به گزارش خبرنگار ایمنا، بر اساس آخرین آمار بیش از دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی قابل سکونت در کشور وجود دارد که صاحبان آنها، تمایلی برای اجاره، فروش و به‌کارگیری آن را ندارند؛ خالی ماندن خانه‌ها در شهرهای مختلف مشکل جدیدی نیست و سال هاست که شهرهای کشور با آن مواجه هستند اما تورم قیمت‌ها در بازار مسکن موجب شده تا این مسئله بیش از پیش مورد توجه قرار گیرد و به عنوان دستاویزی برای دلیل افزایش قیمت‌ها در نظر گرفته شود.
آخرین ارائه راهکار برای حل مشکل خانه های خالی به ۳۱ تیرماه سال ۱۳۹۴ باز می گردد که مجلس شورای اسلامی آن را طراحی کرده است. بر اساس این طرح که از سوی نمایندگان کمیسیون اقتصادی خانه ملت به صحن علنی ارائه شد، دریافت مالیات راهکاری است که می تواند مالکان را مجبور به عرضه مسکن در بازار کرده و تعداد این خانه های خالی در کشور را کنترل کند.
بر اساس این قانون واحدهای مسکونی خالی در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر، یک سال پس از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشمول مالیات می شوند. در حقیقت مجلس در ساختار این قانون یک سال به صاحب خانه برای پیدا کردن مستاجر مهلت داده است. نحوه پرداخت مالیات بر خانه های خالی نیز این چنین است که پس از یک سال خالی ماندن یک واحد مسکونی یک دوم مالیات (یک‌دوم مالیات دریافت‌شده از اجاره مشابه آن ملک) از صاحب خانه دریافت می‌شود و سال سوم، کل مالیات و اگر بعد از سه سال صاحب ملک همچنان اصرار به خالی بودن آن داشته باشد، از سال چهارم به بعد باید معادل ۱.۵ برابر مالیات بپردازد.
سازمان امور مالیاتی پیگیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیست
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور معتقد است، تا زمانی که سامانه ملی املاک و اسکان کشور در وزارت راه و شهرسازی تشکیل نشود، نمی‌توانیم خانه‌های خالی را تشخیص دهیم و از آنها مالیات بگیریم.
وی به خبرنگار ایمنا می گوید: قانون مالیات بر عایدی مسکن باید تصویب شده تا از افزایش قیمت ناگهانی و بدون دلیل در بازار مسکن جلوگیری شود.
وی اضافه می کند: قانون مالیات بر عایدی مسکن و وضع مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای جهان اجرا می شود. مالیات خانه های باید اجرا شود زیرا تصویب شده اما سازمان امور مالیاتی بودجه ای برای اجرای این قانون دریافت نکرده است.
نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک با بیان اینکه هدف مجلس از تصویب این قوانین حذف منفعت سرمایه گذاران از سرمایه گذاری در بازار نبوده بلکه قصد داشته توازنی میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن به وجود بیاورد، خاطر نشان می کند: سازمان امور مالیاتی مدعی است که اگر کارشناسی را برای شناسایی خانه‌های خالی به‌کار بگیرد در صورتی هم که مالیات به طور کامل اخذ شود، میزان آن از دستمزد کارشناس کمتر خواهد بود بر همین اساس سازمان امورمالیاتی به‌طور جدی به دنبال اجرای این قانون نیست.
بهترین راه کنترل قیمت‌ها، مالیات بر عایدی مسکن است
عقبایی ادامه می دهد: بانک اطلاعاتی قوی و مناسبی در بخش مسکن کشور وجود ندارد و وزارت راه و شهرسازی نیز برای راه‌اندازی یک بانک اطلاعاتی جامع اقدام نمی کند. هیچ اطلاعاتی در مورد اینکه چه کسی مستاجر و چه کسی مالک مسکن است در کشور وجود ندارد. تشخیص خانه‌های خالی بدون مستاجر و عبور از ترفندهای مردم بسیار سخت است.
