به گزارش خبرنگار ایمنا، سرمایه‌گذاری و مشارکت در ساخت و ساز پروژه‌های تجاری، مسکونی و تفریحی چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده، اما طی چند ماه اخیر با توجه به نوسانات بازار ارز این نگرانی برای سرمایه گذاران بخش خصوصی پیش آمده که آیا در پروژه های مشارکتی به سودی که هنگام انعقاد قرارداد متصور شده اند، دست خواهند یافت؟
مدیرعامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری اصفهان در این باره می‌گوید: جلساتی با انبوه‌سازان برای نحوه تعامل و برخورد با تغییرات قیمت برگزار شده تا ساختار مشخصی برای قراردادهای مشارکتی تعیین، تصویب و اعمال شود بنابراین از این پس قراردادهای مشارکتی براساس اطلاعات جدید قیمتی منعقد می‌شود.
برای اطلاع از جزییات قراردادهای مشارکتی همچنین نحوه انجام پروژه های مشارکتی خُرد، تأثیر سازمان سرمایه‌گذاری بر توسعه شهر با «شهرام رییسی» مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری اصفهان» به گفت و گو نشستیم، که در ادامه می خوانید:
وضعیت قردادهای مشارکتی با توجه به نوسانات بازار و اوضاع اقتصادی فعلی چگونه است؟ آیا در این قراردادها قید می‌شود که چنانچه اختلافات مالی پیش آید، باید چه اقدامی انجام داد؟
تاکنون چندین جلسه در خصوص قراردادهایی که در گذشته، البته نه گذشته خیلی دور، مثلاً در همین پنج ماه اخیر یا ماه‌های پایانی سال ۹۶ منعقد شده، برگزار کردیم، زیرا امروز تغییرات قیمتی که رخ داده (مشخصاً در متریال ساختمانی) باعث شده درصدهای مشارکت قابل تحقق نباشد و سرمایه‌گذاران با مشکلاتی رو به رو شده‌اند که البته ماهم بر این موضوع واقف هستیم.
طی روزهای گذشته سازمان مدیریت برنامه‌ریزی کشور، دستورالعمل و بخشنامه‌ای برای نحوه تعدیل در پروژه‌های پیمانکاری صادرکرد که نشان می‌دهد این دغدغه در سطح کلان برای پروژه‌های مشارکتی وجود دارد (البته این بخشنامه شامل حال پروژه‌های سازمان سرمایه‌گذاری نمی‌شود).
وقتی از موضوع مشارکت صحبت به میان می‌آید، باید از صاحبان فن نیز اطلاعاتی بگیریم؛ از این رو جلساتی را با انبوه‌سازان برای نحوه تعامل و برخورد با تغییرات قیمت برگزارکردیم تا ساختار مشخصی تعیین، تصویب و اعمال شود چرا که سرمایه‌گذاری که با سازمان سرمایه‌گذاری قراردادی منعقد کرده و مشارکتی را با سهم الشرکه مشخص تعیین کرده، شاید امروز با این قیمت‌ها نتوان آن کار را انجام داد.
در حال حاضر روند بررسی این مسائل ادامه دارد و باید مورد به مورد ویژگی هرکدام از قراردادها را بررسی کنیم، چون طبیعتاً قراردادی که از نظر عملیاتی ۹۵درصد پیشرفت فیزیکی داشته، شاید مشمول این تعدیل‌ها نشود، اما در خصوص قراردادی که در سطوح پایین با پیشرفت۳۰ درصد است، می‌توان تعدیل انجام داد.
اگر بتوانیم به آن ساختار برسیم وارد بحث تغییرات هم می‌شویم؛ البته از این پس قراردادهای مشارکتی براساس اطلاعات جدید قیمتی منعقد می‌شود.
