به گزارش خبرنگار ایمنا، در همه شهرهای دنیا برای ساخت‌وساز در شهرها، قوانین و ضوابطی وجود دارد اما از آنجایی که ممکن است این ضوابط به هر دلیلی از سوی شهروندان یا افراد سودجو نقض شود، نهادی برای رسیدگی به آن از سوی قانونگذار تعیین شده است.
کمیسیون ماده ۱۰۰ برای همه شهرنشین‌ها به‌ویژه افرادی که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک بوده‌اند، نامی آشنا است، این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون مذکور به آن رسیدگی می‌کند.
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت‌وساز از شهرداری‌ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری‌ها موظف هستند از طریق مأموران خود از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور (احاطه کرده شده) یا غیر محصور (احاطه کرده نشده) جلوگیری کنند. در صورت خلاف این ماده، همان‌طور که در ماده ۱۰۰ اشاره شد، جلوی آنها گرفته می‌شود و عاملان برای رسیدگی به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می‌شوند.
اعضای تشکیل دهنده کمیسیون
اعضای تشکیل دهنده این کمیسیون عبارت‌اند از: نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورا اسلامی و نماینده شهرداری.
نماینده شهرداری در این کمیسیون حق رأی ندارد و تنها برای بیان توضیحات حاضر می‌شود.
این کمیسیون از دادگاه‌های شبه قضائی محسوب می‌شود و قدرت صدور آرا کیفری ندارد و باید در تمام آرا خود مهلت قانونی اعتراض را ذکر کند.
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی که بدون مجوز شهرداری انجام می‌شوند جلوگیری کند.
روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
- پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می‌گیرد.
- در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.
- شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می‌توانند ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ رأی نسبت به آن اعتراض کنند.
- مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضا آن غیر از افرادی است که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند.
- رأی این کمیسیون قطعی است.
مرجع صالح رسیدگی کننده به شکایت از آرا قطعی صادر شده از کمیسیون
حسب بند دوم ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراض و شکایت از رأی و تصمیم‌های قطعی شده هیئت‌های رسیدگی به تخلف‌های اداری و کمیسیون‌هایی از قبیل کمیسیون‌های مالیاتی، هیأت حل‌اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون ماده صد قانون شهرداری فقط از حیث نقض قوانین و مقررات یا معارض بودن با آنها در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و با استناد به تبصره دوم از ماده ۱۶ قانون مذکور مهلتی که برای تقدیم دادخواست به این مرجع در نظر گرفته شده، برای افرادی که داخل کشور هستند سه ماه و برای افرادی که مقیم کشورهای خارجی هستند، شش ماه در نظر گرفته شده است.
انواع تخلفات ساختمانی در ساختمان‌ها
۱. تفکیک اعیانی‌های تجاری بدون مجوز یا برخلاف ضوابط
۲. قطعه بندی زمین بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک عرصه
۳. تقسیم یک واحد ساختمانی بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک اعیانی
۴. تغییر کاربری
۵. تغییرات در آپارتمان
۶. تغییر نوع استفاده ساختمان
۷. تبدیل استفاده باغ (با قطع اشجار)
۸. تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری و.
۹. استفاده حرف پزشکی از واحدهای مسکونی
۱۰. احداث بالکن
۱۱. احداث در مناطق ممنوعه
۱۲. احداث بدون پروانه ساختمان
۱۳. احداث ساختمان در اراضی فاقد کاربری
۱۴. احداث ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز
۱۵. احداث اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمانی
۱۶. احداث اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر از تراکم مجاز
۱۷. احداث اعیانی بیشتر از ارتفاع مندرج در پروانه یا مغایر با ضوابط
۱۸. احداث ساختمان طبق نقشه ولیکن در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک
۱۹. عدم رعایت عقب کشی املاک از برهای اصلاحی معابر و خیابان‌ها
۲۰. عدم رعایت بهداشت در ساختمان
۲۱. عدم رعایت ایمنی بنا در ساختمان
۲۲. عدم رعایت استحکام بنای ساختمان
۲۳. اشرافیت به املاک و ساختمان‌های مجاور
در چه صورتی پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می‌گیرد
اگر شخصی در حوزه ساخت‌وساز مرتکب تخلفی شود، شهرداری حق تخریب یا گرفتن جریمه ندارد بلکه فقط می‌تواند جلوی عملیات ساخت وساز را بگیرد اما باید بلافاصله پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد تا کمیسیون پس از رسیدگی تصمیم بگیرد که با متخلف باید چه برخوردی صورت بگیرد، تخلفاتی که پرونده مربوط به آنها باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار گیرد، که عبارتند از:
۱. احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
۲. عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
۳. تجاوز به معابر شهر
۴. استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
۵. تغییر کاربری غیرمجاز
احداث بنای بدون پروانه (مجوز)
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مالکان زمین‌ها و املاکی که در محدوده شهر یا حریم آن واقع شده‌اند، باید قبل از هر اقدامی برای ساخت وساز یا تفکیک از شهرداری پروانه (مجوز) بگیرند. درصورتی‌که بنایی بدون گرفتن مجوز ساخت از شهرداری دست به ساخت‌وساز بزند، رأیی که کمیسیون صادر می‌کند در دو حالت زیر متفاوت خواهد بود:
اگر ساخت‌وساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب بنا بدهد.
