به گزارش خبرنگار ایمنا و بر اساس یادداشتی که ایمان کرمی، کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی در اختیار این رسانه قرار داده است: در این یادداشت اقدام به بررسی تحولات بازار مسکن تهران خواهیم کرد که نمونه خوبی برای تحلیل وضعیت کلی مسکن کشور است، به همین منظور نگاهی به گزارش بهمن ماه تحولات بازار مسکن تهران، منتشر شده توسط بانک مرکزی می‌کنیم. داده‌های این گزارش بر اساس اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تهیه شده است.
حجم معاملات نسبت به ماه گذشته کاهش ۱۳ درصدی داشته و به هشت هزار ۵۰۰ واحد مسکونی رسیده است اما نسبت به سال گذشته ۱۱۸ درصد افزایش داشته است، متوسط قیمت معاملات املاک بر اساس هر مترمربع که از طریق بنگاه‌های معاملات املاک معامله شده است برابر با ۳۳ میلیون ۶۰۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه قبل خود رشد ۰.۴ درصدی داشته است همچنین میانگین قیمت املاک نسبت به میانگین سال قبل رشد ۱۶.۴ درصدی داشته است که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه بهمن ماه سال ۱۳۹۹ (معادل با ۹۷ درصد بوده است) شاهد کاهش چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن هستیم.
توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی
تغیرات خرید آپارتمان (بهمن ۱۴۰۰ نسبت به بهمن ۱۳۹۹)
· خرید آپارتمان با عمر پنج سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۸۵ درصدی داشته است
· خرید آپارتمان با عمر ۶-۱۰ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۱۵۵ درصدی داشته است
· خرید آپارتمان با عمر ۱۱-۱۵ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۱۰۹ درصدی داشته است
· خرید آپارتمان با عمر ۱۶-۲۰ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۱۴۵ درصدی داشته است
· خرید آپارتمان با عمر بیش از ۲۰ سال سن ساخت در سال ۱۴۰۰ نسبت به ۱۳۹۹ رشد ۱۳۹ درصدی داشته است
سهم آپارتمان‌ها (میزان توزیع خرید براساس عمربنا، بهمن ۱۴۰۰ و مقایسه با بهمن ۱۳۹۹)
· سهم آپارتمان‌های تا پنج سال عمر بنا ساخت از ۳۹.۴ به ۳۳.۶ کاهش یافته است
· سهم آپارتمان‌های ۶-۱۰ سال عمر بنا ساخت از ۱۷.۵ به ۲۰.۶ افزایش یافته است
· سهم آپارتمان‌های ۱۱-۱۵ سال عمر بنا ساخت از ۱۴.۴ به ۱۳.۸ کاهش یافته است
· سهم آپارتمان‌های تا ۱۶-۲۰ سال عمر بنا ساخت از ۱۶.۱ به ۱۸.۱ افزایش یافته است
· سهم آپارتمان‌های بیش از ۲۰ سال عمر بنا ساخت از ۱۲.۶ به ۱۳.۹ افزایش یافته است
نتیجه: نسبت به گزارش آبان ماه توزیع خرید واحدهای مسکونی به سمت آپارتمان‌هایی با عمر کمتر حرکت کرده است اما نسبت به سال گذشته توزیع خرید به سمت خرید آپارتمان‌هایی با سن سال ساخت بالاتر حرکت کرده است.