مأموریت‌های سازمان سرمایه‌گذاری و تأثیراتی که می‌تواند در روند توسعه شهر داشته باشد، چیست؟
سازمان سرمایه گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری‌ها و مشخصاً شهرداری اصفهان در واقع یک سازمان نوپا در ساختار شهرداری‌ها است که به طور مشخص اگر بخواهیم یک رسالت برای آن تعریف کنیم، باید گفت این سازمان‌ها حلقه ارتباط دولت محلی یا شهرداری‌ها با بخش خصوصی است.
در واقع این حلقه ارتباطی مهم‌ترین وظیفه و رسالت سازمان‌های سرمایه‌گذاری و مشارکت‌ها است که تأکید شهرداری بر روی قسمت دوم یعنی «مشارکت‌ها» است.
یک سمت این مشارکت‌ها طبیعتاً بخش خصوصی خواهد بود چرا که شهرداری‌ها در یک مقطع زمانی به این نتیجه رسیدند که خارج از این چارچوب شاید مشکلاتی داشته باشند و لازم است که بخشی از وظایف و اموری که برعهده آنها گذاشته شده را با استفاده از توان بخش خصوصی دنبال کنند؛ البته در این مسیر از ظرفیت‌های شهرداری نیز استفاده می شود و به همین دلیل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری‌ها ایجاد شد.
در شهرداری اصفهان نیز از سال ۸۵ «امور سرمایه‌گذاری» شروع به کار کرد و دستاوردهایی نیز داشته است.
سازمان‌های سرمایه‌گذاری در جهت ایجاد ثروت، درآمد و توسعه خدمات شهری وظیفه برقراری ارتباط با بخش خصوصی علاقه‌مند سرمایه‌گذاری با شهرداری در قالب‌های مشارکتی یا سایر روش‌ها را دارد.
آیا مشارکت با شهرداری در پروژه‌های متعدد روند خاصی دارد؟
نحوه مشارکت متعدد و متنوع است و اساساً مشارکت، طیفی گسترده از رویه‌های مشارکتی را در دل خود دارد، اما به صورت سنتی مشارکت با شهرداری‌ها در تمام شهرداری‌های ایران که اصفهان نیز از آن قاعده مستثنی نبوده، مبتنی بر یک ساختار سنتی، مشارکت مدنی بوده است.
به طور معمول شهرداری آورده‌ای مثل زمین و ارزش عوارضی که روی این زمین‌ها بارگذاری می‌شود، داشته و آن را در قالب یک فراخوان به افرادی که توانایی مالی ساخت و ساز را داشته باشند، واگذار می‌کند که محصول مشارکت تعدادی آپارتمان، واحدهای تجاری و اداری می‌شود که طبق قواعد مشارکت قانون مدنی، تقسیم می‌شود؛ این ساختار سنتی مشارکت است.
این روند در حال حاضر تغییراتی نسبت به گذشته پیدا نکرده است؟
رویکردی که در سازمان سرمایه‌گذاری دنبال کردیم، تأکید بر شفاف‌سازی فرایند مشارکت در سرمایه‌گذاری و کاهش اعمال سلیقه بوده و این موضوع را به طور جدی دنبال کردیم.
طبق رویه‌ای که شهردار اصفهان در راستای شفاف‌سازی دنبال می‌کند، در صدد هستیم بتوانیم طیف افرادی که با سازمان سرمایه‌گذاری آشنا شده و تمایل به مشارکت دارند را متنوع و گسترده کنیم، اطلاع‌رسانی‌های خوبی انجام دهیم، مسیر مشارکت براساس آورده‌ها یک روند شفاف و براساس دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های رایج کشور باشد که ما توانستیم در این مرحله اتفاقات خوبی را رقم بزنیم.
امروز بحث مشارکت در شهرداری اصفهان به خصوص در بخش مشارکت ساختمانی، یک ساختار بسیار مشخص و شفافی دارد، تمام افرادی که در ارزیابی‌های مد نظر، امتیاز لازم را داشته باشند؛ ما به عنوان نماینده مردم در سازمان سرمایه‌گذاری تمایل داریم با آنها شراکت کنیم تا این شراکت منجر به یک محصولی در جهت منافع مردم شود.
