به گزارش خبرنگار ایمنا، بخش مهمی از اراضی، زمین‌های شهری است که طبق ماده ۲ قانون زمین شهری شامل زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار دارد و به سه دسته اراضی موات، بایر و دایر تقسیم می‌شود؛ بخش دیگری از اراضی که به زمین‌های شهری پیوسته است، زمین‌های حاشیه‌ای است. کاربری این دو دسته از اراضی، نحوه تملک، صحت و نفوذ معاملات و شیوه تغییر آن‌ها همواره محل مناقشات حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های مطرح شده در محاکم دادگستری بوده است. اگر شهروندان با تعاریف هر یک از این اراضی و قواعد و قوانین مرتبط بh آن‌ها آشنا شوند از بسیاری کلاهبرداری‌ها، اختلافات حقوقی و ضررهای مالی اشخاص جلوگیری می‌شود. برای آگاهی بیشتر در این زمینه با عباس مبارکیان، کارشناس حقوقی اراضی شهری گفت و گویی انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:
اراضی حاشیه‌ای به کدام اراضی شهری اطلاق می‌شود؟
اراضی اطراف شهرها و شهرک‌ها که در قوانین موضوعه نظیر زمین شهری و ملی شدن جنگل‌ها و مقررات مرتبط با آن به تعریف و تحدید شده و در قانون تقسیمات کشوری نیز به آن استناد شده، اراضی حاشیه‌ای نامیده می‌شود. البته برخی افراد که قصد داشته‌اند به تعریف عامه پسند تری از اراضی حاشیه‌ای دست یابند، محدوده و حریم شهری را ملاک تشخیص اراضی دانسته و عقیده دارند که اراضی خارج از محدوده قانونی شهر و داخل در حریم شهری، اراضی حاشیه‌ای نامیده می‌شود.
کاربری غالب اراضی حاشیه‌ای چیست؟
کاربری این اراضی ممکن است زراعی یا مسکونی باشد، البته تعیین کاربری هر ملک در محدوده و حریم شهرها طبق نقشه جامع شهری است، اما بیشترین کاربری اراضی حاشیه شهرها، زراعی است. اراضی که حداقل ۳۰ سال پیشینه کشت و زرع داشته و داخل محدوده شهری باشد، اراضی زراعی نامیده می‌شود. در قوانین حقوق و مقررات ما کلمه‌ای به اسم زمین‌های حاشیه‌ای وجود ندارد، اما در محدوده شهرها اراضی با کاربری‌های مختلف وجود دارد که یکی از آن کاربری‌ها زراعی است و با این اصطلاح تداخل پیدا کرده است. قانونگذار مقررات مختلفی مانند قانون منع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات را درباره این اراضی وضع کرده است که در صورت رعایت نکردن مواد آن‌ها، مجازات دارد.
کدام سند قانونی نوع کاربری اراضی شهری را تعیین می‌کند؟
در مقررات شهرسازی و قانون تشکیل وزارت آبادانی و مسکن از تفصیلی، هادی و جامع نام برده شده است؛ طرح جامع طرح‌هایی است که محدوده یک شهر و وسعت آن را تعریف می‌کند؛ برای مثال طرح جامع شهر اصفهان، سرانه جمعیتی این کلانشهر را در ۲۵ سال آینده توصیف کرده است؛ البته طرح جامع باید به گونه‌ای تدوین شود که پیشرفت شهر و رشد جمعیت آن، باعث از بین رفتن زمین‌های زراعی و باغی نشود.
فرایند قانونی تغییر کاربری اراضی چگونه است؟
در مقررات شهرسازی و قانون شهرداری‌ها، راهکارهایی برای تغییر کاربری قانونی تعیین شده که شخص حقیقی با تسلیم اسناد معتبر و پرداخت وجوه قانونی، می‌تواند مجوز لازم را از شهرداری اخذ کند؛ اما رویه اینگونه غالب شده که افراد بدون رعایت ضوابط دخل و تصرف و ساخت و ساز در اراضی را انجام می‌دهند و بعد با پرداخت جریمه طبق مصوبه کمیسیون ماده ۱۰۰ از خدمات شهری برخوردار می‌شوند. البته نبود نظارت صحیح و جلوگیری از تخریب زمین‌های زراعی و حاشیه‌ای و نبود مقابله قاطع با زمین‌خواران باعث بروز این پدیده و در نتیجه توسعه نامتوازن شهرها شده است. انبوه‌سازانی که برای سود بیشتر صاحبان برخی از این اراضی را وادار به فروش می‌کنند و از این طریق شروع به ساخت و ساز و تغییر غیر مجاز کاربری این اراضی می‌کنند. هیچ زمینی در کشور ایران بدون مالک نیست؛ تقریباً ۸۰ درصد اراضی کشور متعلق به دولت و مابقی متعلق به اشخاص حقیقی است. طبق اصل ۴۵ قانون اساسی جمهوری اسلامی جنگل‌ها، مراتع و اراضی موات متعلق به دولت است و نحوه استفاده از آن در قوانین عادی مانند ملی شدن جنگل‌ها، حفظ منابع ملی و زمین شهری مشخص می‌شود.
آیا معاملات اراضی با کاربری مزروعی و زمین‌های حاشیه شهرها، نافذ است؟
این اراضی اگر مالک خاص داشته باشد، شخص حقیقی با استناد به سند رسمی یا سند عادی و معتبر می‌تواند ملک خود را بفروشد یا ملک دیگری را بخرد، بنابراین بیع اینگونه اراضی ایرادی ندارد؛ اما نگرانی و دغدغه مهم در باره تغییر غیرقانونی کاربری اینگونه املاک است، زیرا افراد سودجو و فرصت طلب به طور مستقیم یا غیر مستقیم و با دور زدن قانون از برخی امتیازات شهرداری‌ها سوءاستفاده کرده و اقدام به ساخت و ساز در باغات و اراضی مزروعی می‌کنند که خریدار اینگونه ابنیه ممکن است در آینده با چالش‌های جدی در استفاده از خدمت شهری مواجه شود.
قانونگذار با جرم انگاری تصرف این اراضی در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی برای متصرف غیر مجاز اراضی که با توسل به روش‌هایی از جمله صحنه‌سازی، پی کنی، دیوارکشی، تغییر حدفاصل، امحای مرز، کرت بندی، نهر کشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت، مرتکب جرم شده است را به تحمل یک ماه تا یک سال حبس (مجازات درجه ۶) محکوم می‌کند. همچنین در قانون منع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نیز قانونگذار در این باره تعیین تکلیف کرده است. مقنن در سال ۷۴ با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مقرر کرد به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اینگونه اراضی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور شد تا با بررسی درخواست‌ها برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.
در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر غیرقانونی کاربری این اراضی تاکید شده است که کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون، اقدام به تغییر کاربری کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
نظر شما