به گزارش خبرنگار ایمنا، دستگاه‌های اجرایی و نهادها و ادارات طبق قانون و مقررات وظایفی دارند که باید انجام شود؛ اما بخش زیادی از فعالیت‌ها و دستورالعمل‌ها به ویژه در حوزه عمرانی با حقوق خصوصی افراد در تزاحم است. بر اساس مبانی کلی حقوقی که مبتنی بر اصل احترام به مالکیت فردی و رعایت حرمت اموال افراد است، باید پیش از اجرای طرح‌های عمرانی و تملک املاک خصوصی، رضایت مالکان اخذ شود، زیرا وضع یَد بر املاک بدون جلب رضایت مالک ممنوع است.
بر اساس بند ۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، وظیفه ایجاد خیابان‌ها، کوچه‌ها، میادین و باغ‌های عمومی، مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه بر عهده شهرداری است؛ اما از آنجا که این دستگاه اجرایی مالک همه اراضی، املاک، مستحدثات و مستقلات شهر نیست، باید با جلب رضایت مالکان یا طی تشریفات قانونی خاص، برای تملک و آزادسازی اراضی و مستقلات اقدام کند. قوانین موضوعه در این زمینه با هدف جلوگیری از تحکم شهرداری به شهروندان، ممانعت از سوء‌استفاده مالکان و فروش اراضی به قیمتی بالاتر از قیمت کارشناسی و ضابطه‌مند کردن نقل و انتقال املاک بین دستگاه‌های اجرایی، وضع شده است.
وفق ماده ۲۶ قانون مدنی هیچ کس نمی‌تواند اموالی را که مورد استفاده عموم است و مالک خاص ندارد را تملک کند، این در حالی است که به صراحت ماده ۲۷ این قانون اموالی که موافق مصالح عمومی به ایالت یا ولایت یا ناحیه یا شهری اختصاص یافته باشد نیز قابل تملک خصوصی نیست.
وضعیت اراضی دایر، بایر و موات شهری
طبق ماده ۲ "قانون زمین شهری" اراضی شهری، زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته باشد؛ این اراضی به سه دسته بایر، دایر و موات تقسیم می‌شود. بر اساس ماده ۶ قانون مذکور، کلیه اراضی موات در تملک دولت جمهوری اسلامی است و شهرداری‌ها برای تملک آن گروه از این اراضی که در اختیار سایر دستگاه‌های اجرایی است، باید در قالب تهاتر یا طرح پرونده در کمیسیون‌های ذی‌صلاح استانی و ملی و تحت نظارت عالی‌ترین مقام آن دستگاه و طی تشریفات خاص اقدام کنند؛ البته بخشی از اراضی نیز در تملک شهرداری‌ها است که واگذاری آن‌ها وفق تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون زمین شهری با نظارت وزارت راه و شهرسازی ممکن است، اما برای اجرای طرح‌های عمرانی و رفع مصالح عمومی نیازی به کسب اجازه از وزارتخانه مذکور نیست. اراضی بایر شهری نیز طبق ماده ۸ قانون زمین شهری در صورتی که مالک مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه است و اجرای طرح‌های عمرانی در آن مستلزم طی تشریفات قانونی خاص است.
وفق ماده ۲۹ قانون مدنی رابطه افراد با اموال و از آن جمله املاک در سه قالب مالکیت، ارتفاق و انتفاع قابل تعریف است. سلب مالکیت به موجب ماده ۳۱ قانون مدنی جز به رضایت مالک یا حکم قانون آن هم در موارد استثنا مانند توقیف اموال جهت وصول مهریه یا تادیه دیون معوق و صدور دستور موقت، ممکن نیست. اگر فرد به موجب حق انتفاع عُمری، رُقبی، سُکنی یا حَبس مطلق بر ملکی تسلط داشته باشد، شهرداری باید تا انقضای مهلت صبر کند و سپس با مالک وارد مذاکره شود. اگر در ملکی حقوق ارتفاقی وجود داشته باشد، شهرداری باید ممر و مجری و سایر حقوق ارتفاقی را رعایت کند.
به موجب ماده ۲ "قانون نحوه خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت" اقدام به تملک اراضی اشخاص حقیقی و حقوقی تنها در صورتی ممکن است که اجرای طرح ضرورت داشته و اعتبارات آن نیز تأمین شده باشد. در صورت حصول توافق با مالک، دستگاه اجرایی (شهرداری) موظف است ظرف مهلت سه ماه نسبت به خرید و پرداخت کلیه حقوق ملک اقدام یا انصراف خود را اعلام کند و در صورتی که پاسخ مقتضی در مهلت مقرر دریافت نشود، به منزله انصراف از خرید قلمداد می‌شود.