هرکسی می‌تواند با شهرداری به شرط تحقق ساختارهایی که تعیین شده، مشارکت داشته باشد.
مردم از ما انتظار دارند زمینی از شهرداری که در واقع متعلق به آنها است و در اختیار بخش خصوصی گذاشته شده تا ساخت و ساز بر روی آن انجام شود، در زمان مشخص به بهره‌برداری رسیده و منافع شهرداری حاصل بشود تا شهرداری بتواند از آن برای خود مردم استفاده کند؛ پس ما باید انتخاب درستی انجام بدهیم.
سعی می‌کنیم افراد یا اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای توانایی‌هایی لازم برای انجام کار و مشارکت هستند را انتخاب کنیم تا به اهداف مورد نظر دست یابیم.
سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت همواره سعی کرده در قالب یک ساختار این مسیر را شفاف، تعریف و دنبال کند.
تاکنون خللی در این روند به وجود نیامده است؟
این مسیر را تغییر دادیم و امروز می‌توان به جرأت گفت یک مسیر و ساختاری ایجاد شده که بر آن منوال امور را انجام می‌دهیم.
معمولاً هرپروژه‌ای که از سوی سازمان‌ها، معاونت‌ها و مناطق ۱۵ گانه شهرداری اصفهان در قالب مشارکت به سازمان سرمایه‌گذاری ارجاع می‌شود، در قالب مسیر فراخوان، اطلاع‌رسانی شفاف و دسترسی آزاد به اطلاعات بر روی سایت سازمان بارگذاری می‌شود که علاقمندان به مشارکت و سرمایه‌گذاری می‌توانند این موارد را در سایت سازمان جست وجو کنند.
یکی دیگر از اتفاقاتی که رقم خورده، تغییر سایت سرمایه‌گذاری است که البته هنوز هم در حال تغییرات و بارگذاری است. سرمایه‌گذاران و علاقه‌مندان به مشارکت علاوه بر مراجعه به سایت سازمان، می‌توانند به محل سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری اصفهان واقع در بوستان سعدی مراجعه کنند.
نکته دیگر اینکه تمام فراخوان‌های پروژه‌ها از طریق رسانه‌های شهرداری اصفهان براساس قانون منتشر می‌شود، بنابراین علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری و مشارکت می‌توانند در رسانه‌های شهرداری اصفهان آگهی‌های این سازمان را مشاهده کند.
معمولاً در مباحث مشارکت، آورده شهرداری زمین بوده است، اما اگر شهروندی بخواهد قطعه زمینی را در اختیار سازمان سرمایه‌گذاری قرار داده تا به صورت مشارکتی به عنوان مثال پارکینگ ساخته شود، سهم‌بندی زمین از نظر درآمدی چگونه خواهد بود؟
این شیوه مشارکت با مشارکت سنتی تفاوت دارد و به تعبیری آن را مشارکت سه جانبه می‌نامیم.
قبلاً مشارکت مبتنی بر زمین‌های خود شهرداری بود، اما امروزه ممکن است به دلیل کاهش ذخایر ملکی در شهرداری نیاز داشته باشیم، زمین‌هایی متعلق به افراد حقیقی یا حقوقی که از یک سطح قابل توجهی برخودار باشند را استفاده کنیم و آورده ما هم پروانه ساخت، عوارض و ... باشد؛ در این راستا یک نفر سومی که دارای توانایی ساخت باشد (حتی خود مالک زمین می تواند توانایی ساخت و ساز را داشته باشد) بر روی زمین سرمایه‌گذاری می‌کند و سپس محصول مشارکت تقسیم می‌شود.
