به گزارش خبرنگار ایمنا، مالکیت، عالی‌ترین شیوه تسلط بر اموال است، بدین معنا که مالک هر شئ طبق مواد ۳۰ تا ۳۳ قانون مدنی حق هر گونه دخل و تصرف در مایملک خود را دارد و تمام ثمرات و متعلقات مال به مالک تعلق دارد، جز آنچه قانون منع کرده یا به موجب قانون می‌توان مالک را از داشتن آن منع کرد.
اما رابطه افراد با اموال تنها به مالکیت محدود نیست و ایجاد حقوق ارتفاقی و انتفاعی نیز از انحای ایجاد این رابطه است. آگاهی از حقوق ارتفاقی و انتفاعی در شهرها که شمار فراوانی از افراد در کنار هم زندگی می‌کنند و احتمال تضارب منافع آنان بسیار زیاد است، اهمیت فراوانی دارد.
حقوق ارتفاقی، موضوع بسیاری از دعاوی اشخاص
جمال صبوری، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی می‌گوید: طبق ماده ۳۶ قانون مدنی، مالکیت باید ناشی از سبب مُمَلِّک یا ناقل قانونی باشد، یعنی هر فرد باید از روش‌هایی مانند ارث، خرید، هبه، صلح، اجاره یا برقراری حق انتفاع مالک اصل یا منافع اموال شود، در غیر این صورت مالکیت او قابل ایراد است.
او اضافه می‌کند: یکی از مهم‌ترین پرونده‌های مطرح شده در محاکم حقوقی به ویژه در شهرها و کلانشهرها، مربوط به املاک و مستغلات است و از علل آن تراکم جمعیت و در برخی موارد سهل‌انگاری افراد در تنظیم قولنامه‌ها و اسناد مالکیت است.
این حقوقدان با بیان اینکه یکی از حساس‌ترین شیوه‌های تداخل منافع در مالکیت اراضی، حق ارتفاق است، تصریح می‌کند: به موجب حق ارتفاق، حقی برای فرد در ملک دیگری ایجاد می‌شود، یعنی اگر فردی حق ارتفاق در ملک دیگری پیدا کند، بدون اذن مالک می‌تواند وارد آن شود یا از آن عبور کند یا از دیگر منافع آن استفاده کند.
صبوری اضافه می‌کند: ایجاد حق ارتفاق بنا بر قرارداد مالک با طرف دیگر است و ممکن است محدود به زمان خاص یا دائمی باشد.
او می‌افزاید: یکی از شایع‌ترین انواع حق ارتفاق که در شهرها هم بسیار زیاد مشاهده می‌شود آن است که ملک شخصی مجرای عبور آب یا فاضلاب شخص دیگر یا ملک مجاور باشد و مالک نمی‌تواند از عبور مَجرا جلوگیری کند، مگر در صورتی که مستحق نبودن صاحب حق مشخص شود، مثلاً مشخص شود که مدت قرارداد تمام شده است.
این وکیل دادگستری می‌گوید: اگر کسی از قدیم در ملک دیگری حق ارتفاق داشته مالک نمی‌تواند مانع او شود؛ به عنوان مثال اگر فردی ملکی را بخرد و برای آن ملک حق‌المجری یا حق‌العبور در ملک مجاور وجود داشته باشد، آن حق نیز به او منتقل می‌شود و کسی نمی‌تواند او را از داشتن حق ارتفاقی منع کند.
صبوری خاطرنشان می‌کند: حقوق ارتفاقی قابل نرخ‌گذاری و خرید و فروش است و به همین دلیل مثلاً در زمانی که اصل ملک در جریان طرح آزادسازی معابر مورد معامله با شهرداری قرار می‌گیرد، نمی‌توان مالک را مجبور کرد ملک را بدون حق ارتفاق بفروشد.
او اظهار می‌کند: هیچ‌کس حق ندارد مسیر ناودان خود را به سمت ملک دیگری یا پشت بام دیگری قرار دهد یا بدون اذن همسایه بر پشت بام او برف بریزد؛ این مسئله مخصوصاً در موقع احداث مجتمع‌های مسکونی یا احداث بنا در کنار اراضی بایر یا کنار اراضی که مالک آن‌ها را مدت‌های زیادی رها کرده اهمیت زیادی دارد.
این حقوقدان یادآور می‌شود: طبق ماده ۱۰۰ قانون مدنی اگر مجرای آب کسی از ملک همسایه عبور کند و در مسیر مجری خرابی ایجاد شود و در اثر آن به ملک یا خانه همسایه آسیبی وارد شود، صاحب مجری باید خسارات همسایه را جبران و با تعمیر مجری از افزایش خسارت‌ها جلوگیری کند.
صبوری می‌گوید: اگر ملکی که حقوق ارتفاقی به آن مترتب است مورد معامله واقع شود یعنی به دیگری فروخته شود، حقوق ارتفاقی آن هم به خریدار منتقل می‌شود و نمی‌توان خریدار را از آن منع کرد، مگر اینکه طرفین خلاف این رویه توافق کنند.
رسیدگی به اختلافات ناشی از حقوق ارتفاقی
محمدرضا فاتحی، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی تصریح می‌کند: طبق بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک رسیدگی به تعارض اسناد مربوط به حقوق ارتفاقی در صلاحیت هیئت نظارت ثبت است.
وی ادامه می‌دهد: گاهی مالک مالکی تقاضای صدور سند مالکیت یا تحدید حدود می‌دهد، در این شرایط اگر مالک ملک مجاور در ملک او برای خود حقوق ارتفاقی قائل باشد تنها ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید فرصت دارد حسب مورد به مرجع صلاحیت‌دار که دادگستری یا اداره ثبت است، عرض‌حال ارائه کند.
این وکیل دادگستری یادآور می‌شود: حقوق ارتفاقی در آگهی‌های نوبتی که در موارد مختلف در جراید چاپ می‌شود، درج نمی‌شود، اما باید در ذیل آگهی به آن اشاره شود.
فاتحی تاکید می‌کند: حقوق ارتفاقی یکی از مهم‌ترین موضوعات طرح دعاوی اشخاص در محاکم است و در بسیاری موارد نیز حق افراد ضایع می‌شود، زیرا از مهلت‌های مقرر قانونی آگاهی ندارند و پس از گذشت مواعد حقی برای آن‌ها متصور نیست، به عنوان مثال پس از گذشت ۳۰ روز از تنظیم صورتمجلس تحدید اعتراض یا عرض‌حال پذیرفته نمی‌شود.
او با بیان اینکه حقوق ارتفاقی در اسناد مالکیت درج می‌شود، اظهار می‌کند: همانگونه که معامله با حق استرداد در مورد اصل ملک امکان‌پذیر است، در مورد رهن، اجاره یا فروش حقوق ارتفاقی نیز ممکن است.
نظر شما