به گزارش خبرنگار ایمنا، نویسنده کتاب "درآمدی بر اقتصاد شهری" درباره اهمیت و جایگاه مسکن می‌نویسد: مسکن که مانند غذا یکی از احتیاجات اساسی انسان است، همیشه از مسائل مهم اقتصادی بوده و هست. به منظور بررسی اهمیت جایگاه مسکن در زندگی انسان، توجه به توزیع درصد هزینه‌های ماهانه یک خانوار شهری در ایران از سال ۱۳۴۸ تا ۱۳۸۳ می‌تواند کمک کننده باشد؛ از سال ۴۸ تا ۵۴ هزینه‌های مسکن ۱۸ درصد هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌داده در حالی‌که این مقدار در سال ۵۸ به ۲۵.۸ درصد و در سال ۸۳ به ۲۹.۱ درصد رسیده است.
آیا مسکن دارای ویژگی‌های متفاوتی است؟
وی معتقد است: مسکن با سایر کالاها دارای تفاوت‌های اساسی است؛ مسکن در مباحث اقتصادی کالای منحصر به فردی است که نیاز به نظریه پردازی های خاص خود در زمینه های مختلف از قبیل عرضه و تقاضا در مسکن، تابع تولید و سیاست‌های مبارزه با مشکل مسکن دارد.
نویسنده در ادامه به بیان تفاوت‌های مسکن با سایر دارایی‌ها می‌پردازد و می‌گوید: مسکن در واقع شش خصوصیت منحصر به فرد دارد. اول مسکن کالایی ناهمگن است؛ یعنی تفاوت در ویژگی‌های آن نظیر اندازه، مکان، عمر، مشخصات داخلی و غیره هر واحد مسکونی موجب تفاوت در قیمت آن می‌شود.
دومین ویژگی مسکن، غیر قابل جابه جایی بودن آن است یعنی نمی‌توان آن را از جایی به جای دیگر منتقل کرد( در علم حقوق به چنین دارایی، "اموال غیر منقول" گفته می‌شود).
سومین ویژگی، بادوام و سرمایه‌ای بودن مسکن است و چهارمین ویژگی گران بودن آن است که معمولا خانوارها برای خرید آن به وام نیاز دارند.
ویژگی پنجم مسکن این است که هزینه جابه‌جایی از یک واحد مسکونی به خانه دیگر بسیار بالاست. این هزینه نه تنها فقط شامل هزینه‌های پولی جابه جایی است بلکه شامل هزینه‌های غیر پولی مانند جدا شدن از همسایه‌های قبلی مدرسه و دوستان است.
درخصوص ششمین مشخصه مسکن نیز می‌توان به این مورد اشاره کرد که مردم در انتخاب مکان سکونت به خصوصیات اقتصادی- اجتماعی همسایگان توجه می‌کنند و این مسئله موجب جداشدن محلات شهر بر اساس اقشار اجتماعی جامعه می‌شود.
مسکن نیاز طبیعی انسان است
درکوش در ادامه با اشاره به اصل ۴۳ قانون اساسی می‌نویسد: طبق اصل چهل و سوم قانون اساسی کشور اقتصاد ایران بر اساس تامین نیازهای اساسی تعیین می‌شود که به معنای تامین مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت، درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده برای همه است.
راه حل رفع مشکلات مسکن
درکوش معتقد است: برای رفع مشکل مسکن، آپارتمان نشینی باید گسترش یابد. برای از بین بردن زاغه نشینی دولت باید واحدهای مسکونی غیر استاندارد را از بین ببرد و برای زاغه نشینان خانه‌های سازمانی ایجاد کند و با قیمت مناسب در اختیار آنان قرار دهد. برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن و مبارزه با کمبود مسکن باید از تعداد متقاضیان کاسته شود.
ایجاد خانه‌های سازمانی کمک موثری در رفع مشکل مسکن است و دادن وام به متقاضیان نیز از شدت مشکل می‌کاهد. برای حل ریشه ای مشکل مسکن باید از مهاجرت به شهرهای بزرگ مانند تهران جلوگیری به عمل آید و درصورت امکان روستاییانی که به تهران مهاجرت کرده اند نیز به بازگشت تشویق شوند.
وی مشکل اساسی مسکن در شهرهای بزگ ایران را ناشی از نفوذ فرهنگ غربی در جامعه می‌داند، بدین ترتیب که در گذشته فرزندان حتی بعد از ازدواج در کنار پدر و مادر خود زندگی می‌کردند ولی امروزه به علت نفوذ فرهنگ غربی فرزندان حاضر نیستند بعد از ازدواج در همان واحد مسکونی با پدر و مادر خود زندگی کنند.
این نویسنده همچنین ایجاد خانه‌های سازمانی برای کارگران را راه حل مشکل مسکن ندانسته و این‌کار را حق سرمایه داران تلقی می‌کند: سرمایه داران از این طریق قصد دارند امکان حرکت کارگران را از آنها بگیرند و آنها را پایبند به محیط کارخانه کنند تا بتوانند بیشتر آنها را استثمار کنند.