افرادی که علاقه‌مند هستند در نقاط خاصی که شهرداری به ساخت پارکینگ نیاز دارد، زمین خود را به صورت مشارکتی به پارکینگ تبدیل کنند، می توانند به سازمان سرمایه‌گذاری مراجعه کنند.
سهم‌بندی براساس ارزش‌گذاری آورده‌ها است، یعنی زمین سرمایه‌گذار که متعلق به مالک خصوصی است را ارزش‌گذاری می‌کنیم و میزانی که روی آن زمین باید ساخت و ساز انجام شود، براساس اینکه مثلاً ساخت یک مترمربع پارکینگ چه هزینه‌ای دارد و یا عوارضی که احیاناً در برخواهد داشت، اگر نداشته باشد که طبیعتاً عوارضی مطالبه نخواهد شد، محاسبات انجام می‌شود که چند واحد پارکینگ می‌توان ساخت و سهم شهرداری و سازنده چه تعداد خواهد بود.
حتی اگر زمین مورد نظر برای ساخت پارکینگ مناسب نباشد، سازمان سرمایه‌گذاری پیشنهادهای بهتری برای استفاده از زمین به مالک ارایه می‌کند تا با همکاری کارشناسان مسئول سرمایه‌گذاری در مناطق ۱۵ گانه، راهبری لازم را انجام داده و با بخش خصوصی در مسیر مشارکت همراه شویم.
از مصادیق مشارکت با بخش خصوصی در شهر اصفهان صحبت کنید، اینکه سرمایه‌گذاری ها در حد شرکت‌های بزرگ دولتی و یا خصوصی است یا مردم هم می توانند سرمایه‌های خُرد خود را وارد این بخش کنند؟
برخی از پروژه‌های شهرداری اصفهان در قالب «مگاپروژه» تعریف می‌شود، پروژه‌هایی که از حجم سرمایه‌گذاری بسیار بالا برخوردار هستند؛ به عنوان مثال خط دوم مترو شهر اصفهان یک مگاپروژه است، اما برخی از پروژه‌های ساختمانی نیازمند حجم سرمایه‌گذاری پایین‌تری است.
نمی‌گویم که این عددچه عددی است، زیرا مورد به مورد متفاوت هستند، بنابراین طیف سرمایه‌گذاری می‌تواند شامل حجم سرمایه‌گذاری کم یا زیاد باشد. بدون اینکه بخواهیم تفکیکی قائل شویم، این آمادگی را داریم که هم در پروژه‌های کوچک ساختمانی و هم پروژه‌های کلان و بزرگی که «مگاپروژه» تعبیر می‌شود، سرمایه‌گذار جذاب کنیم.
نقش سازمان در احیاء بافت‌های فرسوده چیست؟
بافت‌های فرسوده معمولاً به دو قسمت تقسیم می‌شود، بافت فرسوده در محدوده‌های تاریخی و بافت‌های فرسوده که در محدوده‌های غیرتاریخی شهر قرار دارد؛ طبیعتاً نوع ورود به هرکدام از این بافت‌ها متفاوت و متولیان مشخص آن سازمان نوسازی و بهسازی شهرداری اصفهان و مناطق ۱۵ گانه هستند؛ در اسناد بالادستی نیز اگر دقت کرده باشید، طرح بازآفرینی امید وجود دارد.
سازمان سرمایه‌گذاری به طور کلی این آمادگی را دارد که در بافت‌های فرسوده با فرمول مشارکتی که اشاره کردیم ممکن است زمین متعلق به افراد و یا شهرداری باشد، مشارکت انجام دهد و در بافت‌های فرسوده تاریخی نیز این آمادگی را داریم که وارد مباحث احیاء، مرمت و بازسازی شویم، زیرا این بافت‌ها دارای ظرفیت‌ها و پتانسیل‌های زیادی است و می‌تواند به عنوان مباحث گردشگری که جزء برنامه‌های شهردار است، احیاء و بازسازی شود و تولید درآمد و ثروت کند.
نظر شما