اگر ساخت‌وساز بدون گرفتن مجوز از شهرداری باشد، ولی اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند حکم به تخریب یا پرداخت جریمه صادر کند. اگر حکم به پرداخت جریمه صادر شود، میزان جریمه با توجه متراژ بنایی است که بدون مجوز ساخته شده است. در این حالت به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان جریمه دریافت می‌شود. پس از پرداخت جریمه شهرداری و نیز عوارض قانونی برگ پایان‌کار ساختمان صادر می‌شود.
تخلف تراکم اضافی
مساحت زیربنای هر ساختمان در پروانه ساخت آن ذکر می‌شود، حال اگر زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمان اضافه بنا وجود داشته باشد، گفته می‌شود شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است. کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در این خصوص می‌تواند دو نوع حکم صادر کند: ۱. تخریب؛ ۲. جریمه.
درصورتی‌که در ساخت ساختمان اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد یا اینکه کمیسیون در ابتدا حکم به پرداخت جریمه صادر کند ولی این جریمه پرداخت نشود، کمیسیون حکم تخریب بنای اضافی را صادر خواهد کرد. اگر قلع اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد کرد. عواملی در صدور رأی کمیسیون به اخذ جریمه مؤثر هستند که شامل نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح است. موقعیت ملک از نظر مکانی نیز از این حیث مورد بررسی قرار می‌گیرد که در خیابان اصلی، خیابان فرعی، کوچه بن‌باز یا کوچه بن‌بست قرار دارد یا خیر.
تخلف مربوط به احداث نکردن پارکینگ
در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه و همچنین نقشه‌ها و ضوابط شهرداری احداث پارکینگ ضروری است. حال اگر سازنده ساختمان بدون توجه به این ضوابط پارکینگ نسازد یا اینکه ساخت پارکینگ بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد، سازنده مرتکب تخلف شده است. در این موارد اگر امکان اصلاح این تخلف وجود داشته باشد (پارکینگ ساخته نشده باشد، ولی امکان ساخت مجدد آن وجود داشته باشد)، حکم به اصلاح آن صادر خواهد شد. اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد، حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد شد. درصورتی‌که پارکینگ بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی احداث شده باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب آن صادر کند.
مستحکم نبودن بنا و رعایت نشدن اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی
درصورتی‌که اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت نشود و موجب شود بنا استحکام لازم را نداشته باشد، کمیسیون موظف است حکم تخریب بنا را صادر کند. همچنین اگر اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشود، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری موظف است حکم به تخریب صادر کند.
تغییر کاربری
شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه شده مکلف است طبق این نقشه در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. اگر برخلاف آنچه به‌عنوان نوع استفاده در پروانه و مجوز ساخت ذکر شده، مالک منطقه غیرتجاری را محل کسب، پیشه و تجارت کند، شهرداری این موضوع را در کمیسیون مطرح می‌کند و کمیسیون پس از محرز شدن تخلف، در مهلت مناسب در مورد تعطیلی محل تصمیم می‌گیرد. اجرای این تصمیم با مأموران شهرداری است.
تخلف مهندس ناظر ساختمان
مهندس ناظر ساختمان باید بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت کند تا ساختمانی که ساخته می‌شود با مشخصات درج‌شده در پروانه و نقشه مطابقت داشته باشد. در پایان‌کار هم باید تأیید کند که ساختمان ساخته‌شده با آنچه در پروانه و نقشه نوشته شده است، مطابقت دارد. اگر مهندس ناظر تخلفی را ببیند ولی آن را به شهرداری اعلام نکند یا برخلاف واقع گزارش دهد و پرونده آن ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شود، شهرداری باید تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام‌مهندسی گزارش دهد.
آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ پس از ملاحظه محتویات پرونده یکی از تصمیمات ذیل را اتخاذ می‌کنند که عبارتند از:
- چنانچه بنای احداثی خلاف اصول شهرسازی، بافتی و بهداشتی و خلاف مشخصات مندرج در پروانه باشد به تقاضای شهرداری حکم به تخریب بنا صادر می‌شود.
- در صورت تأیید استحکام بنا و تشخیص رعایت اصول ایمنی و فنی از سوی مهندس ناظر و کارشناس رسمی می‌توان حکم تخریب را به جریمه تبدیل نمود.
اجرای مجازات کمیسیون ماده ۱۰۰
اجرای مجازات چه اخذ جریمه و چه شهرداری بعد از قطعی شدن رأی کمیسیون بر عهده مالک و شهرداری است.
تجدید نظر از آرا کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
پس از صدور رأی، ظرف مدت ۱۰ روز می‌توان نسبت به آن اعتراض کرد. بر اساس تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالک و قائم مقام مالک، اشخاصی هستند که حق اعتراض به رأی کمیسیون اولی را دارند. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند، رأی این کمیسیون قطعی است.
