شهرام معینی در گفت و گو با خبرنگار ایمنا اظهار کرد: مسکن کالایی است که پروسه ساخت آن زمان بر است و مانند بقیه کالاها سریع آماده عرضه نمی‌شود. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، بسته به تعداد طبقات یا وسعت مجتمع و فراهم بودن امکانات مالی و… در دوره زمانی ۲ تا ۳ ساله انجام خواهد شد تا به جامعه عرضه شود. وقتی که تقاضا برای این نوع کالاها افزایش می‌یابد نمی‌توان به سرعت به این افزایش تقاضا پاسخ داد. این ویژگی مسکن در قیمت آن نقش مهمی دارد.
وی ادامه داد: ویژگی مذکور به علاوه تورم متعارف ۲۰ درصدی، موجب افزایش پله‌ای قیمت مسکن می‌شود. یعنی چند سال ثبات قیمت خواهیم داشت، پس از آن با توجه به ثبات قیمت، سود ساخت و ساز کاهش می‌یابد و ساخت و ساز کم می‌شود در نتیجه عرضه مسکن کاهش می‌یابد. این فرآیند به همراه افزایش سالانه درآمد خانوارها، موجب افزایش قیمت و اجاره بهای مسکن می‌شود و چون امکان عرضه فوری نیست این افزایش قیمت به صورت پله‌ای و پرشی خواهد بود.
این کارشناس حوزه مسکن اضافه کرد: ساخت و ساز حین این پرش قیمت که معمولاً یک تا ۲ سال زمان می‌برد، بیشتر می‌شود در نتیجه این افزایش عرضه، مانع بالا رفتن بیشتر قیمت مسکن می‌شود و این چرخه‌ای است که همیشه در بازار مسکن بوده است.
معینی خاطرنشان کرد: بازار مسکن در کلانشهرها ویژگی دیگری دارد. این ویژگی به این صورت است که با ثابت نگه داشتن اندازه شهرها، زمین کمیاب‌تر می‌شود. این موضوع را می‌توان از افزایش تعداد طبقات ساختمان‌های در حال ساخت متوجه شد. بنابراین طی سال‌های متمادی، زمین در شهرها کمیاب‌تر می‌شود چون جمعیت با سرعت زیادی در حال افزایش است. در حالی که اندازه شهر تقریباً ثابت است و این ویژگی باعث شده که قیمت حقیقی زمین بیش از تورم افزایش پیدا کند. این ویژگی را در کلانشهرها داریم در صورتی که با مراجعه به روستاها مشکل مسکن نمی‌بینیم و اغلب ساکنان زمین و خانه دارند.
دینامیسم درونی بازار، قیمت مسکن را تعیین می‌کند
معینی با اشاره به اینکه بازار مسکن مثل هر بازار دیگر پارامترهای داخلی خود را دارد، ادامه داد: بازار مسکن آنقدر بزرگ است که از بقیه بازارها تأثیر پذیری ندارد. بلکه دینامیسم درونی بازار است (تعداد خانوار، مسکن، میزان عرضه و تقاضا، درآمد و…) که قیمت مسکن را تعیین می‌کند. بنابراین هیچگاه نوسانات بازارهای موازی را در افزایش یا کاهش قیمت مسکن دخالت نمی‌دهیم.
وی افزود: نوسات دلار را نمی‌توان بی ربط به بازار مسکن دانست. همزمان با افزایش نرخ دلار افزایش صادرات نفت و درآمد نفتی کاهش یافته است که در نهایت موجب افزایش تورم می‌شود و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند که این پدیده یک همسویی اتفاقی است.
معینی با بیان اینکه پیشرفت کشورها و افزایش رفاه، یک پروسه طولانی مدت و کند است، افزود: رشد اقتصادی در کشور باید وجود داشته باشد تا به مرور زمان رفاه کشور افزایش یابد. بنابراین راه فوق‌العاده‌ای برای افزایش رفاه عموم مردم در زمینه مسکن و خودرو و … وجود ندارد. مهم‌ترین اقدامی که می‌توان انجام داد این است که تنش‌های بین‌المللی را کاهش و اجازه دهیم اقتصاد به آرامی رشد کند تا رفاه عمومی پس از رشد اقتصاد پدیدار شود.
وضع مالیات بر خانه‌های خالی چه تأثیری بر بازار مسکن دارد؟
معینی با اشاره به مالیات بر خانه‌های خالی گفت: نحوه اجرای این قانون هنوز مشخص نشده است چرا که برای فرار از پرداخت آن راه‌کارهای زیادی وجود دارد. حتی اگر هم مالیاتی پرداخت کنند نهایتاً ممکن است تمایل آن‌ها به اجاره دادن خانه‌هایشان بیشتر شود.
وی افزود: وجود تعدادی خانه اضافی در شهر الزامی است یعنی اگر در یک شهر یک میلیون خانوار داشته باشیم، نمی‌شود دقیقاً ۱ میلیون خانه وجود داشته باشد و باید ۱۰۰ هزار واحد کمتر یا بیشتر خانه اضافی داشته باشیم. حال اگر بر این خانه‌ها مالیات وضع کنیم اتفاق خاصی نخواهد افتاد چون تعداد خانوارها کمتر از تعداد واحدهای مسکونی است.
معینی ادامه داد: با وضع مالیات بر خانه‌های خالی افراد در ساخت و ساز، خرید خانه جدید و اضافی، محتاط می‌شوند و این موضوع در نهایت ممکن است ساخت و ساز را به شدت کاهش دهد. حال اگر این قانون به مدت کافی اجرا شود، با توجه به گرانی کنونی ساخت و ساز، می‌تواند تأثیرات بسیار بدی در توسعه شهری داشته باشد و تقریباً ساخت و ساز را در شهر بسیار کم کند و مدت زیادی نخواهد گذشت که تأثیرات منفی خود را در بازار مسکن به نمایش بگذارد.
نظر شما