به گزارش خبرنگار ایمنا، کمیسیون ماده صد یکی از عبارت‌های رایج است که مالکان زمین و ساختمان در فرایند ساخت و ساز بارها نام آن را شنیده و تا حدودی با وظایف آن آشنا شده‌اند، کمیسیونی که در جهت نظم‌بخشی به ساخت و سازهای شهری فعال شده تا ضوابط شهرسازی بر اساس قانون رعایت شود.
کمیسیون ماده صد قانون شهرداری در رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی صلاحیت ذاتی دارد؛ به این معنی که هیچ مرجعی حق رسیدگی به این تخلفات را ندارد، حتی دادگستری نیز به استناد صلاحیت عام خود از چنین صلاحیتی بهره‌مند نیست.
با توجه به اینکه نسبت به شناخت و آگاهی از مباحث مطرح در ماده صد قانون شهرداری‌ها آنچنان که باید اطلاع‌رسانی مطلوب انجام نشده، در گفت و گویی با «غلامعلی فیض‌اللهی» مدیر کمیسیون‌های ماده صد شهرداری اصفهان به تشریح برخی از موارد مهم که همواره مورد سؤال شهروندان است، پرداخته‌ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید:
کمیسیون‌های ماده صد چه زمانی و با چه هدفی به تصویب رسیده است؟
باتوجه به ماده‌ای که در سال ۱۳۴۵ با عنوان «ماده صد» به تصویب رسید، کمیسیون‌های ماده صد تشکیل شد. سال‌های اول انقلاب کمیسیون ماده صد در محل دادگستری تشکیل می شد، سپس در سازمان تعزیرات حکومتی و از سال ۱۳۶۷ تاکنون در شهرداری‌ها تشکیل می‌شود.
هدف و مأموریت اصلی کمیسیون ماده صد رسیدگی به تخلفات ساختمانی است؛ در واقع پرونده ساختمان‌هایی که بدون پروانه یا مازاد بر پروانه بر خلاف ضوابط شهرسازی، معماری و همچنین ایمنی و بهداشتی ساخته شده باشد در این کمیسیون مورد بررسی قرار می‌گیرد.
اعضاء این کمیسیون چه کسانی هستند و نحوه انتخاب آنها چگونه است؟
یک نفر از اعضاء شورای اسلامی شهر، یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر نماینده وزارت دادگستری اعضاء کمیسیون ماده صد را تشکیل می‌دهند و جلسات آن با حضور این سه عضو رسمیت پیدا می‌کند.
در خصوص نحوه انتخاب اعضاء کمیسیون باید گفت نماینده دادگستری توسط رییس قوه قضاییه، نماینده وزارت کشور توسط استانداری و نماینده شورای شهر توسط رییس شورای اسلامی شهر انتخاب و به کمیسیون معرفی می‌شود.
این سه نفر یک کمیسیون را تشکیل می‌دهند که رسمیت آن با حضور همزمان هر سه نفر است البته یک نفر نیز به عنوان نماینده شهرداری بدون حق رأی در کمیسیون حضور دارد تا چنانچه اعضاء سؤالی داشته باشند از نظر فنی پاسخگو باشد.
مصادیق تخلفات ساختمانی چیست؟
ساخت و سازهایی بدون پروانه یا خلاف پروانه هستند که در کمیسیون‌های ماده صد مورد بررسی قرار می‌گیرد در بعضی موارد مالک با مراجعه به شهرداری درخواست پایان کار می‌دهد که پس از آن در بازدید ماموران تخلفات ساخت و ساز مشاهده و گزارش می‌شود و گاهی ساخت و سازهای خلاف هنگام گشت‌زنی ماموران کنترل و نظارت مناطق مشاهده و گزارش مربوطه به شهرداری اعلام می‌شود تا توسط ماموران بازدید، بررسی صورت گیرد.
ماموران بازدید در صورت مشاهده تخلفات مربوط به ساخت و ساز فرصت ۱۰ روزه به مالک یا ذی‌نفع می‌دهد که اگر لایحه یا دفاعیه دارد به شهرداری ارائه کند تا بررسی و به کمیسیون ماده صد ارسال شود.
بیشترین تخلفات ساخت و ساز سال گذشته مربوط به احداث بالکن مازاد بر پروانه، عقب‌نشینی نکردن، اضافه ساخت مازاد بر پروانه، تبدیل موقعیت و کسری پارکینگ بوده است.
در چه مرجعی می‌توان از رأی کمیسیون ماده صد شکایت کرد؟
روند رسیدگی پرونده‌ها در کمیسیون ماده صد دو مرحله دارد، یک مرحله اعضاء کمیسیون رأی بدوی صادر می‌کند که مالک، ذی‌نفع و شهرداری می‌توانند نسبت به این رأی اعتراض کنند.