وی یادآور می شود: برای اثبات خالی بودن خانه‌ها در کشور به یک بانک اطلاعاتی مناسب و قوی نیاز داریم که مجلس شورای اسلامی نیز ساز و کار آن را تصویب و در سال ۱۳۹۴ دستور راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات کشور را به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ کرده است اما این سامانه هنوز در وزارت راه و شهرسازی شکل نگرفته است.
قابل ذکر است که به رغم وجود مشکلات زیاد در متن این قانون، پنج سال از تصویب آن می گذرد و هنوز به مرحله اجرا نرسیده است، نمایندگانی که این طرح را در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسانده اند نیز از اجرایی نشدن آن گله مند هستند.
مسئولان راه را اشتباه رفته‌اند
امیرعلی قاسمی، فعال حوزه اقتصاد مسکن و دانشیار دانشگاه کنکوردیا کبک کانادا در این باره می گوید: مالیات بر خانه های خالی یکی از راهکار های جهانی در حوزه اقتصاد است که می تواند به متعادل شدن میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند. بسیاری از کشورها از این قانون برای ترغیب صاحبان املاک به اجاره دادن آنها استفاده می کنند و برخی دولت ها در جهان نیز با در نظر گرفتن مشوق‌هایی برای صاحب‌خانه‌ها، بخشی از اجاره بهای مستاجران را می پردازند تا فشار کمتری به موجر و مستاجر وارد شود.
وی ادامه می دهد: نهاد های بسیار زیادی در ایران می توانند در این قانون دخالت کنند و اجرای آن را به تعویق بیندازند. البته به نظر می رسد حاکمیت نیز برای اجرایی کردن این قانون که تقریبا پنج سال از تصویب آن می‌گذرد، تمایل زیادی ندارد و نمایندگان مجلس نیز در این مورد اظهار نظری نمی کنند.
این فعال حوزه اقتصاد مسکن خاطر نشان می کند: همانطور که گفته شد این قانون برای متعادل کردن میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن کشورهای دنیا استفاده می شود و کاربرد تنبیهی ندارد بلکه باعث تشویق صاحب‌خانه ها به اجاره دادن خانه هایشان می شود. بر این اساس به نظر می رسد نگاه کشور ما به این قانون از ابتدا اشتباه بوده زیرا نمایندگان مجلس قصد داشتند تا با تصویب این قانون قیمت مسکن را ارزان تر کنند، در حالی که اصلا کارکرد این قانون، کاهش قیمت مسکن نیست.
قاسمی ادامه می دهد: علت اجرایی نشدن این قانون در ایران، هدف اشتباه نمایندگان مجلس از تصویب آن بوده است زیرا فشار به صاحب خانه برای دریافت اجاره کمتر از مستاجران تنها ضرر اقتصادی را برای صاحب خانه به همراه خواهد داشت و این راهکار خوبی برای متعادل کردن قیمت مسکن در بازار نیست. این قانون برای از بین بردن معضل کمبود خانه طراحی شده و نمی تواند راهکاری برای کاهش قیمت مسکن باشد.
