی کمتر و کیفیت بالاتر مورد توجه است. دولت می‌تواند با سیاست‌های تشویقی از جمله اعطای تسهیلات، استفاده از فناوری‌های جدید را گسترش دهد. دولت باید حضور خود در عرصه ساخت و ساز را پررنگ‌تر کند.
شورای اسلامی شهر اصفهان نیز اکنون درحال تدوین مصوبه‌ای است که براساس آن افرادی که در ساخت و ساز خود مسائل زیست محیطی را در نظر داشته و ساختمان سبز که مصرف انرژی در آن کمتر است، بسازند؛ تخفیفاتی در پروانه ساختمانی دریافت خواهند کرد.
در مجموع می‌توان گفت دولت باید حضور خود در عرضه ساخت و ساز را پررنگ‌تر کند.
بنگاه‌داران نباید هر قیمتی که مالکان اعلام می‌کنند را بپذیرند
* عوامل اصلی گرانی در بازار رهن و اجاره چیست؟ راهکار شما برای بهبود وضعیت رهن و اجاره چیست؟
حاجی‌احمدی: یکی از راهکارهای بهبود بازار رهن و اجاره افزایش تولید است. همچنین با سوق دادن تولیدکنندگان به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای می‌توان نتیجه خوبی گرفت. در کشورهای بزرگ دنیا حدود ۱۵ درصد مسکن‌های کل کشور در اختیار این افراد است که در اختیار مردم قرار می‌دهند. همچنین می‌توان قراردادهای بلندمدت اجاره را با افزایش قیمت پلکانی راه‌اندازی کرد.
مصالح تولیدی در کشور از سرمایه‌های ملی تولید می‌شود. بنابراین ارائه مصالح به صورت یارانه می‌تواند راهگشا باشد.
جان‌نثاری: دولت باید در بخش مهار قیمت‌ها در بخش ساختمان به‌ویژه مصالح ساختمانی ورود کند، دولت باید اجازه دهد نرخ فولاد پایین‌تر بیاید و مجوز واردات مصالح ساختمانی داده شود تا قیمت‌ها مهار شود. قیمت رهن و اجاره کارشناسی نبوده و فضای رسانه‌های مجازی مسموم است. در یک مقطعی مجوز اعلام قیمت توسط شبکه‌های مجازی عرضه مسکن گرفته شد تا از افزایش قیمت‌ها ناشی از قیمت این وبگاه‌ها جلوگیری شود. مشاوران املاک در سال‌های اخیر به صورت قارچ‌گونه‌ای رشد کرده و عموماً تخصص کافی در این حوزه ندارند. بنگاه‌داران نباید هر قیمتی که مالکان اعلام می‌کنند را بپذیرند.
از زمانی که قانون ثبت معاملات رهن و اجاره اجرایی شد، این حوزه با مشکلات جدیدی درگیر شده است. بسیاری از موجران تمایلی به قیمت معاملات خود ندارند، چراکه در این صورت باید به دولت مالیات بپردازند. همین موضوع منجر شده موجران در صورت ثبت معاملات خود، قیمت رهن و اجاره را به بهانه پرداخت مالیات افزایش دهند.
حجم مسکن اجتماعی نسبت به کل مسکن‌های موجود در کشور باید حداقل ۲۰ درصد باشد
* تجربه کشورهای موفق در این زمینه چه بوده است؟
حاجی‌احمدی: اجاره‌داری حرفه‌ای با ارائه زمین رایگان، تسهیلات کم‌بهره و بلندمدت و همچنین بسته‌های تشویقی برای فعالان حوزه ساخت و ساز از جمله راهکارهایی است که در دنیا برای حل مسئله مسکن در نظر گرفته شده است. در کشورهایی همچون هلند، فرانسه و اتریش مسکن اجاره‌ای اجتماعی وجود دارد. همچنین می‌توان به کمک خیره‌ها در ساخت مسکن اقدام کرد. لازم است مکان‌یابی مسکن‌های دولتی با شیوه بهتری انجام شده و پراکندگی بیشتری داشته باشد. تسهیلات حمایتی نیز باید از جیب دولت پرداخت شود. حجم مسکن اجتماعی نسبت به کل مسکن‌های موجود در کشور باید حداقل ۲۰ درصد باشد تا بتوان به کمک آن بازار مسکن را بهبود داد.
جان‌نثاری: در سال‌های گذشته، کشورهایی همچون ژاپن، کره‌جنوبی و مالزی طرح‌های موفقی با کمک منابع بانکی خوب با سود کم در زمینه تولید مسکن اجرایی کرده‌اند. همچنین وجود شرکت‌های سرمایه‌گذاری در تولید انبوه نیز می‌تواند راهگشا باشد.
در جهان با مهار تورم کلی و بازارهای رقیب، سوداگری بخش مسکن را کاهش داده‌اند که همین اقدام منجر به کاهش قیمت‌ها شده است.
نظر شما