چنانچه شکایتی انجام شد، بررسی پرونده در کمیسیون تجدید نظر انجام و رأی مربوطه صادر خواهد شد که در این مرحله مالک و یا ذی‌نفع حق اعتراض به رأی صادر شده را براساس اصل ۱۷۳ قانون اساسی به دیوان عدالت اداری دارد.
البته در پایین برگه رأی صادر شده قید می‌شود افردی که داخل کشور هستند ظرف سه ماه و افرادی که خارج از کشور هستند ظرف شش ماه از زمان ابلاغ رأی حق طرح شکایت از رأی کمیسیون ماده صد در دیوان عدالت اداری دارند.
اگر این مهلت قانونی در پایین برگه رأی صادر شده قید نشده باشد، تکلیف مالکان یا ذی‌نفعان چیست؟
از سال ۱۳۹۲ تاکنون کمیسیون‌های ماده صد موظف هستند حتماً این فرجه زمانی را در برگه رأی اعلام کنند، اما باتوجه به ماده ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری اگر موضوع در برگه رأی نوشته نشده باشد، دیوان عدالت اداری در ابتدا موضوع را بررسی و چنانچه پی به کوتاهی از سوی شهرداری ببرد، موارد در دیوان قابل رسیدگی و پیگیری است.
شهرداری در مرحله بررسی رأی در دیوان عدالت اداری نمی‌تواند به دیوان طرح شکایت کند، بلکه تنها در مرحله تجدید نظر کمیسیون ماده صد حق اعتراض دارد حتی اگر کمیسیون در خصوص تخلف ساخت و ساز توسط یک اداره دولتی رأی تخریب صادر کرده باشد، آن مرکز یا مراکز دولتی نمی‌توانند طرح شکایت کنند.
آیا قانون ماده صد از زمان تصویب تاکنون تغییراتی داشته است؟
اصل ماده صد تغییر نکرده، اما از سال ۱۳۹۲ به بعد در قانون دیوان عدالت اداری برخی تغییرات صورت گرفته است.
اخیراً هیئت دولت، مسئولان قضایی و وزارت کشور بررسی‌هایی انجام داده و ماده صد جدیدی را تدوین کرده‌اند که مفاد آن در حال بررسی است، البته چندی پیش آخرین اصلاحات آن ارسال شده تا کلانشهرها نظرات خود را اعلام کنند.
آنچه با مشاهده اصلاحات انجام شده برآورد می‌شود این است که ماده صد جدید با ماده صد فعلی تفاوت چندانی ندارد و تنها دو یا سه تبصره به آن اضافه شده است که باید منتظر باشیم تا پس از تأیید نهایی ابلاغ شود.
سند شش دانگ در رأی کمیسیون ماده صد تأثیری دارد؟
مالکان بسیاری از زمین‌ها و ساختمان‌هایی سند شش دانگ دریافت کرده‌اند به خیال اینکه اگر تخلفی داشته باشند قابل رسیدگی در کمیسیون ماده صد نیست، غافل از آنکه سند برای خودش ارزش دارد، اما تخلفات ساختمانی آن به صورت جداگانه بررسی می‌شود، در واقع تفاوتی ندارد که یک ملک سند داشته باشد یا خیر.
آیا امکان ارایه تخفیف در جرایم ماده صد وجود دارد؟
جرایم ماده صد نه تعلیق دارد و نه تخفیف، چون مرجعی که این رأی را صادر کرده، کمیسیون ماده صد است؛ تنها اختیاری که شهرداری ها در خصوص ماده صد دارند این است که می‌توانند جرایم را در یک یا دو قسط تقسیط کنند، اما اگر تقسیط انجام شد حق اضافه‌کردن مبلغ به میزان جرایم ندارند.
اگر کمیسیون رأی تخریب صادر کرد، شهرداری حق اینکه این رأی را تبدیل به جریمه کند و تخریب را انجام ندهد، ندارد چون تنها مرجعی که می‌تواند رأی صادر کند، کمیسیون ماده صد است.
همچنین شهرداری‌ها حق ندارند بدون رأی کمیسیون ماده صد از مالکان و ذی‌نفعان جریمه‌ای دریافت کنند، زیرا مرجعی که رأی جریمه صادر می‌کند، کمیسیون ماده صد است.
این آراء بر چه اساسی صادر می‌شود؟
صدور آراء در خصوص تخلفات ساخت و ساز با هم تفاوت دارد، به عنوان مثال اگر یک تخلف ساختمانی آنچنان زیاد نباشد و یا مشکلی از نظر ضوابط شهرسازی نداشته باشد تنها رأی جریمه صادر می‌شود، اما گاهی یک ساختمان به منازل رو به رو مشرفیت دارد و خلاف کد منطقه و ضوابط ساخته شده که در این باره رأی تخریب صادر خواهد شد.
