به گزارش خبرنگار ایمنا، سعید عابدین درکوش در کتاب خود با عنوان "درآمدی بر اقتصاد شهری" می‌نویسد: یکی از مسائل مهمی که اقتصاددانان شهری با آن مواجه هستند چگونگی تقسیم زمین برای استفاده‌های مختلف از آن است. نکته‌ای که باید درباره نظریه‌های مکان‌یابی و ساختار شهری ذکر شود این است که تمام آن‌ها بر اصول سازوکار بازار مبتنی است.
به همان صورتی که قیمت هر دارایی با قیمت خدمتی که ارائه می‌دهد، مرتبط است، اجاره زمین قیمت خدمتی است که این زمین در مدت زمان معینی عرضه می‌کند؛ بنابراین اجاره زمین به غیر از بُعد مساحت، بُعد زمانی نیز دارد و برای تعیین اجاره یک زمین هر دو این‌ها در نظر گرفته می‌شود.
مسکن مهمترین مورد استفاده زمین در مناطق شهری است و همچنین بزرگترین بخش مخارج یک خانوار را تشکیل می‌دهد. در سال ۱۹۲۰ سه دانشمند به نام‌های پارک، برگس و مکنزی دریافتند شکل استقرار واحدهای مسکونی در شهرها به صورت مناطق متحدالمرکزی است که خانواده‌های ثروتمند در مناطق دور از مرکز و خانوارهای فقیر در مناطق نزدیک‌تر به مرکز، مستقر می‌شوند.
این دانشمندان دلیل این پدیده را تمایل افراد ثروتمندتر به خرید خانه‌های بزرگ‌تر و جدیدتر می‌دانند و درنتیجه برای صرفه جویی در قیمت خرید زمین ( به منظور تخصیص بیشتر درآمد خود برای هزینه‌های دیگر واحد مسکونی) به مناطق دور از مرکز (جایی که زمین بالنسبه ناآباد و ارزان است و از رقابت با واحدهای تولیدی که زمین نزدیک به مرکز احتیاج دارند در امان است) روی می‌آورند.
ساختار شهری، مناطق متحدالمرکز
این نویسنده در ادامه نقل می‌کند که در بحث ساختار شهری طبق نظریه برگس، ساختار شهری به صورت منطقه متحدالمرکزی است که به دور مرکز اصلی آن شهر قرار دارد و هر منطقه بخش خاصی از فعالیت‌های شهری را اشغال می‌کند. نظریه قطاعی که بر اساس آن یک شهر از بخش‌های مشخص کاربرد زمین تشکیل شده و همراه با رشد شهر، به طرف خارج از مرکز توسعه پیدا می‌کند.
این فرض که شهر دارای یک مرکز است و هر بخش اقتصادی، منطقه‌ای را به خود اختصاص می دهد با وقعیت امروزی سازگاری ندارد و به نظریه‌های شهر چند مرکزی نیاز است.
دخالت دولت در کنترل رشد جمعیت
درکوش با اشاره به اینکه دولت به منظور کنترل جمعیت بعضی از شهرها، از سیاست‌های کاربری زمین استفاده می‌کند، می‌گوید: هدف دولت از کنترل جمعیت شهرهای مزبور، کنترل آثار نامطلوب افزایش جمعیت شهر از قبیل آلودگی محیط، ترافیک، فساد و جنایت و همچنین حمایت از شهرهای با جمعیت کم است.
این قبیل سیاست‌های کنترلی به دو صورت تعیین محدوده قانونی شهر، که از خدمات شهر استفاده می‌کند و تعیین محدودیت‌های تراکم ساختمانی مجاز اعمال می‌شود.
تعیین محدوده قانونی
وی تعیین محدوده قانونی را اینچنین تشریح می‌کند: اگر به طور مثال در یک شهر تک مرکزی فاصله آخرین زمین‌های غیر کشاورزی تا مرکز شهر ۱۰ کیلیومتر باشد و دولت محدوده شهر را تا فاصله هشت کیلومتری از مرکز شهر تعیین کند( و خدمات شهری را در این محدوده ارائه کند)، در این صورت افرادی که زمین آن‌ها در فاصله بین هشت تا ۱۰ کیلومتری مرکز شهر قرار دارد با کاهش قیمت اجاره زمین تا سطح زمین کشاورزی مواجه می‌شوند.
با این وجود کسانی که زمینشان در محدوده قانونی شهر قرار می‌گیرد به دلیل کوچک شدن اندازه شهر با افزایش قیمت اجاره زمین مواجه می‌شوند. در این صورت اگر شهر جاذبه مهاجرت داشته باشد، حاشیه نشینی اطراف شهر رشد خواهد کرد.
تعیین ضوابط تراکم ساختمانی
درکوش در خصوص تعیین ضوابط تراکم ساختمانی می نویسد: اگر به طور مثال دولت ضابطه تراکم ساختمانی، برای مثال ۱۲۰ درصد ( یعنی ۱۲۰ درصد از مساحت زمین قابل ساخت زیر بناست) وضع کند، موجب کاهش تعداد واحد مسکونی از ۱۰۰ به ۵۰ می‌شود. هزینه احداث واحد مسکونی ۴۰۰ میلیون ریال ( کاهش هزینه احداث واحد مسوکنی به علت ارزان‌تر شدن قیمت زمین به دلیل کاهش تراکم ساختمانی آن است) و قیمت واحد مسکونی ۷۰۰ میلیون ریال خواهد بود.
بنابراین ارزش ریالی چنین ضوابطی برای تولیدکننده ۳۰۰ میلیون ریال است. چنین سیاستی موجب کاهش تعداد واحد مسکونی و به تبع آن کاهش جمعیت شهر می‌شود، ولی قیمت واحد مسکونی در شهر را افزایش می‌دهد. حال هرچقدر میزان تراکم ساختمانی بیشتر باشد، متوسط قیمت واحد مسکونی در آن شهر کمتر و جمعیت شهر بیشتر خواهد شد.
سلسله مراتب شهری، بهترین شکل سازماندهی فضا
نویسنده معتقد است "سلسله مراتب شهری" از جهات مختلف بهترین شکل سازماندهی فضا است که طبق آن توزیع کالا و خدمات به تمام جامعه، انتقال فناوری‌های جدید و ابداعات به سراسر جامعه و وجود روش‌های مختلف زندگی در محیط‌های گوناگون مد نظر است.
وی دلیل این اعتقاد خود را سازگار بودن تقریبی هر اندازه شهری با حد مطلوب بیان می‌کند.
اندازه بازار
درکوش اندازه بازار برای هر بنگاه اقتصادی را محدوده‌ای می‌داند که قیمت کالا به علاوه هزینه حمل و نقل کالا در سطح کل محدوه یکسان باشد.
همچنین وسعت بازار برای هر بنگاه بستگی به میزان تولید بنگاه، تقاضای سرانه برای کالا و جمعیت نسبی منطقه دارد. وسعت بازار برای بنگاه بر اثر افزایش تولید بنگاه، کاهش تقاضای سرانه و کاهش جمعیت نسبی، افزایش می‌یابد.
نظر شما