ملاک تقویم بهای املاک
ملاک تعیین بهای املاک، قیمت روز تقویم بدون در نظر گرفتن تاثیر اجرای طرح در قیمت آن‌ها است. اگر ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد، ۱۵ درصد به قیمت آن افزوده می‌شود؛ ملاک تعیین محل سکونت یا ممر اعاشه بودن نظریه کارشناس دستگاه اجرایی و در صورت بروز اختلاف، دادگاه صالحه است. اگر در ملک حقوق زارعانه(حق ریشه) یا حقوق ارتفاقی وجود داشته باشد، حقوق مذکور از محل ارزش ملک به ذی‌حق پرداخت می‌شود.
چنانچه ملک مورد معامله محل کسب افراد باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد که حداقل یک سال قبل از اجرای طرح به عنوان محل کسب و پیشه مورد استفاده باشد. در صورت رضایت مالک، شهرداری می‌تواند پس از اجرای طرح به جای حق پیشه، محل کسبی در اختیار مالک یا منتفع قرار دهد. یادآور می‌شور حق کسب و پیشه با سرقفلی تفاوت دارد و مناط تعلق حقوق به هر یک متفاوت است. در کلیه موارد در صورت صدور قرار کارشناسی از سوی محکمه یا ارجاع مسئله متنازع‌فیه به کارشناس مرضی‌الطرفین، کارشناس باید ظرف مدت یک‌ماه از تاریخ ابلاغ نظر کارشناسی خود را اعلام کند و موارد تخلف کارشناس از رآی، حسب مورد طبق موازین آیین دادرسی کیفری، آیین دادرسی مدنی یا قانون کارشناسان رسمی دادگستری است.
شرایط تعویض املاک اشخاص با اراضی دولتی و ملی
اگر دستگاه اجرایی بخواهد در عوض اراضی افراد به آنان اراضی دولتی یا ملی بدهد، باید رضایت مالک را جلب و پیش از آن بهای املاک مورد معاوضه طبق نظر هیئت کارشناسی تعیین شده باشد. شهرداری نمی‌تواند برای اجرای طرح‌های عمرانی اشخاص حقوقی را مجبور به واگذاری کند و اگر به عرصه یا اعیان املاک خسارتی وارد کند، موظف به جبران خسارت است.
اگر تصرف ملک وفق مقررات قانونی به دلیل مجهول‌المالک بودن، بروز اختلاف در مالکیت، رهن یا بازداشت ملک یا فوت مالک، متعذر باشد؛ به موجب اخطاریه‌ای که از طرف شهرداری صادر می‌شود، یک ماه به مالک یا مالکان فرصت داده می‌شود تا برای انجام معامله به شهرداری مراجعه کنند، در صورت مراجعه نکردن یا استنکاف از معامله، اخطاریه دیگری صادر و ۱۵ روز به مالک فرصت داده می‌شود؛ پس از انقضای مدت اخیر، شهرداری بهای ملک را طبق نظر کارشناسی به صندوق ثبت محل استقرار ملک واریز و دادستان به نیابت از مالک سند انتقال را امضا می‌کند. شهرداری می‌تواند ظرف یک‌ماه نسبت به تخلیه یا خلع یَد از ملک اقدام کند و اداره ثبت اسناد و املاک محل، اسناد مالکیت قبلی را ابطال و حقوق ریالی و خسارات مترتب بر تخلیه را به ذی‌حق پرداخت و مازاد سپرده را به صندوق دولت مسترد می‌کند.
در صورتی که اجرای طرح عمرانی به قید فوریت بوده و تاخیر در اجرای آن متضمن ضرر قابل توجه باشد، با حضور نماینده شهرداری و دادستان یا نماینده وی و مالک یا نماینده وی، پس از تنظیم صورتجلسه، شهرداری اقدام به تصرف و تخلیه ملک می‌کند. حضور نداشتن مالک یا نماینده وی مانع اجرای این تکلیف قانونی نیست. در اینگونه موارد شهرداری باید ظرف سه ماه حقوق مادی مالک را به صندوق ثبت یا حساب شخصی وی واریز کند.
یادداشت از: عباس صادقی، خبرنگار خبرگزاری ایمنا
نظر شما