مرجع شکایت کمیسیون ماده ۱۰۰
اگر نسبت به تصمیم و حکم قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اعتراض و شکایت باشد طبق بند دو ماده ۱۰۰ دیوان عدالت اداری می‌توانند در دیوان عدالت اداری نسبت به این موضوع اقدام و اعتراض کنند.
روند پیگیری رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در دیوان عدالت اداری
رسیدگی در شعب دیوان عدالت اداری مانند شعب بدوی دادگاه‌های حقوقی است، پرونده با شکایت متخلف ساختمانی به جریان می‌افتد؛ دیوان عدالت اداری می‌تواند هر یک از طرفین را برای ادای توضیح دعوت نماید؛ چنانچه شخص مدعو حاضر شود با ادای توضیح و اگر حاضر نشود با بررسی اوراق پرونده، رأی صادر می‌شود. اگر امکان صدور رأی بدوی اخذ توضیح نباشد شعبه دیوان قرار ابطال دادخواست را صادر می‌کند.
وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
هر وکیلی در مباحثی از قوانین دارای تبحر و تجربه بسیاری است که به روند پرونده کمک شایانی می‌کند، مؤسسه حقوقی تهران وکیل متشکل از وکلای حرفه‌ای کشور در زمینه‌های مختلف است، همچنین تمامی پرونده با مشورت و به صورت کار گروهی پیش می‌روند تا مبادا ذره‌ای از حق موکلین ضایع شود.
با سپردن پرونده خود به وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعاً درصد پیروزی در پرونده و همچنین درصد کاهش هزینه‌ها، افزایش پیدا خواهد کرد، بارها تجربه شده است که وکلا با شناختی که از قوانین و تجربیاتی که از پرونده‌های مختلف به دست آورده اند توانسته اند نظر کمسیون را از تخریب با جریمه و کاهش میزان جریمه تغیر دهند.
بخش دوم ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
در بخش دوم ماده ۱۰۰ قانون شهرداری آمده است: «شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های فاقد پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری کند.» واژه «جلوگیری» قیدشده در انتهای این ماده، دارای معانی گسترده است و تصریح نشدن به چگونگی و نحوه جلوگیری، مشکلات اجرایی متعددی را ایجاد می‌کند، به علاوه که نگارش نص قانونی فوق و استفاده از عبارت «شهرداری می‌تواند» این مفهوم را به ذهن متبادر می‌کند که وظیفه شهرداری در جلوگیری از تخلفات ساختمانی یک موضوع اختیاری است، حال آنکه این امور از وظایف حتمی شهرداری‌ها است.
نبود حمایت‌های قانونی از مأموران شهرداری
از آنجا که شهرداری‌ها در تشکیلات اداری کشور ما از جمله نهادهای عمومی غیردولتی‌اند، مراجع قضائی نیز در آرای خود نیروهای اجرایی شهرداری‌ها را مأمور دولتی قلمداد نمی‌کنند و بنابراین، اگر در حین اجرای احکام کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مقاومتی از سوی متخلفان صورت گیرد، این مورد از مصادیق تمرد (نافرمانی کردن) نیست و مشمول ماده ۶۰۷ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) نمی‌شود.
مشابه همین معضل در مورد مأموران جلوگیری از سد معبر نیز صدق می‌کند و در اغلب موارد، مامورانی که به انجام این وظیفه قانونی مشغول‌اند، از حمایت‌های قانونی کارکنان دولت برخوردار نیستند، از سوی دیگر، در صورتی که در اجرای آرای ماده ۱۰۰ قانون شهرداری خسارتی به غیر وارد شود، درباره نحوه جبران این‌گونه خسارات، ساز و کاری پیش‌بینی نشده است. همچنین، اگر قرار باشد که اجرای رأی ماده ۱۰۰ در ملک محصور صورت پذیرد، مأموران اجرا مجوز ورود به ملک را ندارند و باید حکم ورود به ملک را از مراجع قضائی بگیرند که این موضوع نیز زمان‌بر است.
لزوم برخورد جدی تر با تخلفات ساختمانی همراه با مخاطرات مالی و جانی
با توجه به اینکه ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در سال ۱۳۳۴ به تصویب رسید و آخرین اصلاحات آن نیز در سال ۱۳۵۸ انجام شد و نظر به اینکه در آن زمان بناها بیشتر در کف یا در ارتفاع کم (حداکثر در سه طبقه) ساخته می‌شدند، در نتیجه احتمال بروز مخاطرات جانی و مالی تقریباً منتفی یا بسیار کم بود. بنابراین، قانونگذار تخلفات مزبور را جرم نشناخته است.
اما امروزه با توجه رشد جمعیت شهرها و به ویژه شهر تهران و افزایش ساخت و سازها در کلانشهرها و افزایش نقاط تمرکز جمعیت در بعضی مناطق و با در نظر گرفتن این موضوع که ایران روی کمربند زلزله واقع شده است، باید برای برخورد جدی با تخلفات ساختمانی که رابطه مستقیم با جان و مال شهروندان دارد، تدابیر جدی‌تر و با رویکردی جرم انگارانه اتخاذ شود و از طریق وضع مجازات‌های متناسب و اجرای آنها، با متخلفان نیز برخورد کیفری صورت گیرد.
نظر شما