به گزارش خبرنگار ایمنا، تغییر کاربری اراضی یکی از اصلی‌ترین مباحث در حوزه شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری است. هرکدام از املاک شهر کاربری و مالکیت مشخصی دارد و هرگونه تغییر در نوع کاربری مستلزم رضایت مالک یا مالکان و تغییر کاربری زمین است. اجرای طرح‌ها و پروژه‌های شهری به طور معمول با آزادسازی همراه است با این وجود این فرآیند در بسیاری از شهرهای کشور به ویژه زمانی که طرح‌ها در مقیاس خرد در حال انجام باشد، به کندی پیش می‌رود.
آزادسازی و تغییر کاربری زمین یکی از شاخصه‌های مهم مباحث حقوقی و ساختمانی قلمداد می‌شود و لازم است سازوکارهای اجرایی و قانونی مناسب به منظور تسریع این روند و به حداقل رساندن نارضایتی‌ها انجام شود. آزادسازی مقوله‌ای است که در حوزه توسعه شهر با آن سروکار داریم؛ لذا چنانچه زمینه‌های لازم جهت پیشبرد اهداف و کاهش مدت زمان آزادسازی در نظر گرفته نشود، روند توسعه شهر با اخلال مواجه می‌شود.
در گفت‌وگو با فرزاد مؤمنی کارشناس شهرسازی راهکارهای کاهش زمان آزادسازی‌ها و نقش مدیریت شهری در این زمینه را جویا شدیم. مشروح گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.
چرا روند آزادسازی در شهرها زمان‌بر است؟
آزادسازی مقوله‌ای است که در حوزه توسعه شهری با آن سرو کار داریم و اگر به صورت زیرساختی و قانون محور زمینه‌های لازم را در اراضی ایجاد نشود در آینده در زمینه توسعه شهری دچار مشکل می‌شویم.
این قوانین و زیرساخت‌ها مالکیت اراضی است که نحوه انتقال مالکیت و اینکه شش دانگ زمین متعلق به شخص باشد یا نه و مالکیت به گونه‌ای باشد که زمانی که دولت و مسئولیت شهری درخواست آزادسازی کرد زمین لازم در اختیار مدیریت شهری در جهت مصالح عمومی شهر قرار گیرد و به عنوان حاکمیت روی آن مدیریت داشته باشد و این به حوزه قوانین مالکیت و شبکه زیرساخت موجود بر می‌شود.
زمانی که به نوعی زیرساخت‌های شهری مثل خط انتقال لوله گاز و آب یا سایر شرکت‌های زیرساختی را توسعه دهند، اما توسعه آتی شهر را در نظر نگیرند، ممکن است در آینده طرحی برنامه‌ریزی شود که نیاز به آزادسازی داشته باشد، اما به مشکل مالکیت یا خط انتقال گاز برخورد کند؛ لذا باید مباحث زیرساختی و مالکیتی در نظر گرفته شود.
وضعیت اقتصادی شهرداری‌ها تا چه اندازه روند آزادسازی‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد؟
بحث دیگر در مقوله آزادسازی‌ها به وضعیت اقتصادی و منابع مالی پروژه باز می‌گردد، زمانی که قصد داریم برای اجرای طرح احداث بزرگراه آزادسازی انجام دهیم باید طبق قوانین مبلغ ملک را به صاحبش پرداخت کنیم تا اجازه تخریب ملک و آزادسازی به نفع پروژه انجام شود.
بارها شاهد بوده‌ایم که طرح ملی از سوی راه و شهرسازی مصوب شده است، اما توجه به محدودیت‌های منابع مالی طرح متوقف شده یا به درستی اجرا نشده است.
اجرای بعضی از پروژه‌ها در طرح‌های تفصیلی لحاظ و لکه‌گذاری توسط راه و شهرسازی انجام شده است؛ لذا سازمان متولی مرتبط با تغییر کاربری اجازه دارد ظرف مدت ۱۸ ماه بسته به مدت زمان تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۵ یا سایر کمیسیون‌ها و به منظور آماده‌سازی جهت عملیات اجرایی پروژه اجازه خرید و فروش در محدوده مداخله را ندهد.