اگر مالک پارکینگ یک ساختمان یا منزل مسکونی را به تجاری تبدیل کرده باشد، رأی تبدیل یا تعطیلی صادر می‌شود. اگر ساختمانی اضافه ارتفاع داشته باشد و این اضافه ارتفاع خلاف کد منطقه نباشد و هیچ مشکلی ایجاد نکند، رأی برائت می‌شود چرا که در قوانین ماده صد پیرامون اضافه ارتفاع و جریمه‌های آن قانونی وجود ندارد.
برای پرداخت جرایم ماده صد چقدر زمان تعیین شده است؟
نحوه پرداخت جرایم ماده صد به صورت توافقی بین مالک و شهرداری(نقدی یا تقسیطی) خواهد بود، اما اگر مالک ساختمان از پرداخت جریمه امتناع کند، شهرداری منطقه می‌تواند پرونده را به کمیسیون ماده صد ارجاع داده تا به دلیل پرداخت نکردن جریمه، حکم تخریب صادر شود.
نکته مهم اینکه به فتوای مقام معظم رهبری (مدظله العالی) مبلغ تخلفات ساختمانی باید به زمان تخلف صادر شود، یعنی اگر خلاف ساخت یک ساختمان مربوط به ۲۰ سال پیش است و امروز پرونده آن در کمیسیون ماده صد مطرح باشد، باید مبلغ تخلف بر اساس۲۰ سال پیش حساب شود چون وظیفه شهرداری بوده که در آن زمان به پرونده رسیدگی می‌کرد، حال که کوتاهی کرده باید ضرر آن را خود شهرداری بپردازد.
اگر کسی پارکینگ منزل مسکونی خود را به تجاری تبدیل کند، چه حکمی دارد؟
باتوجه به بند ۲۴ ماده ۵۵ که اشاره دارد که اگر مالک از محل مسکونی خود به عنوان تجاری استفاده کند اساساً کمیسیون نباید رأی جریمه صادر کند بلکه رأی باید مبنی بر تعطیلی و تبدیلی باشد، حتی اگر در شرایط خاصی کمیسیون ماده صد رأی جریمه صادر کند و مالک نیز جریمه را پرداخت کرده باشد، مالک حق کسب و تجارت در آن را ندارد چون رأی هیئت دیوان و نظریه حقوقی وجود دارد که تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده صد نیست.
شهروندان باید آگاه باشند چنانچه محل مسکونی خود را به کاربری تجاری تبدیل کنند عواقب قانونی در انتظار آنها خواهد بود.
یکی دیگر از مشکلاتی که مردم با آن مواجه می شوند احداث بالکن در هنگام ساخت و ساز است، درباره ضوابط آن توضیح دهید؟
طبق کمیسیون ماده پنج مورخ ۳۱/۴/۹۴ در گذرهای با عرض ۱۰ تا ۱۲ متر مالک می‌تواند از طبقه دوم روی پیلوت ۸۰ سانتی متر، در گذرهای ۱۲ تا ۲۰ متر از طبقه دوم روی پیلوت ۱۰۰ سانتی متر و در گذرهای با عرض ۲۰ متر نیز از طبقه دوم روی پیلوت ۱۲۰ سانتی متر بالکن احداث کند.
خط قرمزهای کمیسیون ماده صد کدامند؟
یکی از خط قرمزهای ماده صد مربوط به احداث بالکن در گذرهای کمتر از ۱۰ متر و ارتفاع کمتر از چهار متر و مشرف به منزل همسایه مجاور است.
نکه دیگر اینکه در هر پلاک مسکونی که بیش از ۱۰۰ متر مربع زمین داشته باشد، باید ۴۰ درصد حیاط (با لحاظ ۲۰ درصد فضای سبز) و ۶۰ درصد آن به ساخت و ساز اختصاص پیدا کند، اگر بیش از ۶۰ درصد ساخت انجام شود و همسایگان مجاور شاکی باشند یا مانع نور منزل همسایه باشد، کمیسیون‌های ماده صد رای تخریب می‌دهد.
در خصوص احداث در سراسری پارکینگ یا ساختمان‌هایی که ایستایی و استحکام آنها مورد تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان و مهندسان ناظر نباشد، کمیسیون‌های ماده صد قطعاً رای تخریب صادر خواهد کرد.
برخی از افراد وعده گرفتن مجوز برای ساخت طبقه یا دیگر امکانات ساختمان را به مالکان می‌دهند!
به هیچ عنوان نباید به این افراد اعتماد کرد؛ در بسیاری از مناطق افراد سودجو به عنوان واسطه خود را معرفی می کنند، پول می‌گیرند و وعده می‌دهند که برای ساختمان مجوز ساخت یک طبقه اضافه را دریافت می‌کنند، اما مالکان یا ذی نفعان به هیچ وجه نباید به افراد غیر مسئول اعتماد کنند و مالکان چنانچه مشکلی دارند خودشان به شهرداری مراجعه کنند.
نظر شما