به گزارش خبرنگار ایمنا، یکی از مهم‌ترین اعمال حقوق شهروندان، خرید و فروش املاک و مستغلات است که در قالب انعقاد مبایعه‌نامه، قولنامه یا انتقال اسناد رسمی مالکیت انجام می‌شود که به هر یک از آن‌ها آثار حقوقی متفاوتی بار می‌شود؛ اما گاه مسئله دیگری نیز مطرح می‌شود و آن نپرداختن عوارض شهری یا سایر حقوق مالی که قانونا برای املاک متصور است؛ حال این پرسش مطرح می‌شود که آیا نپرداختن عوارض شهرداری سبب ابطال معاملات املاک می‌شود؟ و آیا این مسئله خللی به حقوق مالکانه طرفین وارد می‌کند؟
تفاوت ماهوی معاملات اموال منقول و غیر منقول
جمال صبوری، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی با بیان اینکه اموال در یک تقسیم‌بندی کلی به دو دسته منقول و غیر منقول تقسیم می‌شود، اظهار می‌کند: معاملات اموال غیر منقول نظیر املاک از نظر مبانی کلی و حقوق طرفین تا حد زیادی شبیه به یکدیگر است، اما گاه به دلیل ماهیت هر یک از آن‌ها شرایط خاصی در نظر گرفته می‌شود، مانند اینکه اتباع خارجی از خرید املاک زراعی در ایران منع شده‌اند.
او با بیان اینکه انجام معاملات املاک نیازمند اخذ استعلام و مفاصا حساب از امور مالیاتی و در برخی موارد از سازمان زمین شهری، وزارت جهاد کشاورزی، اداره آب و فاضلاب و شهرداری است، تصریح می‌کند: در بسیاری موارد طرفین معامله قبل از دریافت این استعلامات و تنظیم سند رسمی با حضور در بنگاه‌های معاملات املاک یا دفاتر ثبت اسناد رسمی، قراردادی منعقد کنند که در عرف حقوقی به آن مبایعه‌نامه یا قولنامه می‌گویند.
این حقوقدان با بیان اینکه گاهی نپرداختن عوارض یا نگرفتن استعلام سبب ایجاد حق فسخ برای خریدار می‌شود: اگر بعد از انعقاد مبایعه‌نامه یا قولنامه مشخص شود که برای شهرداری یا هر دستگاه دیگری حقوق مکتسبه‌ای ایجاد شده که اعمال تصرفات مالکانه برای خریدار را محدود کند و خریدار از آن بی‌خبر باشد، حق فسخ معامله را دارد یا می‌تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن را از دادگاه بخواهد.
صبوری با بیان اینکه اسناد به دو دسته رسمی و غیر رسمی تقسیم‌بندی می‌شود، عنوان می‌کند: مبایعه‌نامه یا قولنامه در شمار اسناد عادی است، زیرا بنا به تعریف قانون مدنی جزو اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی مانند مانند مأمور شهرداری و در حدود صلاحیت مأمور و طبق قانون تنظیم شده باشد، نیست، اما این مسئله مانع اعمال خیار فسخ نخواهد بود.
او می‌گوید: حتی اگر سند رسمی تنظیم شد و باز هم حقوقی برای شخص ثالث در آن متصور باشد که اعمال تصرفات مالکانه را محدود کند باز هم خریدار حق فسخ دارد؛ بنابراین اگر بعد از تنظیم سند رسمی فردی با حکم دادگاه خواستار توقیف ملک در قبال بدهی فروشنده باشد و خریدار از این وضعیت بی‌خبر باشد، باز هم حق فسخ دارد.
فروش مال غیر از مصادیق کلاهبرداری است
عباس محبوب، وکیل دادگستری و دکترای حقوق جزا و جرم‌شناسی نیز با بیان اینکه قولنامه تعهد بر انجام معامله است و بیع‌نامه هدف متعاملین از انجام بیع است، تصریح می‌کند: چنانچه بعد از فروش ملکی، فروشنده آن را در رهن بانک گذارد یا قبلاً برای اجرای طرح توسعه معابر به شهرداری واگذار کند، عمل او از مصادیق کلاهبرداری محسوب می‌شود و تعقیب کیفری به دنبال دارد.
او با بیان اینکه نپرداختن عوارض شهرداری تأثیری در صحت عقد معامله ندارد و تنها ثبت آن و صدور سند مالکیت رسمی را با مانع مواجه می‌کند، می‌گوید: اگر در ضمن عقد بیع مسئول پرداخت عوارض شهرداری یا هر بدهی دیگری که بر ملک مترتب است مشخص نشود، فروشنده عهده‌دار آن خواهد بود، اما طرفین می‌توانند خلاف آن را توافق کنند.
این حقوقدان تاکید می‌کند: فروش ملکی که در رهن بانک است، انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود و از این بابت مجازاتی ندارد، اما فروش ملکی که قبلاً به شهرداری واگذار شده یا مالک به موجب تعهدنامه مکتوب با شهرداری مبنی بر واگذاری آن، با شهرداری به توافق رسیده است، انتقال مال غیر محسوب می‌شود.
محبوب با بیان اینکه انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید فقط با سند رسمی معتبر ممکن است، اظهار می‌کند: در زمان تنظیم قراردادهای مشارکت ساخت و ساز نیز باید در خصوص جزئیاتی که بعداً ممکن است باعث اختلاف طرفین شود، مانند کیفیت مصالح، مدت زمان اجرای قرارداد، نمای ساختمان و زمان تحویل در پروژه‌های انبوه‌سازی، تصریح شود.
بیشتر بخوانید در:
آیا تخلفات ساختمانی مجازات کیفری به دنبال دارد؟
نظر شما