وی اضافه می کند: بازار مسکن ایران با کمبود مواجه نیست که بتواند از این قانون استفاده کند. در حقیقت مسکن در بازار وجود دارد اما گران است و علت گرانی آن کمبود مسکن نیست بلکه احساس صاحب خانه ها از کم بودن میزان دریافتی اجاره بهای خود است که احساس کاملا درستی است. دولت چطور می تواند انتظار داشته باشد که صاحب خانه های ایرانی، گرانی در همه بازارها را مشاهده کنند و دست به افزایش قیمت اجاره بها نزنند؟
دانشیار دانشگاه کنکوردیا کبک کانادا تصریح می کند: هدف صاحب خانه از اجاره دادن مسکن خود چیست؟ کمک به دولت در متعادل کردن قیمت مسکن یا کاهش آن؟ جواب منفی است. هدف صاحب خانه از اجاره دادن مسکن، رسیدن به منفعت مالی و جبران هزینه های زندگی است، حال اگر انتظار داشته باشیم که صاحب خانه با وجود افزایش قیمت همه چیز در بازار، اجاره بهای کمتری بگیرد پس باید در برابر این خدمت، به او تسهیلاتی ارائه کنیم. در حقیقت صاحب خانه افزایش قیمت اجناس مصرفی شان در بازار را مشاهده کرده اند و با خود گفته اند، چرا ما گران نکنیم؟
قاسمی ادامه می دهد: دولت باید راهکار دیگری برای متعادل کردن قیمت مسکن پیدا کند. قانون مالیات بر خانه‌های خالی مربوط به کشورهایی است که از نظر جغرافیای شهری در مضیقه هستند و کمبود مسکن موجب خروج شهروندان از کشور می شود. دولت باید از کارشناسان بیشتری در این حوزه استفاده کند زیرا به نظر می رسد در کل دولت راه را اشتباه رفته است.
قابل ذکر است که تهیه یک سامانه کاربردی و همه جانبه املاک و مستغلات نیز یکی دیگر از مشکلات اجرایی شدن این قانون در کشور است و دستگاه های مختلف از تهیه این سامانه شانه خالی می کنند.
رئیس کل سازمان مالیاتی چندی پیش اعلام کرد که "بر اساس قانون وزارت راه و شهرسازی متولی راه اندازی سامانه و شناسایی آپارتمان ها و املاک خالی است اما به تازگی وزیر مربوطه اعلام کرده که این کار از عهده آنها خارج است و در کمیسیون اقتصادی دولت پیشنهاد داده که راه اندازی سامانه به شهرداری ها واگذار شده و درآمد آن نیز به حساب شهرداری ها واریز شود."
قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، عملیاتی نیست
رسول جهانگیری، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک اصفهان نیز در این باره می گوید: راهکار مجلس برای کاهش تعداد خانه های خالی در سطح کشور و کاهش قیمت مسکن تصویب مالیات بر اماکن خالی بوده اما در حقیقت این راهکار عملیاتی نیست. نیرویی برای دریافت مالیات از خانه های خالی و راهکاری برای شناسایی آنها تعریف نشده است.
وی ادامه می دهد: این قانون، راهکار خوبی برای کاهش قیمت مسکن است، البته ضمانت اجرایی ندارد اما چون چارچوب اصلی برای اجرای آن در نظر گرفته نشده نیاز به بازنگری و اصلاح دارد.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک اصفهان علت افزایش قیمت املاک را تاثیرپذیری این بازار از بازار سکه و ارز می داند و اضافه می کند: بازار مسکن در شرایط خوبی بود اما افزایش تصاعدی قیمت سکه و ارز موجب ایجاد تغییرات عظیم در آن شد. افزایش قیمت املاکی که مالکان، آنها را اجاره می دادند موجب شد مالک دیگر به اجاره بهای قبلی رضایت نداشته باشد و بخواهد آن را افزایش دهد.
جهانگیری یادآور می شود: پیش از به وجود آمدن این وضعیت در بازار مسکن اعلام کردیم که این نرخ ها ناشی از حباب سکه و ارز است تا مالکان دست به افزایش اجاره بها نزنند اما متاسفانه میزان اجاره بها نیز به صورت تصاعدی افزایش پیدا کرد. در حال حاضر رکود تورمی گریبان بازار مسکن را گرفته است.
وی تصریح می کند: افزایش قیمت در بازار داشته ایم، اما خرید و فروش ملک تا حد زیادی کاهش پیدا کرده است. تجربیات نشان می دهد که بازار مسکن در بیشتر مواقع دو تا سه ماه بعد از تغییرات چشمگیر در بازار سکه و ارز از آن تاثیر می پذیرد و در صورتی که بازار سکه و ارز کاهشی باشد، می توانیم بازار مسکن سه ماه دیگر را کاهشی پیش بینی کنیم.
گزارش از: سپهر زارع- خبرنگار ایمنا
نظر شما