مشکل مسکن از دیدگاه جامعه
از نظر کل جامعه به عبارتی ساده می‌توان گفت: مشکل مسکن به علت کمبود واحدهای مسکونی قابل سکونت با توجه به استانداردهای تعیین شده است، البته منظور از کمبود مسکن صرفا عدم تعادل بین عرضه و تقاضای موثر نیست. مسئله کمبود مسکن را می‌توان با ارضا نشدن تقاضای بالقوه جامعه مربوط دانست. علاوه بر تقاضای واحد مسکونی مقدار عرضه خانه نیز در تعیین میزان کمبود واحد مسکونی نقش مهمی ایفا می‌کند. مقدار عرضه نیز در درجه اول بستگی به نقش دولت در نظام اقتصادی و اجتماعی حاکم بر کشور دارد ولی هرجا نقش دولت کمتر شود، متغیرهای اقتصادی بازار از قبیل قیمت بازار خانه، موجود بودن زمین، در دسترس بودن وام‌های اعتباری و هزینه ساخت ساختمان، در تعیین مقدار عرضه واحد مسکونی اثر می‌گذارد.
با توجه به مطالب فوق مقدار کمبود واحدهای مسکونی به وسیله تفاوت بین تقاضای بالقوه برای واحدهای مسکونی و تعداد واحدهای مسکونی موجود اندازه گیری می‌شود.
تقاضای مسکن
درکوش با اشاره به ناهمگن بودن مسکن می‌نویسد: مسکن بر خلاف بسیاری از کالاها یک کالای همگن نیست، یعنی ارائه کیفیت خدمات مسکونی باعث تغییر در آنها می‌شود؛ در بررسی تقاضای مسکن از دو روش تابع تقاضای سنتی و تابع قیمت هدانیک مسکن (در روش مرسوم و سنتی قیمت هدانیک، ویژگی‌های مختلف فیزیکی و ساختاری واحد مسکونی و ویژگی‌های محیطی و همسایگی برای برآورد قیمت مسکن لحاظ می شود) استفاده می‌شود.
تابع تقاضای سنتی مسکن
وی در ادامه به بیان تابع تقاضای سنتی می‌پردازد و می‌گوید: تابع تقاضای سنتی مسکن همان تابع تقاضا است که تحت تاثیر قیمت، درآمد و عوامل دیگر است. اختلاف آن با سایر توابع تقاضا اولا در ناهمگون بودن واحدهای مسکونی است. در ثانی درآمد موثر بر تقاضای مسکن، درآمد دائمی خانوار است.
اگر درآمد جاری خانوار که از حاصل جمع درآمد دائمی و درآمد زودگذر وی به دست می‌آید با تغییر در درآمد جاری که ناشی از تغییر در درآمد زود گذر است، خانوار مقدار تقاضا برای مسکن خود را افزایش نخواهد داد. اما اگر تغییر در درآمد جاری وی، ناشی از تغییر در درآمد دائمی باشد، احتمالا تقاضا برای مسکن او تغییر خواهد کرد.
تابع قیمت هدانیک مسکن
نویسنده در انتها نیز به بیان تابع قیمت هدانیک مسکن می‌پردازد که در آن واحد مسکونی، کالایی مرکب از خصایص و ویژگی‌های مختلف با درجات و مقادیر گوناگون در نظر گرفته می‌شود در این الگو قیمت تعادلی یک واحد مسکونی تابعی از دو گروه ویژگی‌ها یا خصایص مسکن است.
گروه اول شامل خصایص فیزیکی مسکن از قبیل مساحت زمین، مساحت زیربنا، تعداد اتاق، خدمات ساختمانی، نوع و کیفیت مصالح ساختمانی به کار رفته در واحد مسکونی، تعداد و کیفیت هریک از تجهیرات و تسهیلات موجود در آن است.
گروه دوم نیز شامل همه ویژگی های مربوط به محل استقرار، محیط و همسایگی محلی است که واحد مسکونی مورد نظر در آن قرار گرفته است، مانند مرغوبیت از لحاظ همسایگی و دسترسی به مراکز آموزشی و بهداشتی، دسترسی به مراکز خرید و فروش مایحتاج عمومی و خصوصی، و فاصله تا مراکز اشتغال در شهر به ویژه مرکز اصلی شهر، و بالاخره وجود داشتن یا نداشتن تسهیلات شهری در حل استقرار واحد مسکونی مورد نظر، مثل آب، برق، گاز، فاضلاب و... .
اساس و دلیل برقراری رابطه علت و معلولی که تابع قیمت هدانیک بیان می‌دارد این است که هرچه تعداد ویژگی‌های مثبت و مطلوب برای مصرف یک واحد مسکونی معامله شده بیشتر باشد با فرض ثابت بودن سایر شرایط، قیمت بازاری آن واحد مسکونی بیشتر خواهد بود.
طبق نتایج حاصل از تحقیقات، در شهر تهران ساخت زیربنا و مساحت زمین بیشترین تاثیر را بر قیمت واحد مسکونی دارند در حالی که در شهر اهواز از نظر متقاضیان، عوامل رفاهی و فیزیکی ساختمان بیشتر از سایر عوامل بر قیمت واحد مسکونی موثر بوده است.
بیشتر بخوانید:
نظر شما