به گزارش خبرنگار ایمنا، کمیسیون ماده ۱۰۰ برای بیشتر افرادی که درگیر ساخت‌وساز یا خرید و فروش ملک هستند نامی آشنا است؛ این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی در شهرها را دارد و بخشی از معاونت شهرسازی و معماری شهرداری‌ها به‌شمار می‌رود.
کمیسیون ماده ۱۰۰ متشکل از سه عضو اصلی شامل نماینده دادگستری، نماینده وزارت کشور و عضو شورای اسلامی شهر است که در رسیدگی بدون اغماض به انواع تخلفات ساختمانی صلاحیت ذاتی دارد و در جهت نظم بخشیدن به شهرسازی و ساخت‌وسازهای شهری تلاش می‌کند.
طبق قانون اگر بنایی بدون دریافت پروانه ساختمانی از مراجع مربوطه، ساخته شود یا بنای ساخته شده طبق مفاد پروانه نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ به آن رسیدگی خواهد کرد.
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید پیش از ساخت ملک از شهرداری‌ها پروانه ساختمان بگیرند و مأموران شهرداری‌ها نیز موظف هستند از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری کنند.
نخستین‌بار در سال ۱۳۲۴ موضوع جلوگیری از ساخت‌وساز غیرمجاز به‌صورت قانون تصویب شد و در سال ۱۳۳۴ بر اساس بند ۲۴ ماده ۵۶ قانون شهرداری، وظیفه صدور پروانه برای تمام ساختمان‌های احداث شده در شهرها، به شهرداری‌ها محول شد؛ در ادامه به‌منظور الزام رعایت بند ۲۴ ماده ۶ و نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی، الحاق ماده ۱۰۰ به قانون شهرداری تصویب شد که بر اساس آن تمام مالکان موظف شدند برای انجام عملیات ساختمانی در داخل محدوده و حریم شهر قبل از انجام هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و آغاز ساخت‌وساز، از شهرداری پروانه ساختمانی دریافت کنند.
به منظور افزایش سطح آگاهی شهروندان از قوانین و ضوابط مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ و پاسخ به بعضی از سوال‌های متداول شهروندان، گفت‌وگویی را با غلامعلی فیض‌اللهی، مدیر کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری اصفهان انجام داده‌ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید:
آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند نسبت به تجاری‌کردن محلی که دارای کاربری مسکونی است، رأی صادر کند؟ در صورت صدور رأی جریمه و پرداخت آن، مالک دارای حق و حقوق تجاری می‌شود؟
با توجه به بند ۲۴ ماده ۵۵ در صورتی‌که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد.
طبق رأی شماره ۴۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ دوم شهریورماه، تعبیر کاربری جز در موارد مستثنی شده در مقررات، جواز قانونی ندارد. (جواز قانونی مثل تعبیر کاربری مسکونی یا تجاری بر اساس کمیسیون ماده ۵)
با توجه به اینکه برخی از تخلفات مانند تعبیر کاربری بناهای ایجاد شده به تجاری، مغایر طرح‌های مصوب شهری است و در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر دریافت جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان‌کار ساختمان شده است و نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌شود، اگر پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان‌کار را داشته باشد، اگر چه این بناها مغایر طرح‌های مصوب شهری باشد، آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، مالک رأی دارای حقوق مکتسبه است و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟
طبق نظریه حقوقی ۷۱۹۲/۱۶۳۲ مورخ بیست‌وپنجم آبان‌ماه ۱۳۹۲، در حالتی که ساختمان دارای کاربری مسکونی باشد و تغییر کاربری آن انجام شده است، با توجه به اینکه موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به ساختمان بوده و ساختمان تخریب شده است، رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌شود و حق مکتسب صدق نمی‌کند؛ به عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی‌شود و تا زمانی که ساختمان پابرجا است رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذی‌نفع می‌تواند از آن استفاده کند و پس از تخریب ساختمان، چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی دریافت کند، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح‌های مصوب شهری (طرح تفضیلی) تطابق می‌دهد و بر اساس آن پروانه صادر می‌کند.
با توجه به اینکه رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به تخلف ساختمانی بوده است، شهرداری نباید برای استعلام مبنی بر تجاری بودن محل اقدامی کند، زیرا کاربری محل مسکونی است.
با توجه به رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۱۲۱ مورخ سیزدهم دی‌ماه ۱۳۹۴، رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۳۵۰ مورخ بیست‌وپنجم خردادماه ۱۳۹۴، رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۲۵ مورخ نوزدهم اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۶ و رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۵۶۴ مورخ چهاردهم شهریورماه ۱۳۹۶، دریافت عوارض تغییر کاربری در موارد اعلام شده توسط شهرداری تخلف است.
در صورتی‌که محل مورد تخلف دارای شاکی خصوصی باشد، شاکی می‌تواند از طریق شکایت در دیوان عدالت اداری نسبت به نقض این‌گونه آرا اقدام کند و شهرداری موظف است طبق رأی جدید کمیسیون ماده ۱۰۰ که پس از نقض در دیوان عدالت صادر می‌شود و قطعی شده باشد، اقدام کند.
اگر مالک یا ذی‌نفع این گونه املاک دارای حق و حقوقی نباشد، دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق مکتسبه نیستند، مگر اینکه در اجرای نوسازی و بازسازی محل، با توجه به دستور کمیسیون ماده ۵ یا طرح تفضیلی جدید به‌صورت کاربری تجاری دیده شده باشد.
چه استثنائاتی در خصوص تغییر کاربری وجود دارد؟
با توجه به بند ۲۴ ماده ۵۵، دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه، مجله و دفتر مهندسی به‌وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.
طبق ماده واحده مجلس شورای اسلامی مورخ بیستم دی‌ماه ۱۳۶۶ فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه‌های وابسته در ساختمان‌های مسکونی و تجاری ملکی و اجاره‌ای بلامانع است؛ این قانون مشتمل بر ماده واحد در جلسه علنی روز یکشنبه، بیستم دی‌ماه ۱۳۶۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.
با توجه به نظریه شماره ۷۵۰۴ مورخ بیست‌ونهم آذرماه ۱۳۸۵، املاک واقع در محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرک‌های اطراف تهران، تابع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها است و شهرداری می‌تواند در صورت تعبیر کاربری بر اساس مقررات بند ۲۴ ماده ۵۵ شهرداری، پرونده را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند؛ در این صورت این کمیسیون بر اساس قانون مذکور تنها می‌تواند دستور تعطیل محل و اعاده آن به وضع مندرج پروانه ساختمانی را صادر کند و حق دریافت جریمه یا بقای تعبیر کاربری ندارد.
نظر شما