قیمت واحدهای مسکونی
· تغییر تعداد معاملات واحدهای مسکونی بهمن ۱۴۰۰ نسبت به بهمن ۱۳۹۹= رشد ۱۱۷.۸ درصدی
· تغییر تعداد معاملات واحدهای مسکونی بهمن ۱۴۰۰ نسبت به دی ۱۴۰۰= کاهش ۱۳.۱ درصدی
· تغییر قیمت واحدهای مسکونی بهمن ۱۴۰۰ نسبت به بهمن ۱۳۹۹= ر شد ۱۶.۴ درصدی
· تغییر قیمت بهمن ۱۴۰۰ به دی ۱۴۰۰= رشد ۰.۴ درصدی
· میانگین قیمت در بهمن ۱۴۰۰ برابر با ۳۳ میلیون ۵۶ هزار تومان
· میانگین قیمت در بهمن ۱۳۹۹ برابر با ۲۸ میلیون ۳۸۹ هزار تومان
· میانگین قیمت در دی ۱۴۰۰ برابر با ۳۲ میلیون و ۹۳۶ هزار تومان
· تعداد معاملات انجام شده در بهمن ۱۴۰۰ برابر با هشت هزار ۵۳۲
· تعداد معاملات انجام شده در دی ۱۴۰۰ برابر با ۹ هزار ۸۱۶
· تعداد معاملات انجام شده در بهمن ۱۳۹۹ برابر با سه هزار ۹۱۷
نتیجه: قیمت مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۱۶ درصدی داشته و حجم معاملات هم رشد ۱۱۷ درصدی داشته است، که نشان دهنده خروج از دوران رکود مسکن نسبت به سال گذشته هستیم.
این نتیجه آماری برای گزارش ماه گذشته برابر با تغییرات بیش از ۲۰۰ درصدی در حجم معاملات بود که در این ماه کمی از سرعت رشد کاسته شده است.
میانگین قیمت مناطق تهران در بهمن ۱۴۰۰
میانگین قیمت مناطق تهران در بهمن ۱۴۰۰( جدول)
در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بیشترین میانگین قیمت هر متر خانه ۷۰ میلیون تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۵ میلیون و تومان در منطقه ۱۸ بوده است.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت (بهمن ۱۴۰۰)
عمده معاملات مسکن در بازه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان بوده است که نسبت به گزارش ماه قبل تغییری نکرده است است.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنا (بهمن ۱۴۰۰)
عمده معاملات انجام شد بر روی واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری بوده است که نسبت به ماه قبل بهبود پیدا کرده است و یک ستون به سمت جلوتر آمده است، در گزارش قبل منتقد این بودیم که توزیع خرید تغییر نکرده است و در این ماه شاهد تغییر توزیع خرید به سمت ملک‌های بزرگ‌تر هستیم که نشانه خوبی است یعنی توان خرید افراد برای ملک‌های بزرگ‌تر بهبود یافته است، در گزارش ماه قبل وزنه خرید به سمت واحدی‌های با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر بود و در این گزارش به ۶۰ تا ۷۰ متر رسیده است و امیدواریم این توزیع بهبود یابد.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش بنا (بهمن ۱۴۰۰)
در بین محدوده یک میلیارد تا یک میلیارد ۵۰۰ عمده ارزش معاملات با سهم ۱۹.۱ قرار می‌گیرد که در محدوده واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ متر می‌باشد.
روند اجاره‌بها بهمن ۱۴۰۰
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در بهمن ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد به ترتیب ۴۸.۴ درصد به ماه مشابه سال قبل است، این تغییرات شدید قیمت در حالی اتفاق افتاده است که میانگین قیمت‌ها این مقدار رشد نکرده است و نشان دهنده وضعیت نامناسب شرایط اجاره نشینان است که نسبت به سال گذشته به صورت میانگین باید ۴۸ درصد بیشتر اجاره بها پرداخت کنند که نتایجی مانند حاشیه نشینی، تغییر سبد مصرفی خانوار و استفاده از واحدهایی با متراژهایی پایین‌تر را به همراه خواهد داشت.
جمع بندی: تنها نکته مثبت این گزارش تغییر سبد مصرف خرید خانوار بود که به صورت میانگین از متراژ ۵۰ تا ۶۰ به به ۶۰ تا ۷۰ متر تغییر کرده است، همچنان تورم در قیمت‌ها وجود دارد اما سرعت آن کاهش یافته است، در بخش اجاره بها نیز تغییرات مثبتی را شاهد نیستیم و همانطور که در گزارش قبل گفته شد که نیازمند قانون گذاری در این حوزه هستیم در این گزارش نیز گفته می‌شود که نیاز به قانون گذاری در حوزه اجاره بها وجود دارد.
نظر شما