اجازه صدور پروانه ساختمانی و ساخت‌وساز نیز از ساکنان سلب می‌شود و باید اراضی مرتبط با آن پروژه آزادسازی و طرح به نفع مدیریت شهری اجرا شود. چنانچه ارگان مربوطه بتواند وجه مالی را در مدت مقرر تأمین کند که هیچ، اما اگر این اتفاق نیفتد با توجه به تورم موجود در کشور عملاً آن پروژه ممکن است با شکست مواجه شود.
در مقوله آزادسازی باید بر اساسی که اداره راه و شهرسازی اعلام می‌کند دستگاه‌های ذی‌ربط اقدامات را انجام دهند در غیر این صورت پروژه قفل خواهد شد. پروژه‌ها محرک توسعه شهرها محسوب می‌شود و اگر اجرای طرح‌ها موفقیت‌آمیز باشد علاوه بر آنکه ملکی که در پروژه واقع شده است رشد عمومی قیمت را شامل می‌شود، موجب رشد منطقه‌ای نیز خواهد شد و به آن ملک ارزش افزوده حاصل از پروژه تعلق می‌گیرد.
چه راهکارهایی به منظور کاهش مدت زمان آزادسازی‌ها وجود دارد؟
لازم است پیوستی تحت عنوان پیوست بانک زمین و مسکن داشته باشیم تا اجرای پروژه نه تنها متوقف نشود بلکه به دلیل اینکه ارزش افزوده به آن تعلق می‌گیرد، هزینه‌های طرح نیز تأمین شود، در این صورت پروژه به صورت فازبندی به اتمام می‌رسد و فرصت از افراد سودجو گرفته می‌شود که زمین‌های اطراف پروژه را به نفع خودشان خریداری کنند.
در طرح پیوست بانک زمین و مسکن، اگر بتوانیم شهروند و مدیریت شهری را با یک بازی برد برد درگیر پروژه کنیم تا هم مدیریت شهری و هم شهروندی که در محدوده مداخله پروژه است نفع ببرد، می‌توانیم با چنین مدیریتی مشارکت حداکثری ساکنان شهر را انتظار داشته باشیم، اما باید به فردی که مداخله‌گر است تضمین بدهیم که پروژه دارای ارزش افزوده است و هزینه آزادسازی با در نظر گرفتن ارزش افزوده به حساب شهروند واریز شود تا عدالت اجتماعی رعایت شود، در غیر این صورت مالک ملک خود را به شهرداری برای آزادسازی نمی‌فروشد و اقدام به فرافکنی کند تا سایر مالکان نیز اجازه فروش برای آزادسازی ندهند.
شهرداری در اجرای بعضی از پروژه‌ها با چنین مشکلی مواجه است و به دلیل آنکه عدالت اجتماعی در نظر گرفته نشده است و برنامه‌ای وجود نداشته، پروژه با شکست مواجه شده است.
نقش مدیریت شهری در روند آزادسازی‌ها چگونه باید باشد؟
مدیریت شهری بازوی اجرایی قوانین است. قوانینی در راستای توسعه، متناسب با سرانه کاربری اراضی در سطح شهر وجود دارد تا عدالت اجتماعی محقق شود. شهرداری در راستای اجرای این قوانین به عنوان بازوی عملیاتی اقدام به تعریف پروژه می‌کند؛ لذا چنانچه مدیریت شهری تنها در سطح یک بنگاه اقتصادی عملکرد داشته باشد، پروژه به شکست محکوم می‌شود.
لازم است مدیریت شهری در اجرای طرح‌ها تنها نقش هماهنگ کننده داشته باشد و به هیچ عنوان به مثابه یک بنگاه اقتصادی وارد پروژه نشود؛ پروژه‌های شهر باید به صورت مشارکتی با در نظر گرفتن نفع شهروندان و اراضی تحت مالکیت آنها و سرمایه‌گذاران تحت مدیریت صحیح اجرایی و براساس زمانبندی انجام شود.
نظر شما